684套酒店式公寓项目投资可研建议书

年空置面积更大幅增长了，达到了万平方米。

历年商业用房统计数据如下工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的本项目周边商铺售价工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的五项目定位分析与优劣势分析六工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目优势工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目位于城市核心区域，区位价值较高。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的区域是西部市传统的商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的本案主塔楼高达层，目前为西部市第高楼，这是本案营销的独有优势。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的本案作为西部市著名的烂尾楼之，在西部市有较高的知名度，营销工作具有定基础。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的二项目劣势工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的本案作为个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起个整合的形象。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目临路快速通道，处于商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的开展。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。

产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了定的负面影响。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的三项目机会工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的路目前开始改造，取消单行道的限制。

改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。

对招商工作的开展有促进作用。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。

本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的本案区域是西部市规划的区域，商务氛围浓厚。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四项目威胁工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限的情况下，商业物业对消费者商业企业的争夺日趋白热化。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四商业裙楼定位策略工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的商业裙楼的意义工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的利润的重要来源工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目增值举措工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的展示价值工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四大公共空间体验时尚都市体验工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的主题特色店吸纳西部市最顶级的品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募时代英雄入会，重要城市商家入会等工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的提供店铺装修设计顾问服务工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四大公共空间体验文化体工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的结论根据项目的情况分析，第种模式适合本项目的商业裙楼。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的五项目建设周期及工程进度安排表序号任务名称工期开始时间完成时间主楼，结构施工天年月日年月日主楼钢结构施工天年月日年月日主楼加固天年月日年月日主楼轻质墙板安装天年月日年月日主楼幕墙施工天年月日年月日主楼给排水主管安装天年月日年月日通风工程施工天年月日年月日模式主要特征优劣势分析适用物业优势劣势零售产权整体租赁三权分离所有权经营权使用权售后返租，委托专业经营公司经营管理。

快速回笼资金，风险小，可以避免零售产权分散导致经营混乱的局面。

涉及规划设计招商销售工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。

大型封闭式商场零售产权分零租赁二权分离，所有权和经营权直接分散到客户由产权所有人经营管理。

开发商资金压力小，运作周期短短期回报高长远隐患相对不明显。

往往卖就散，后期难以管理，对物业形象和开发商的品牌有损。

专业型商业步行街和低层商业楼盘层自留产权整体租赁二权分离，所有权和经营权由经营方负责整体经营，不拆零销售。

产权租赁关系明晰，简单，无违规之嫌，操作安全简便，推广费用低。

资金回收有限，对开发商的社会公关能力要求极其高。

中型百货商场和超市主楼强弱电施工天年月日年月日主楼消防施工天年月日年月日主楼电梯施工天年月日年月日主楼光彩照明天年月日年月日主楼智能化天年月日年月日主楼室内装饰施工天年月日年月日主楼屋面防水施工天年月日年月日副楼加固天年月日年月日副楼轻质墙体施工天年月日年月日副楼钢结构施工天年月日年月日副楼给排水主管安装个工作日年月日年月日副楼强弱电施工个工作日年月日年月日空调管道施工天年月日年月日消防施工天年月日年月日智能化施工天年月日年月日外墙保温板施工天年月日年月日土建施工天年月日年月日门窗安装天年月日年月日副楼屋面防水施工天年月日年月日裙楼砖砌体施工天年月日年月日裙楼新增楼梯施工天年月日年月日裙楼给排水施工天年月日年月日裙楼强弱电施工天年月日年月日裙楼空调管道安装天年月日年月日裙楼消防施工天年月日年月日裙楼扶梯施工天年月日年月日裙楼内装施工天年月日年月日裙楼外装施工个工作日年月日年月日裙楼屋面防水施工天年月日年月日地下室砌体施工天年月日年月日地下室水电安装天年月日年月日地下室暖通施工天年月日年月日地下室墙体加固天年月日年月日地下室楼层改板天年月日年月日地下室车库施工天年月日年月日地下室设备安装天年月日年月日防火门及防火卷帘门天年月日年月日整栋大楼系统调试天年月日年月日整栋联动试车天年月日年月日室外总平施工天年月日年月日消防工程验收天年月日年月日整个大楼竣工验收天年月日年月日六投资估算与资金筹措工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的投资估算本项目项目裙楼成本测算建筑面积用地面积层数地上层地下层裙楼层项目数量单价元合计万元备注土地成本收购成本契税拍卖手续费其它土地成本小计二设计咨询费小计三开发报建费小计四建安工程费脚手架结算发生数结构加固合同为单价控制前期遗留已签合同总报措施已签合同土建施工估计数安装施工估计数裙楼幕墙龙骨已签合同裙楼幕墙已签合同裙楼保温已签合同亮化工程已签合同总体工程估计数中央空调估计数通风工程已签合同消防工程已签合同裙楼电梯未签合同升降机实际发电机估计数其他预估预留数小计五营销费用小计六单位管理费建设单位管理费小计七资金成本资金成本小计暂估八税收及附加营业税及附加小计总计资金筹措工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的Ⅰ投资资金来源工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的裙楼总投资为万元，扣除已支付的土地成本万元，已支付群楼前期费用和工程款约万元，尚有资金缺口万元。

资金来源主要是银行贷款万元，二是承包商垫资。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的Ⅱ银行贷款的使用及偿还工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的年月初开始使用贷款，贷款申请额度万元，贷款期限年。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的资金用途用于群楼建设。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的还款来源为裙楼的销售回笼资金。

工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的七项目损益表及静态盈利能力工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目预计全部销售额为万元，具体测算如下工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的单位万元序号损益科目估价经济指标备注数量χ单价收入销售收入，层商场，元预留资产地下室层收入合计，支项目拍卖成本，后续建安工程，出前期费用销售费用管理费用财务费用，税金，工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的支出合计，净利润，八项目财务效果评价工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的年投资回报率净利润总投资年工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的销售净利率净利润销售收入工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的九资金使用和资金回笼时间计划工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的销售收入估算层，元，万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的夹层元，万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的二层元，万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的三层元，万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的四层元，万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的合计万元工程建设其他费用万元设备购置及安装工程费占总值的项目销售回款计划年月开始销售，预估年月底完成销售的，既销售回款万元月完成销售的，销售回款万元月完成销售的，回款万元剩余不作估计。

工程建设其他费用万