【毕业论文】万宇颍南明珠商场业态选择研究

安徽万宇房地产开发有限公司作为家由浙江住宅开发商投资组建的大型房地产开发公司，在商业地产开发领域的经验比较缺乏，开发位于安徽省万宇•颍南明珠项目，对项目业态选择极其重视，本人主导了万宇•颍南明珠商场的业态选择研究，希望能给类似万宇•颍南明珠商场的销售招商运营提供些参考。

研究对象及研究目的本文的研究对象是万宇•颍南明珠商场，万宇•颍南明珠商场位于安徽省阜南县，在整个项目中间组团的东侧，上下两层，共平方米。

其业态选择将直接影响商铺后期的销售和招商工作，从而影响到商场未来的经营状况和周围商圈的整体发展。

通过此次研究，希望充分准确了解阜南县本地的商业房产信息，以及本地消费者和商户的行为模式，为商场的业态选择分析提供可靠的决策依据，并对商铺的销售招商工作和将来的经营发展提供合理的参考建议。

研究方法本论文从菲利浦科特勒营销管理书第九版中提出的战略，市场细分，目标市场选择，产品定位出发，围绕阜南县核心商圈专业市场在建在售商业房产消费者行为和态度商户这五个方面采用问卷调查访谈等形式收集数据，通过对数据的处理，对竞争对手市场细分细分市场的评估目标市场的选择产品定位等进行分析，并运用等分析方法，对万宇•颍南明珠商场进行业态选择研究。

本文组织结构论文由以下几个部分组成第章是绪论。

主要介绍选题的背景研究的对象和目的及研究方法。

第二章是关于商业地产及定位理论基础，即文献综述，主要介绍了商业地产商圈理论市场营销理论的发展过程理论和消费者行为理论。

第三章为阜阳市宏观经济分析，第节为阜阳市整体宏观经济发展分析和阜阳各县市区经济联系分析。

第二节为阜南县宏观经济分析，具体内容有阜南县整体经济状况分析产业结构分析商业投资分析及居民收支分析。

该部分分析结果为业态选择分析提供了宏观上的指导建议。

第四章是针对阜南县的市场调研分析。

本部分为整个研究的重点，由以下几部分组成阜南县核心商圈阜南县专业市场阜南县在建在售商业房产阜南县消费者行为和态度统计和阜南县商户调研统计分析等。

该部分研究结果为后面的业态选择分析提供了微观环境参考信息，也有益于招商工作的目标定位。

第五章是业态选择分析。

通过对前面的研究进行总结，对万宇•颍南明珠商场进行了业态选择分析。

第六章是总结及展望第章绪论第三章宏观环境研究第四章阜南县市场研究第二章关于商业地产及理论基础第六章结论及展望阜阳市宏观经济研究阜南县宏观经济研究阜南县专业市场研究阜南县核心商圈研究阜南县消费者行为和态度研究分析阜南县在建在售商业房产研究阜南县商户研究第五章业态选择关于商业地产及理论基础商业地产概述基本概念商业地产是商业房地产在房地产界约定俗成地称谓。

般来说，商业地产指用于各种零售餐饮娱乐健身服务休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式功能和用途上区别于普通住宅公寓写字楼别墅等房地产形式。

商业房地产主要包括酒店超市临街商铺，大型住宅项目的商业配套购物中心特色商业街区商业广场专业批发市场和等。

商业地产定位包括对商业地产项目的机会分析市场细分客户寻找产品定位和经营者寻找等系列的工作。

商业地产的需求最先由终端消费者对商品的需求产生，导致的经营者对商业地产的需求，投资者对商业地产的需求，经营者和投资者对商业地产的需求最终构建了商业地产的总体需求。

商业地产的需求反馈到商业地产供给，依托终端消费者需求又会产生中间若干需求。

通过市场定位，对商业地产项目的位置形象规模功能及功能分区商品的组合及不同档次不同种类商品的比例和数量定位，可以看到建成后的商业地产是什么样子的，可以实现哪些功能，服务那些人群等。

为更好理解商业地产的内涵以及本文研究内容我们需要注意以下两种关系第，商业地产与商业网点的关系商业地产指的是已经开发正用于商品经营的以及正在开发建设将用于商品经营的房地产项目。

而商业网点指的是正在进行商品经营的场所。

从上面的定义，我们知道商业地产与商业网点既有相互联系又有相互区别。

第二，商业地产开发商与商业地产经营者的关系首先，他们的关注点有异。

商业地产开发商是为了获取土地所带来的高附加值，而开发商业设施，以满足人们的购物，休闲和娱乐等需求。

商品经营者考虑的问题主要是地段消费力消费水平市场容量商业规划与物业硬件等等。

其次，他们又紧密联系，互相依赖。

商业地产商是通过物业与商品经营者建立联系的。

商品经营者需要场所进行商品经营活动，商业地产商需要将物业变现，租赁出去获取土地开发的增值。

为了保障商业地产项目取得本身的经营状况差导致，对于阜南这样个经济欠发达的县城，间大面积商铺确实超过了其市场容量。

商户调研分析针对建材大市场现有商户，共选择了家进行访谈和问卷调查。

被访商户的经营范围包括瓷砖卫浴地板防盗门家具太阳能热水器装饰材料和灯饰等，覆盖了市场的主要经营业态。

商户经营性质统计分析受访商户经营性质零售占，批发占，批发兼零售占，见图，整个市场以零售为主，有部分经营范围辐射到周边乡镇的批发商户。

零售批发批发兼零售商户经营性质统计图皖北大市场商户经营性质统计图商户经营面积统计分析从经营面积分布来看，见图，主要集中在这个范围内，占被访商户总数的。

这主要是由于家装建材类商品占地面积大所决定的，调查中还发现家经营面积达的家具经销商，其产品种类和经营规模在整个阜南首屈指。

﹥商户经营面积统计图皖北大市场商户经营面积统计图商铺租金统计分析从租金分布情况来看，见图，主要集中在元这个区间，占总数的其次是元和元，分别占和，调研过程中，没有发现租金高于元的商户，从市场地理位置阜南经济水平和行业特点等方面来分析，商户租金水平基本合理。

商户租金统计元平米月图皖北大市场商户租金统计分析图商户经营状况统计分析经营状况方面，见图，家商户认为目前经营状况般家商户认为生意比较难做，家商户认为生意非常难做，他们认为经营同种产品的商家太多经营成本高租金税收等和商铺位置太偏直接导致了经营状况恶化另外，有家商户认为生意比较好做，家认为生意非常好做，这部分商户主要集中在旺铺位置，积累了定数量的老客户，而且经营的产品主要是防盗门等市场饱和度小利润率较高的产品。

很好比较好般比较差很差商户经营状况统计图皖北大市场商户经营状况统计图富陂商城市场发展概述富陂商城最早规划于年，位于县城主干道地城北路，离县城中心约公里。

在政府主导下几经改建，现建成为上住住宅下铺的个低档服鞋小商品批发市场。

市场占地近万平方米，内设摊位铺面个，其中改建的新商铺有间，实际经营户共有家。

由于政府计划将该市场建成为安徽省下岗职工再就业示范基地，因此其进驻门槛较低，有税收等政策优惠。

政府对市场的定位及发展目标为立足阜南，服务周边，辐射河南，最大限度地获取市场资源份额。

但实际上其主要辐射县城低端市场和周边乡镇的农村市场。

业态分析市场内共计商铺家，经营商品包括服装鞋类日化针织家居用品箱包皮具礼物玩具文体用品食品。

其业态分布见表和图表富陂商城业态分布表经营种类商户数比例经营种类商户数比例服装食品鞋文体用品针织家居箱包皮具日化礼物玩具小商品空租合计资料来源实地调研服装鞋针织家居日化小商品食品文体用品箱包皮具礼物玩具空租图富陂商城业态分布统计图分析结论如下市场容量较大，且空租率较低商城内共计商铺家，实际入驻家商户。

结合阜南县的实际情况与商铺总数，其市场规模较大，但和建材大市场不样的是，其空租率仅为。

如此低的空租率主要是由于市场定位为低端批发，且属于政府主导的下岗职工安置工程，政策优惠较多。

商户自主经营，业态无统规划商城内没有经过统规划的业态区域，经营种类和选址均有商户自主，这导致业态分布杂乱，购物环境不佳。

政府对商城的支持力度和干预度较大在商城年来的发展过程中，由于各种原因几经改建，商城内商户大部分也是因为政府的介入而进驻的，这点和建材大市场的发展历程比较类似。

商户调研分析在富婆商城，总计对家商户进行了访谈和问卷调查，被访谈商户主要经营种类有服装鞋类副食品化妆品家居用品和小商品，覆盖了商城大部分经营业态。

商户经营性质统计分析受访商户中，有以零售为主，批发和零售兼而有之，主要做批发，剩余为餐饮等服务业，见图。

商城初始定位为低端鞋服百货批发市场，但在访谈中发现，由于批发交易量较小，许多商户已转向批发兼零售甚至主营零售的经营模式。

总体来说，商城仍然是城乡市场的个商品集散地。

零售批发兼零售批发其他商户经营性质统计图富陂商城商户经营性质统计图商户经营面积统计分析总体来看，商铺经营面积普遍较小，主要集中在平米这区域占总数的大于平米的仅占，见图，其中有家余平米的商铺销售摩托车。

这分布特点由商城初期规划商城定位和经营业态所决定。

﹥商户经营面积统计图富陂商城商户经营面积统计图商铺租金统计分析从租金水平来看，元间的各个区间分布比较平均，见图，但由于单间商铺经营面积较小，所以每年租金总价不高。

商户租金统计元平米月图富陂商城商户租金统计图商户经营状况统计分析关于对经营状况的评价，共家商户认为目前经营比较差或很差，主要有下岗后做生意的人太多同行竞争激烈以及所售商品的消费市场小等原因造成共家商铺认为现在生意般另外有家商户认为生意比较好或很好，见图，他们认为关键是由于到商城来批发的老客户比较多。

很好比较好般比较差很差商户经营状况统计图富陂商城商户经营状况统计图农产品物流大市场市场发展概述农产品物流大市场于年由政府与深圳金富通投资发展有限公司合作开发。

定位为综合性大型农产品贸易批发市场。

市场位于县城内谷河西路，城关镇冷寨村，距离核心商圈米左右。

阜南县农产品物流大市场占地面积亩，规划建设个农产品交易大厅，幢楼共套商铺，每个铺面上下两层，层为经营场所，二层为商住用房，总建筑面积万平方米。

年月开始筹建，期工程于年月日开始建设，年月日竣工，交付使用二期工程于年月日开工，占地面积亩，新建楼盘金碧华庭在售幢套，建筑面积万平方米。

业态分布描述市场内主要经营粮油食品猪牛羊肉各类肉品海鲜水产家野禽蛋瓜果蔬菜干货调料等当地农副产品，是阜南县农产品集散地。

总体业态分布比较杂乱，无统市场管理。

沿街商铺主要经营副食品零售和餐饮，市场整体经营情况般。

三个专业市场的对比分析专业市场相关信息对比，见表表三个专业市场主要信息对比表市场名称开业时间经营