【毕业论文】南京二手房住宅价格指数的实证研究

房价尤其是住宅价格的上涨已经成为社会普遍关注的焦点。

为了防止年发生在日本，年发生在海南和年发生在香港的房地产泡沫现象在中国重现，中央政府出台了系列的宏观调控政策。

年月日，年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到，年期存款利率上调个百分点，由现行上调到。

这是自年月以来，央行首次上调存贷款利率。

年月日，央行出台了以调高房贷利率和提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。

以年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为，调整后的基准利率为，比调整前高个百分点，即使下浮到倍的水平即，比调整前还高个百分点。

此举拉开了房地产调控的大幕，央行副行长吴晓灵发表观点金融政策打压房价上升保护穷人。

年月日，国务院召开了常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为国八条，其中第八条就是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

加强舆论引导，增强政策透明度。

年月日，建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见指出，自年月日起，国家将调整住房转让营业税税收，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额征收营业税。

希望借此来抑制房地产价格的过快上涨。

房地产价格指数是房地产综合因素影响下供求关系的直接体现，能及时向社会传达市场信息，也是检测宏观调控效果的最直观的指标。

据不完全统计，目前我国公布的各类房地产价格指数有多个，其中，既有全国性的，也有地方性的既有政府主办的，也有企业办的，还有官方和民间合办的此外，既有房地产价格指数，也有房地产景气综合指数。

全国性的有中房指数国房指数全国个大中城市房地产价格指数戴德梁行指数，南京市二手房住宅价格指数的实证研究中原城市指数包括和，中国二手房价格指数地方性的有伟业指数西安指数上海住宅预售价格指数上海二手房指数等。

其中，针对二手房的只有中国二手房价格指数中原城市指数和上海二手房指数。

在本文的第二章对这些指数做进步的分析但这些指数都从各自的角度和需求反映房地产市场的趋势和状态。

但他们的认知度和信誉度还有待于市场进步检验。

比如，北京市统计局月份发布的组数字首次使该指数体系受到质疑。

年月，北京市统计局发布的房价统计数字，今年季度北京的平均房价为元，并已经连续年持续下降。

这个数字使很多北京市民头雾水。

关注北京房市的人都知道北京的房价从没跌过，连续年都在涨。

其实北京市统计局的人也明白，这就是个简单的统计数字，是以当期的销售总金额除以销售总面积，得出的是大平均的结果，北京郊区房地产开发的规模越来越大，低价房拉低了整体的平均价格，既不能科学反映市场价格变动的真实情况，更无法反映不同区位房价的变动情况。

目前的各种房价指数对于置业基本没有直接和明确的指导意义，消费者可以从中把握房地产中长期发展的大趋势，了解市场的般规律。

课题研究目的和意义表南京市年商品住宅上市和销售面积新批上市住宅面积万平方米商品住宅销售面积万平方米二手房交易面积万平方米数据来源南京市房地产市场发展研究中心自年取消福利分房制度以来，南京住宅消费逐年增旺。

对比手住宅，可以看到年到年，二手住宅所占整个住宅交易的比重在逐年递增，从年的到年。

见表由于土地的稀缺性，二手房交易赶上并超越手房是必然趋势。

在国外比较成熟的房地产市场，二手房交南京市二手房住宅价格指数的实证研究易量与手房的交易量是左右。

二手房市场的健康发展，对于合理配置资源，满足人们的住宅梯级消费，促进房地产二三级市场的良性互动，起着关键的作用。

二手房市场是房地产市场不可忽视的组成部分。

住宅，是人们生活和工作的重要场所。

住宅作为居住生活空间，是其它商品无法替代的，是城市居民个人和家庭生活的必需品。

但是，目前南京的二手房市场存在严重信息不年增长，年增长。

第三，市民的消费观念发生较大的变化，以旧换新以小换大梯级消费二次消费的观念已经普及。

第四，为了为迎接第十届全运会的召开，南京城市建设按照个疏散三个集中和城三区的思路进行了大范围的拆迁，被动需求增加。

南京市二手房住宅价格指数的实证研究年之前成交面积是逐年增加，涨幅最快为年增幅比率为，主要由于政策扶持各种税收费用的降低为二手房市场提供良好的发展机会，加上商品房的活跃也带动了二手房市场。

年之后，成交面积逐年递减，但波动不大，原因第，房价的快速上涨，使得许多购房人消费越来越理性化。

第二，国家宏观调控的影响，二手房贷款额度出现了几次调整，六新政策的出台，以及银行加息等因素制约了部分投资者的热情，导致很多人陷入持币观望阶段。

第三，随着中低价商品房和经济适用房的推出，促使整体成交面积的下降。

总体来说，南京的二手房市场趋于平稳，市民购房趋于理性化，随着外来人口的不断增加，城市化进程的进步不改造，大量的拆迁等刚性需求不断的释放，预计成交量将会加大。

从年总体的交易区域来看，江南八区仍是二手的主要成交区域，但新兴区域将是未来的成交热点。

方面，老城区周边配套完善，加上对老城区不减的需求和城区土地的稀缺等因素，另方面，这些区域房龄都比较长，受新政策影响。

但由于价格的居高不下，所有交易增幅有所放缓，作为新城区的江宁浦口三区年的总成交量同比年出现了大幅度的上升，年南京全市二手房成交量同比增长，而江南八区全年成交量同比则下降了，其中的增长主要来自新区，随着交通的便利地铁南沿线过江隧道的开工和生活配套的日益完善，主城区价格的居高不下，已使部分人放弃了居住主城的要求，而去选择些性价比更高的新兴区域。

随着全市存量房的持续增多，三级市场在整个房地产市场的地位不断加强，二三级市场结构逐步趋于合理。

而随着基数的继续加大，全市三级市场交易面积增长幅度走势趋向平稳。

样本的收集与处理样本的收集南京市下设个区和个县，其中主城区分鼓楼白下玄武下关建邺秦淮栖霞和雨花个区，周边江宁区浦口区区栗水县和高淳县。

由于时间和人手的局限，本文样本的收集区仅限于主城八区。

目前政府主管部门的微观数据对社会的公开度不高，经过笔者年的不懈努力，终于收集到年全年南京市主城八区二手房市场中，每月有成交的住南京市二手房住宅价格指数的实证研究宅区的成交总面积总金额成交套数和这些小区所分布的行政区这四个关键信息。

样本的分析年全年南京市主城八区二手房合计成交住宅套，成交总面积万平米，成交总金额亿元套均成交金额万，套均成交面积平米，成交均价元平米。

主要分布在八个行政区中的个住宅区中，见表。

平均每个小区成交套，月均成交套。

无论成交面积和成交金额，还是成交套数，八个区的排序均致，其中排在前两位的鼓楼区和白下区，成交套数分被占到，成交均价也高出八区均价，见图，图，图，图。

原因如下鼓楼区房屋年代较新有好的学区交通便利生活设施齐全小区内设施较完善。

白下区和玄武区交易面积分别占。

因为城东版块紧邻紫金山钟山风景区和月牙湖，玄武区就是因区内的玄武湖而得名，自然风光近在咫尺，空气清新，污染较少，居住舒适度较高。

从成交均价也可以看出，加上鼓楼区，是八区里突破元平米的三个区。

虽然雨花区因远离市中心，发展也较慢，配套设施也没有其他区齐全，成交量最低，为但宁南板块以花神湖为中心，空气质量高，周边较为宁静，少了城市的喧嚣，且房屋年代较新很多小区都是年以后建成的，很多小区套型较好，得房率高，有车库，更适合现代家居理念。

虽然栖霞区成交套数占据，交通也比较便利，紧邻火车站和汽车站，地铁终点站就在区内，自然景观较佳，群山连绵，南邻玄武湖，配套设施齐全，但由于地处化工区，所以其成交均价反而最低，比雨花区还低。

下关区以平米的套均成交面积排在第位，但成交均价却名列第位，成交套数排在第位。

原因是区内长江货运码头密布，还有火车货运站，年代以前区内物业以码头工人和渔民的房屋为主，是南京有名的棚户区。

套均面积偏小，但由于其总价也低，平均万不到，在二手房市场上，需求量很大，单价就低不下来。

说明小户型，低总价的物业，即使环境欠佳，买家在比较价格和居住环境时，价格还是首选。

各项指标均居中的建邺和秦淮区，过去也是旧城区，但近几年的旧城改造，令到以上两区的居住品质有了很大的提高，配套设施居中，商业氛围也居中，所以其成交均价和成交套数均居中。

南京市二手房住宅价格指数的实证研究表年南京二手房住宅指数样本数统计表行政区成交套数套成交面积百套均面积成交金额百万元套均金额万元成交均价元有成交的小区鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区总计南京年度江南八区成交套数比例图鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区图南京主城八区成交套数比例图南京市二手房住宅价格指数的实证研究南京年度江南八区成交面积比例图鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区图南京年主城八区成交面积比率南京年度江南八区成交金额比例图鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区图南京年主城八区成交金额比率南京市二手房住宅价格指数的实证研究年度主城八区套均成交情况鼓楼区白下区玄武区下关区建邺区秦淮区栖霞区雨花区套均面积套均金额万元成交均价元图南京年主城八区套均成交数据基期的确定由于本文编制城市二手房价格指数的主要目的在于反映二手房价格变动的