开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就业岗位，而住宅投资每增加，大约可以拉动增长个百分点，则可提供多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。由此可见，该项目的建设是十分必要的。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展第二章国内房地产宏观环境分析同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展全国经济形势同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道。年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。月度工业增加值增长率可比价格，月份由月份的降低到，月份进步降低到。股市房市交互推动，持续快速升温的情况也得到根本改变。这些情况表明，经济持续升温的态势已经扭转，开始进入下行通道。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展年房地产业的发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展年，房屋销售形势同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展从年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，年增幅较大，并首次迈上亿平米平台，年成交量高达亿平米，创下历史新高。年月，全国商品房销售面积亿平方米，同比下降。其中，商品住宅销售面积下降。充分表明，市场出现显著调整。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展数据来源国家统计局网站同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展由于全国各地楼市发展不均衡，年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，二线城市下降幅度大于三四线城市。上海北京武汉福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为年楼市最鲜明的特点之。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展住宅楼的价格同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价直处于增长周期。年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并直持续至今。从增幅看，年季度至年二季度，增幅平均以上，其后有所回落，年三季度至年二季度重新跃上。之后，年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比年房价高点已下跌近三成。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展数据来源国家统计局网站备注年季度前为个大中城市房价指数，之后为个大中城市房价指数，统计方法相同同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展影响房地产业的宏观调控政策同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，年中国房地产调控政策应坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。国家信息中心月日发布第期经济预测分析指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，旦房价跌幅超过至，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，年房地产调控政策应坚持以稳为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。改善供给结构，完善住房保障政策。针对平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低年月该比重为中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批土地供应等方面入手，确保中小套型中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保政策目标的实现。针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售收入方程同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展成本费用方程同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展其中实现销售收入同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展计划销售收入同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售收入的实现率同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展总成本费用同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售费用，为销售收入的同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售税金及附加，为销售收入的同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展总投资同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展令,即可求出的值。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目的计划销售收入为万元，总投资为万元，得同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展解此方程，得到同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展故销售收入的实现率为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点来看，可以说本项目开发具有定的风险。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展敏感性分析同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。分析各种变化因素对方案经济效果影响程度的工作称为敏感性分析。在这里，我们对项目主要进行单因素敏感性分析。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展本项目主要进行内部收益率对销售收入和建设投资的敏感性分析，主要包括当销售收入建设投资分别发生变化时全部投资内部收益率对它们的单因素敏感性分析以及这两个因素同时发生变化时内部收益率对它们的双因素敏感性分析。在单因素敏感性分析时假定其他因素都不发生变化。季度基准收益率为。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展不确定因素对内部收益率的影响如下表所示同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展表不确定因素对内部收益率的影响变化因素变化幅度销售收入建设投资同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展不确定性因素对内部收益率的影响变化幅度内部收益率销售收入建设投资同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展图不确定因素对内部收益率的影响同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展依据上图,采用插入法找出销售收入和投资变动的临界点同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展销售收入因为当销售收入的变化幅度是的时候正好是季度基准折现率所以可知销售收入允许的变化幅度是，∞同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展投资从上式解得同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展从以上计算结果可以看出销售收入允许变动的幅度为,∞。在此建议开发商在销售过程中做好销售收入的管理工作，严防价格的下调和优惠措施的幅度过大。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展相对销售收入来说，建设投资对的影响较小。建设投资允许变动的幅度是∞，。可以看出建设投资也是个很敏感的因素，这就提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目的开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制。同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展同时带动周边第三产业的发展，促进城市化建设的快速发展附表总投资估算表单位万元序号项目或费用名称投资金额土地费用前期费用勘察设计可行性研究费城建费建安造价土建造价设备及安装工程费室外工程监理费管理费营销费用预备费贷款利息总计总投资附表资金筹措与使用计划表单位万元合计年年年二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度总投资建设投资借款利息流动资金资金筹措自有资金资本金净销售收入借贷资金借款利息附表销售收入与营销税金及附加估算表年年年合计三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度销售收入多层销售收入小高层销售收入商铺销售收入停车场销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加净销售收入附表现金流量表全部投资单位万元年年年合计二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加所得税营销费用利息支出净现金流量累计净现金流量税后净现金流量税后累计净现金流量税后静态投资回收税后万元期年基准收益率季度附表现金流量表自有资金单位万元年年年合计二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度现金流入销售收入现金流出资本金借款本金偿还借款利息支付销售税金及附加