1、“.....运河下城区段将禁止货运，改为西至西湖东至钱江新城的游艇路线。运河的整治也使项目有定的升值空间。杭州土地价格及房价的快速上涨，将削弱项目的高价对客户的消极影响。项目威胁点市区高档楼盘及郊区别墅的不断升温，竞争将更加激烈。杭州房地产在未来几年中总体上升值空间不容乐观，高档房产市场风云难以把握。项目建设周期长，并且销售周期也会长，过程中的变化难以预料。银行对豪宅的个贷政策的变化对项目的销售工作会有影响。目前建安成本上涨势头尚无停息迹象，成本控制和利润空间把握度时难以清晰明朗。项目开发成本效益分析根据设计项目商场面积约，办公楼万，住宅万，地下室车库个。住宅考虑精装修。其销售单价估计商场均价万，办公楼均价万，住宅均价万，地下室车库万个。总销售额为亿......”。

2、“.....年利率销售营业税按销售额的计，计万总成本亿元。经计算，可知大约获利在亿元左右。由于估计楼盘销售周期长，不可测因素多，因此绝不可大意。目标市场选择及主力客户描述从客户调查分析结果可以看出，客户在选房时主要的影响因素不仅仅是价格，地段配套楼盘品质物业管理等因素就其单独而言......”。

3、“.....总价承受力高，基本上需要车库，希望车位配比率高，有车的比例高在智能化设施方面，小区防范报警系统是基本要求，对智能化的理解与要求比较高对于物业管理虽比较重视，能接受的物业管理费用较高倾向选择装修房。这些特点是项目在制定开发策略时需要重视的。根据以上的分析，具体对本案客户群描述如下目标人群渴望尊严具有相当个人财富的高收入阶层是项目的真正目标人群。而对于该阶层来说，获得生活的尊严被人尊重，特别是被受人尊重的尊敬显得尤为重要，因此，这群消费群种综合的心理需求特征是获取尊严与获取高质量的社交生活。主要消费者特征描述年龄岁之间收入年收入主要设定为万之间职业范围股份制企业股东，本省私企业主，本地民营企业主，证券行投资代理人，外贸人士电视传媒节目制作，职业经理人......”。

4、“.....资深律师，私营医生，外籍人士等。居住现状拥有处以上住房，但对目前的居住环境不甚满意，未能体中山花园二期市场定位及营销策略现个人对其价值的认同，缺乏满足感归属感，希望能通过居住环境的改变，证明自身。主要心理特征具有超前的居住观念，比较欣赏西方的生活方式，讲究生活享受与品位，注重时尚，乐于尝试新的生活方式，注重社交质量，对未来前景乐观，身心健康，相信人生成功与幸福是可以通过个人奋斗来实现，并且应该充分享受它。生活形态事业心极强，工作勤奋努力，积极进取，富有创造力，喜欢保留的生活态度与见地，日常生活较无规律，交往面广泛，交友注重家庭背景。这类人工作繁忙，根本就无时间顾及房子的装修问题。居住环境期望对居住场所的要求是被人另眼相看......”。

5、“.....期望其出入居住社区工作环境社交场合具有明显的阶层识别，期待被尊敬与看重。对传统市中心的拥挤而阶层杂乱的居住小区环境不满，希望居住环境作彻底改变，要求房产品本身的品质与物管服务具有国际品质，居住社区的舆论与口碑要好，满足部分虚荣心理。购买决策因素原则上以男女主人的个性倾向与品味来决定，听取朋友及专家的建议，项目的舆论导向品牌个性设计与广告形象会在定程度上影响购买决策，但关键是对项目实质性内容的认同，是满足主人在“身价”上的心理需求。价格虽然是影响其购买的主要因素，但相对于般的消费者，他们对价格的敏感度要弱得多。购买动机改善居住质量与品位是其购买的理由与需求，而通过社区的“身价”来满足被尊敬的心理需要是其购买的内在动机。诱因的理由具有多项唯性的品质资源，不可多得......”。

6、“.....景观良好闹中取静的地理位置，产品声望与社会公众对产品的认识符合其所期望的价值认同令人仰慕的尊贵高尚社区概念，社会中少数成功人士才可以拥有的居住园区。中山花园二期市场定位及营销策略项目定位项目市场定位及在品质上的表现项目市场定位图市场定位方向图项目的市场定位就是找到项目的具有差异化的核心特征。图为作者的操作经验的总结，房地产项目与产品样，具有性价两大层面，性就是性能，是产品的价值所在，价是价格，房子的销售价格以其性能为基础，在性能上又分为有形与无形两部分，项目所处的地段产品本身的特性是有形的，项目的客户项目所提倡蕴涵的理念概念则是无形的。所以，项目的差异化的特征将来自地段产品目标客户理念价格中的个或几个综合。通过上述市场调查分析和市场细分可以看出......”。

7、“.....市中心的社区在杭州是绝版。杭州目前的高档项目在质量规划建筑风格建筑形态环境设计物业管理等方面水平相差不大，我们判断产品的差异化及概念的差异化在杭州都有很强的影响力，因此，在项目开发中选择以产品差异化为核心价值，以概念的差异化为辅项目的核心价值体系包括二大方面地段产品差异化。产品差异化主要体现在立面本项目立面有如公建功能精装修及服务酒店式服务。根据以上分析，中山花园二期唯可能市场占先的市场定位策略是产品的更新换代，杭州城市公寓的次升级版。关键词为市中心酒店式服务品质。充分发挥这三大优势，通过建筑形式立面户型景观配套新技术物业服务等方面塑造跨越杭州目前市场的城市公寓。也就是用尽可能更新换代的期房产品去竞争传统意义上的高价现房......”。

8、“.....带来居住功能意义上的真正概念更新。以前，市中心高层住宅满足了许多人“住在市中心”的愿望。然而，这种高容积率的居住模式反而造成居住品质的下降，以及城市空间形态的恶化。直到杭州绿园项目的竣工才使人们在感观上对高层住宅的种偏见得到定程度的改变。公司应在品质营造上励精图志，更上层楼，营造堪与上海世贸滨江项目媲美国际流的精装修酒店式公寓。对于杭州的房产品亟须提高的方面，是建筑艺术与技术上的突破。随杭州房价的提高，本项目应该建造更具有保值功能的住宅，以更大的成本空间去获得建筑艺术与技术上的突破。精装修的真正意义在于使房产品更趋完整性......”。

9、“.....房产品品质的又次提升。房产品品质的提升，首先都是要求公司管理能力随之提升，服务水平随之提升。房产品品质的提升要求公司要花更多的心血深入研究住宅的居住模式和使用功能，整合各种国际流的设计和材料等社会资源，以期在个较高的层面上满足业主的要求。房产品在技术含量上的提升杭州房产品过去在品质上竞争主要表现在两个方面是立面二是环境绿城过去的产品在这两方面均已走到国内前列。本项目则力求在立面环境及户型与室内精装修会所配套和酒店式服务等多方面完整地达到品质上的提升。立面大体量的现代风格精致加工的立面，本项目立面风格及材料具有公建性质，在住宅类建筑中是极少的。环境市中心现代风格的开放与封闭相结合的高级商住区......”。