1、。元用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。三结论和建议用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积万计算，即毛利约千万左右。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用，也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较。

2、层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制，但最小值为米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距不小于米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需要，对于后面楼。

3、本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定，土地出让金般占标定地价的最种消极的方案，执行现有规划的容积率，。即可建设建筑面积仅为。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方。

4、积约平方米。高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区注表中方位为正南向偏东西的方位角用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高度超过的高层建筑之间距，以上的部分不再增加计算建筑间距。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位的规定控制用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位的规定控制用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。高。

5、项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。成本预估算方案二用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。土地成本土地成本。

6、大位于盈亏边缘。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。四附录用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。建安成本估算用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。桔园路口综合楼项目总成本费用表用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费用斟察设计和前期费二建筑安装工程费三小区配套建设费四管理费五税费六不可预见费建设期利息用地面积为平方米，。

7、房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。约合三房二厅住宅户用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。日照分析满足要求用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。二成本预估算用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。方案二土地。

8、积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。拆迁成本计算用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。韶山路信用社项目面积补偿标准用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。市粮油食品公司二分公司项目面积补偿标准用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元总计元产权面积补偿装修补偿停产停业过渡费个月总计用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。韶山南路黄石泉项目面积补偿标准用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计。

9、成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。成本预估算方案用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，。

10、避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项的和五管理费建设管理费元直接费的六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价的教育附加费元按土建造价的计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项的和开发建设总成本用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面。

11、用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。韶山南路王德明项目面积补偿标准用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。韶山南路何自强项目面积补偿标准用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。元总计元产权面积补偿次性搭建补偿零时建筑补偿装修补偿总计用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。汇总表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。房地产市场环境现状用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。不可否认，从年初的场冰灾开始，长沙的房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所。

12、合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表用地面积为平方米，合亩。总建筑面积约平方米。未计算土地成本编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米建筑设计费平方米按元平方米建筑面积城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积规划管理费元土建造价的放线费点放线点元点招标费元按土建工程造价的计算监理费元按土建工程造价的计算预结算审计费元按土建工程造价的计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算。

参考资料：

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