立交桥、经济适用房、土地整治建设项目投资可研建议书

北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。

但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民的发生。

建议组团在货币住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第三将三个子项目打捆的做法是否合理有待研究。

研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。

现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第章项目背景和发展概况要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目提出的背景要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解蔡家组团综述要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第区位面积和人口。

蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定的都市发达圈的十个外围组团之，在这个外围组团中，蔡家组团是距主城最近区位优势最显著的组团。

位于重庆市主城区北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。

由北碚区的蔡家岗童家溪施家梁等三镇组成。

东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。

国道渝合高速路从组团西侧过境。

距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。

蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第二地质地貌和气候条件。

组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。

前临嘉陵江流域，有大约公里长的沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长的绿色走廊中部地势平坦开阔，海拔高度大多在米之间。

区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。

地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩泥岩。

地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属般地震地区。

亚热带湿润季风气候，冬暖春早夏热多伏旱秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温摄氏度，年降水量毫米。

无霜期较长达天。

由于受季风环流影响，降水年内分配不均。

月份降水量占全年的，暴雨多集中在月份，最大降雨量。

常年平均风速，最大风速。

组团东北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表地下水排泄。

嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。

最大流量，最小流量，多年平均流量。

第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。

第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。

水文地质条件简单。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第三蔡家组团发展优势。

优美的环境独特的景观丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。

具体说，其优势主要有区位优势。

蔡家组团位于渝北区北部新区沙坪坝区北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场寸滩港口龙头寺火车站分钟车程，市中心分钟车程。

环境优势。

蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。

建设优势。

土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低是重庆主城北扩中难得的块宝地，极适于项目规划和开发工程地质条件稳定，无地质灾害隐患土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。

交通优势。

条黄金水道嘉陵江贯穿南北，蔡家码头厂码头余家背码头等分布辖区，吨级的轮船可直达港口条铁路运输动脉遂渝高速铁路襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站龙头寺火车站比邻。

条快速干道渝武高速公路中环快速干道外环高速公路贯穿组团，辅以国道，轻轨号线号线号支线。

比邻空港，距重庆江北国际机场分钟车程。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第四功能定位。

原则来计算有关财务指标，则区土地整治建设子项目只应分摊约万元。

但是，在蔡家组团开发建设总体规划中，北碚区政府确立了长短结合滚动开发的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题。

为了贯彻长短结合滚动开发的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目打捆，并将打捆的项目视为个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算。

很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊，效益必然大幅下滑。

如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解收入预测要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第收入构成。

项目收入由土地挂牌交易收入经济适用房出售收入市区财政返还收入三个方面构成。

中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入。

由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统用折旧加以处理，要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解第二收入确定。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解土地挂牌交易价格确定。

该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格。

在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势。

根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为万元亩。

组团已经储备土地总面积亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀。

预计在未来年中，仅现有的土地储备量能够实现收入万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解经济适用房出售价格确定。

本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性。

首先它是个非盈利项目，房价只能根据成本价确定其次，由于搬迁农户从土地交易的级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理集中使用的种方式。

但在财务上，必须实行收支两条线各算各的帐。

把经济适用房出售均价确定为元。

农户购置经济适用房采取多退差补的政策。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解市区财政返还。

以过去年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度。

把市区财政返还标准确定为万元亩挂牌交易土地的实际面积。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解收入总额土地挂牌交易收入经济适用房出售收入市区财政返还收入万元要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解收入流见表。

表总收入估算表单位万元序号项目合计土地交易收入房屋出售收入财政返还收入合计成本及构成要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解征地费。

征地总面积亩，由于土地类型和用地类型差异，所以，不同土地具有不同的征地费。

项目征地总费用万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解土地整治费。

土地征用后需要经过整治才能土地利用的下个环节。

土地整治包括土地平整通路通电通水通气通通讯等，其费用高低与区位地形地貌等有关。

项目土地整治平均费用为万元亩，整治费用为万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解工程建设费。

工程建设费总额万元，其中，立交桥子项目万元，经济适用房子项目万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解管理费。

管理费按土地整治费和工程建设费的计提，总额是万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解招投标土地挂牌交易等费用。

招投标土地挂牌交易等费用按项目总投资的计提，总额是万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解财务费用。

贷款利率计，财务费用总额万元。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解成本估算表。

见表。

表总成本估算表单位万元序号项目合计征地费土地整治费工程建设费三溪口立交经济适用房管理费用招投标和土地交易服务费财务费用合计财务分析与评价要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解赢利能力分析见表表要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目财务内部收益率和净现值。

项目全部投资的财务内部收益率为，财务净现值为万元的贴现率。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目利润总额和利润率。

总收入万元减去总成本万元再减政府税收万元得利润，利润总额万元项目从第二年起有利润年平均利润率，总投资回报率为。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解投资回收期。

项目投资回收期年。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解政府税收。

不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到万元，占土地挂牌收入的。

税收内容十分复杂，见北碚府发号文件。

要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解贷款偿还能力分析要想在经济大潮中乘风破浪，最关键的就是要对市场有深入的了解项目贷款