福州仓山万达广场项目投资可研建议书

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积公顷，汇集大型购物中心酒店式公寓高档写字楼办公楼时尚休闲娱乐商业步行街，融商业商务居住休闲于体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值投资价值的最大化。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景项目概况设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景项目名称福州仓山万达广场项目设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景项目地址位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区江之隔，属于福州居住新区。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景总用地面积万平方米。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景建设内容大型购物中心，精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街底商酒店式公寓等。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景投资与收益概况设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目投资总额为万元。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目开发的室外步行街底商精装写字楼酒店式公寓及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景表主要技术经济指标表指标值指标值销售设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景部分设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景指标投资利润率全部投资设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景税后财务净现值万元自有资金设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景指标年份利息备付率偿债备付率设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景开发商概况设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。

经过多年的发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱的大型企业集团。

总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景商业地产是万达集团的第支柱产业，在全国首创了订单商业地产的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代的单店第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。

万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第的不动产商。

计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内的完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第的院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国的市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。

计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国流的连锁百货企业。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。

该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯业务平台。

公司的主营业设计规范设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景电力工程电缆设计规范设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景建筑设计防火规范设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景建筑物防雷设计规范设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景建筑照明设计标准设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景高层民用建筑设计防火规范设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景高低压变配电系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景供电方案设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目拟设高压开关站开闭站，电源为两路电缆埋地引入。

设若干处变电所，变电所电源均引自高压开关站开闭站。

变电所出线采用电缆，供给各建筑用电。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景主要负荷分级设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景监控中心经营管理用计算机电源为级负荷中特别重要负荷。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景消防设备电源应急照明及疏散指示标志商业营业厅照明航空障碍灯等为级负荷主要通道的照明生活泵污水泵客梯扶梯电力厨房部分电力等为二级负荷，其余为三级负荷。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景高低压供电系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目在地下层设置变配电室，其中内设专门为空调负荷供电的配电变压器和为全楼的消防用电及般动力照明负荷供电的配电变压器。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景变配电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉镍电池组，作分合闸直流操作电源。

采用电磁操作。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景计量设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景在每路进线设置总计量装置，商业按使用功能及区域划分单独设置计量表。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景用电负荷设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目用电负荷约为。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景电力系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景生活泵电梯等采用放射式供电。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景为保证主要负荷供电，对重要负荷如消防用电设备消防水泵排烟风机加压风机消防电梯等信息网络设备消防中心等均采用双路专用电缆供电，并在最末级配电箱处设双电源自动切换装置。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景变电所至各单体建筑供电电缆，在地下车库内沿电缆线槽敷设。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景照明设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景光源及灯具设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景采用高效节能寿命长的光源，包括管径的三基色直管荧光灯紧凑型荧光灯金属卤化物灯，显色指数。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景商场商铺营业厅等二次装修设计，所选灯具及光源应符合上述要求。

监控中心办公等采用嵌入式高效格栅荧光灯车库设备用房采用控照型荧光灯。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景楼梯间及前室消防电梯间及前室走道地下车库变电所柴油发电机房消防控制室消防泵房防排烟机房餐厅茶楼营业厅影院等处设应急照明出口处设安全出口标志灯在疏散走道设应急照明及疏散指示标志灯车库设疏散指示标志灯以上照明灯具采用集中蓄电池应急电源柜供电。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景立面夜景照明拟采用内透光形式，并采用泛光和内透光的形式突出顶部造型，在管井及屋顶层预留电源，在裙楼屋顶层预留广告照明电源箱。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景高层建筑屋顶设置航空障碍灯，水平间距不超过米，并采用自动通断其电源的光敏控制装置。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景弱电和智能化设计工程设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景电信系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目采用语音信号数字信号的综合布线系统，利用综合布线系统建立高速大容量的信息传送平台，为用户提供语音数据图像多媒体信息等各种信息的高速传输通道。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目拟设处电信专用交接设备间，两个地块各处，电信模块局根据电信规划要求设置，各单体建筑内地下层设弱电间，放置电信机柜，垂直干线采用电缆桥架敷设，各户根芯类线入户，电信插座根据需要设置。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景有线电视系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景普通电视信号由室外有线电视网引来，最高建筑屋顶设卫星天线，接收卫星信号，卫星天线数量及接收节目内容需与甲方确定。

有线电视系统采用邻频传输，用户电平要求，图像清晰度应在四级以上。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景小区内设电视光端机房，楼内采用分支分配系统。

户内设电视分配器箱，电视插座根据需要设置。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景保安监控系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目设保安控制室，内设矩阵主机监视器等。

在地下车库入口电梯轿箱等处设置摄像机，小区出入口及主要道路活动场地处设置摄像机。

设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景停车场管理系统设计依据设计原则及范围，市场销售预测和发展前景该项目地下车库设停车场管理系统，可采用非接触式卡识别或影像全鉴别系统，系统应具备以下功能自动计费及收费显示出入栅门自动控制异常情况报警当火灾发生时自动打开出入栅门。

设计依