风景区凤凰岭旅游设施土地一级开发项目投资可研建议书

大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为海淀区三大旅游区。

大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明等系列规划文件，已获得北京市规划委员会关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号，这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。

凤凰岭地区已经具备土地级开发的基础条件。

北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统组织土地级开发，并按规定对可出让的土地实行招标拍卖，挂牌交易。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目概述要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目名称要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目位置要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。

总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。

可规划地上面积万平方米。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目任务要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目实施的意义要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解整体规划统开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解在加强海淀区域经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目的实施将具有以下意义要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目申请报告的编制目的要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解为土地级开发单位提供决策依据要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目申请报告的编制依据要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解北京市城市总体规划年年要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解海淀区土地利用规划要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解海淀区北部地区总体规划要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解海淀区苏家坨镇镇域规划要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解北京市海淀区厂远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按实施，配水管网拟按环状布置。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解排水方案要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解排水系统近期实施拟采用雨水污水分流的排水体制。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。

远期拟排入聂各庄污水处理厂。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解成本估算给水工程工程预计费用约万元，中水工程约万元，排水工程万元，雨水工程约万元，总成本合计约万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解地块内土地平整要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。

土方回填的实施包含了现场所需土方的回填外购土方及土方运输。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解成本估算土方回填工程成本约万元，场地平整成本约万元，合计约万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解综上，市政设施预计总投入成本为万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解地价款要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解根据周边评估项目的土地毛地价价格，估算项目区商业用地楼面毛地价约为元平方米。

由于容积率小于，因此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为万平方米，则出让金总价为万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解管理费用要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解管理费用是土地级开发单位为组织和管理土地级开发项目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的计算，即万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解财务费用要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解财务费用是土地级开发主体的资金成本。

本项目的资金来源为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按年期贷款年利率按资金实际占用情况计算利息，为万元，在项目完成后以销售收入还本付息。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解销售推广费要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解销售推广费是在销售推广土地级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解开发期税费要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解土地级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解不可预见费要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解不可预见费按开发建设补偿费用拆迁费用前期费用市政建设费用合计数的估算，即万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解资金使用计划要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解总投资成本费用包括前期开发建设补偿费拆迁和工程等四大类费用，前期费用中包括项目申请报告环境评价抱告交通影响评价报告各种报批的手续费用以及现场实际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解主要资金使用如下详见表要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解前期部分资金使用时间年月年月，计个月要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解开发建设补偿费部分资金使用时间年月年月，计个月要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解拆迁部分资金使用时间年月年月，计个月要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解工程部分资金使用时间年月年月，计个月。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解表资金使用计划表第七章项目竣工后的土地价值分析要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解本土地级开发项目实际进行开发的用地面积为公顷，包括旅游度假用地绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为万平方米。

旅游度假用地属于经营性建设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。

绿地和道路属于公益性用地，其土地价值主要体现在社会效益上。

本土地级开发项目竣工后的土地价值为经营性建设用地的土地价值。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解本报告主要采用假设开发法剩余法来确定经营性建设用地的熟地价值。

假设开发法剩余法是用二级开发完成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水平。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解假设开发法测算土地市场价格要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年限为法定最高年限，以开