“皇城丽都”商住小区开发项目投资可研建议书

为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。

次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。

项目周边楼盘的开发已经逐渐提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标项目开发优势所在实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标嘉华地产具备项目开发经验以及良好的企业信誉实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标嘉华地产依托于集团的经营理念和良好的银企关系优势实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标嘉华地产拥有众多的人才优势和社会资源优势实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标第二章市场分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标西安市阎良区概况及房地产住宅市场分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标航空城概况实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标西安阎良区现辖五个街道办事处两个建制镇，总面积平方公里，总人口万，城区人口万。

地处关中平原中部，距西安市区公里，是西安市个独具特色的现代卫星城市，有中国航空城的美誉。

是我国集飞机研究设计生产制造和试飞鉴定于体的重要航空工业基地。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标自年建区以来现已形成了飞机制造汽车制造电子电气设备制造建材等工业生产体系形成了以瓜果蔬菜养殖主导产品的农业产业结构。

城市基础建设设施不断完善。

交通便利，西阎高速公路国道省道穿境而过，区内道路三横六纵，村村通油路，西韩西延咸铜铁路在区内交汇。

城市建城区面积平方公里水电气暖等条件优良，电气化建设全省各区县之首城市绿化覆盖率达，在西安市个区县中第个被国务院批准为平原绿化达标区。

阎良还是渭北地区最大的商贸中心和物资集散地。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标年，西安高新技术产业开发区依托阎良航空资产优势，投资建设的航空高技术产业化园区已开工建设。

园区规划面积平方公里，着力打造中国航空科技研发整机制造零部件配套设备检测与维修，飞行试验与鉴定，航空教育培训和博览旅游等产业链条完备功能齐全的专业化园区，成为国际流亚洲第的航空产业基地。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标阎良区委区政府始终把发展廉洁务实为民作为工作的基本要求，充分发挥丰富的航空工业资源优势，大力改善投资环境，进部营造亲商扶商的政策环境，优质高效的服务环境，规范严明的法制环境，诚实守信的社会环境，增强阎良吸引投资和吸引人才的环境优势，使阎良成为全方位多层次对外开放的中国航空城。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标阎良区商品住宅价格走势实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标西安市阎良地区房地产市场自年以来直呈现出市场活跃，交易量放大，价格稳步上涨并逐步走高的态势。

年季度均价在元左右，并有稳步上扬之势。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标受房价整体上升的拉动，本项目的房价必然上升。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标据统计，本项目的楼盘住宅销售均价已在元平方米以上，且销售情况良好。

商业用房销售均价巳在元平方米以上正热销之中。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标目前具备竞争优势的项目主要是蓝波湾四季风景皇冠花园腾飞广场等楼盘。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标三竞争分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标西安市阎良区房地产住宅市场竞争特点实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点市政政策继续带动楼市发展实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点二规模性小区将领导潮流实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点三户型面积在变小房间在变多实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点四多层物业受消费者青睐实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点五成规模重环境实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标特点六品牌营销引发楼市新卖点实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标阎良区域房地产竞争分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目位于西安市阎良区，周边区域内楼盘对本项目构成竞争，本报告阎良区内主要楼盘大势加以对比分析。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标年月阎良区住宅平均价格为元平方米左右，比上年同期上涨了多元。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标进入五月份以来，阎良地区楼盘销售均价增涨了元平方米左右起价，且销售情况良好。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标四市场定位实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标项目优势和价格定位实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势品牌规模及文化氛围交通便利现代景观及商务配套，这六大优势集中了当今阎良成功开发楼盘的精髓。

实现国家生态保护工程的战略目标管理风险。

本项目目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合项目的实际情况，摸索出符合公司和本区域特点的管理模式。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标规划设计风险。

规划设计如何体现该项目所具有独特优势的地理位臵和环境。

对规划要多方多次论证，力求开发出符合市场需求的具有现代感的高品质产品。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标市场风险。

项目能不能得到市场的青睐和确立在目前周边房地产格局中的地位。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标融资风险。

项目的运行有赖于经营者对资本的积极运作，以及如何取得资本最好效能。

该项目要认真编制详细可行的资金投入计划，确保项目建设过程中项目资金的最佳使用。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标其它风险。

不可抗力和不可预测事件的出现。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标二风险控制实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标对政策风险。

将加强对有关政策法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标针对管理风险。

加强企业组织机构建设，建立具有定弹性简洁和高效性的组织机构，同时建立套监督促进相互制约的机制。

加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和专业技术知识，培养创新意识。

加大促销力度，多渠道多方式推广促销，降低各项开发成本。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标针对规划设计风险。

项目将请有经验有影响的设计队伍共同参与规划设计，在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士，广泛听取他们的意见，从方案的规划户型的布臵小区环境配套等各方面赢得市场认可，减少项目的设计风险。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标针对市场风险。

项目将保证所开发物业的高品质，力争引领时代潮流的产品以及周到的服务，创立公司的品牌形象，从而占领市场通过降低开发成本，提高市场竞争力，减少市场风险。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标针对融资风险。

公司以科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道的顺畅和融资信用。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标三其它风险实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标区域性发展风险实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目的规划已基本定型，该片区规划方面未来将不会出现重大的调整，规划风险极小，目前已进入准备建设阶段。

随着深圳市城市化建设步伐的加快，本项目更多享受的是其建设带来的目标顾客群和配套设施，因而区域性发展风险很小。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标市场因素的风险实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标由于阎良周边的供应量不可忽视。

据有关资料显示，阎良市区附近总共超过万平方米的供应量可能在年内全部推向市场并售罄。

其中部分基本与本项目不构成直接的威胁。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标五敏感性分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标以售价和成本作为影响因素，对收益进行相关的敏感性分析实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标建安成本变化对利润率的变化实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标假设，住宅销售均价为元商铺元平方米，地下室部分按元平方米，总加权平均价为元平方米。

按建筑单位成本为元平方米时，当建安成本在之间波动时，对财务指标的影响。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标建安成本变化对利润率的变化表建安成本的影响估算成本估算成本估算成本单位开发成本元，开发总成本税前利润单位净利销售毛利率销售净利率售价变化对利润率的变化实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标假设，建安成本地价保持不变，下表说明各期住宅平均销售价格分别涨或降时，对本项目的影响。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标加权平均售价变化对利润率的变化影响表二售价的影响预计售价预计售价预计售价销售均价元营业收入均价税前利润单位净利销售毛利率销售净利率实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标第九章研究结论与建议实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标研究结论实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目位于区中心繁华地段，未来发展的前景光明，其区域内人口将持续增长，并有较强的支付能力。

该区域价位合理品质优良的住宅将供不应求。

该片区售价在平方米之间的住宅拥有良好的市场空间该片区区位优势明显，发展潜力较大。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标阎良区为未来国家航空城。

近年来随着国家对大西部的发展及支持，区域内经济将会在定时期内成上涨趋势。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目住宅计划以均价元平米左右商铺计划以均价元平米左右的适中价格推出市场，预期这价格具有较大的市场需求与支付能力的支撑，有定的价格上涨空间。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目的投资周期约为年，本项目所得税前总利润含剩余物业为万元。

本项目含剩余物业的销售利润率为。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目的主要风险来自市场变化及项目的融资，我公司将通过发挥专业化优势，加强管理，努力提高产品竞争力来抵御市场变化的风险。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标本项目法律手续齐全产权清晰。

实现国家西部大开发生态保护工程的战略目标综上所述皇城丽都项目经济回报比较理想，如果我司能够通过设计创新，将本项目的独特的配套资源优势商业潜力优势充分