华亭大厦市场建设项目投资可研建议书

总体来说，产业结构良好，预计，第产业和第三产业的比例还会有定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设人民生活指标单位年年年年比年增减在岗职工平均工资元市区居民人均可支配收入元市区居民人均消费支出元城乡居民储蓄余额亿元从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在人均可支配收入呈逐步上升趋势，但年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。

随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，年比年增长。

值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，年比年增长，增幅远远高于收入的增幅，说明年虽然再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设二立地环境符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦位置简图符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设协和大厦金门路符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设名人广场华银大厦符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设阊符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设邮政大厦金州大厦符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设干将路符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设地税局佳福保龄球馆都市站符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设地铁号线出入口符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设烟草大厦符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设城市之邑胥华孚写字楼符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华联超市符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设三香路道前街符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦工行大厦施乐花园符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设劳动路商业银行万年桥大街符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设皇家贵宾俱乐部路符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设农业银行符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设泰让桥符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设石路商圈苏州城市规划展示馆写意空间菜场胥江河符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设地理位置符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设交通状况符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设三香路是东西走向的主干道，西连新区东接城东。

三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设阊胥路是南北走向的条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。

即将竣工的三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过米，据了解，劳动路将会拓宽劳动路南面的老式平房经营有烟杂店水果店等，部分已经开始拆迁，预计今年月底开展全面的拆迁工作。

如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通状况将进步改善。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦距离规划中的地铁号线有米左右的距离，是个步行可以接受的距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之。

地铁号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区的交通干线。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设公共建设及配套符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。

工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。

苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计年底竣工。

在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积平方米，地下车库面积平方米，投资总额已达亿元以上。

附近有华联超市菜市场皇家贵宾俱乐部等。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设华亭大厦周边配套情况览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆胥城娱乐总汇皇家贵宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店德隆酒楼胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院苏州大学附属第二医院苏州市第二人民医院学校苏州市第十六中学超市华联超市银行工商银行地区城市建设平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设平米以下的房源供应短缺，而去化速度快市场需求强劲，市场空隙明显。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设三精装修酒店式公寓市场分析符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设现有个案情况表案名建筑面积规划户数套面积范围主力总价万元苏州凯悦万时代晶华万房地产网房地产与物业管理实用资料库玄妙广场约万狮山丽晶约万石路中心广场约万合计潜在竞争性个案表二自由之邑万未开盘都市站万未开盘合计万市场分析符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设苏州的精装修公寓房的从年月苏州凯悦的开盘到现在已经经历了近年的时间，精装修酒店式公寓房的市场供应量也由套增加到多套，这其中多套是在今年开盘的。

虽然说时代晶华狮山丽晶的销售状况很好，但是目前正在销售的石路中心广场精装修酒店式公寓房去化速度般，虽然可能其产品本身有定的缺陷，但是与精装修酒店式公寓消费市场的日见饱和可能也有定的关系。

作为个非成熟市场，苏州的精装修酒店式公寓客源主要来自于投资者，这部分消费者的主要目标是租赁市场，但是目前苏州的高档物业租赁市场还没有形成，所以以后的投资客源在选择投资时必然会更加谨慎。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设在面对目前巨大市场供应量的同时，本案还面临着两个潜在竞争性个案的挑战。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设房地产网房地产与物业管理实用资料库都市站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发，规划户数为户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在之间。

该案将在今年月份推出，目标定价为元平方米。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设自由之邑位于阊胥路上，介于干将路三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达户，面积范围在之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于月推出。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设小结符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈市场去化能力进步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设房地产网房地产与物业管理实用资料库第五章市场存在的问题点与机会点符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设苏州房地产市场自年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。

但是由于房地产市场缺乏自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了些问题。

在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。

所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为重要。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设目前，苏州房地产市场存在的主要问题有符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设住房供应上存在结构性的不合理符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设近年来，由于苏州市民购房的面积逐年加大，使得开发商热衷于建造每套平方米以上的大房，平方米以下的小房来源偏少主观上，些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设商品房开发结构不合理符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受的普通住宅相比见缺。

而在建的别墅公寓以及价位在元平方米以上的中高档住宅风起云涌，大有扩张之势。

满足普通居民的购房需求是房地产市场健康发展不可忽视的个因素，当前较高的房价，限制了普通居民购房地产网房地产与物业管理实用资料库房的愿望，因而平抑非正常因素导致的过高房价，应该是社会的责任。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设大量带有投资性质购房者的出现，不利于市场的健康发展符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设银行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄的形式保管，在房地产市场异常火暴的今天，纷纷利用闲散资金投资房地产，希望获得较高的利润。

由于这部分人的炒作，使得房地产市场有可能朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序的发展。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设开发商跟风现象严重，产品同质化程度高符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又全面推出酒店式公寓。

这种现象的频繁出现，就可能会导致市场产品严重同质化，市场竞争处于同层次。

最终的结果必然是方面存在大量市场空隙，另方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。

符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设在这些问题存在的同时，我们也可以看到些市场机会的存在符合我国西部大开发的要求，促进西部地区城市建设苏州房地产市场总体发展形势良好符合我国西部大开发的要求，促进西部地