洞口县高沙休闲步行街建设项目投资可研建议书

总建筑面积约平方米。

投资回收期年用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

财务分析结果用地面积为平方米，合亩。

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财务净现值万元用地面积为平方米，合亩。

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财务内部收益率用地面积为平方米，合亩。

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动态投资回收期年用地面积为平方米，合亩。

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贷款偿还期为年用地面积为平方米，合亩。

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经济分析结果表明，本项目社会效益环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。

用地面积为平方米，合亩。

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五项目实施建议用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益显著，经济上可行。

建议做好前期准备工作，使该项目尽快付诸实施。

用地面积为平方米，合亩。

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第二章项目背景和建设必要性用地面积为平方米，合亩。

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项目提出的背景用地面积为平方米，合亩。

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洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的雪峰蜜桔之乡，区域面积平方公里，辖个乡镇，个管理区，个村，总人口万，洞口是蔡锷将军的出生地革命老区县，系全国强产粮大县商品粮基地农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县重点林区县畜牧业五强县省级金融安全区。

境内矿产资源丰富蕴藏矿产余种，其中煤储量万吨，铁矿储量亿吨，锰探明储量万吨。

年全县实现生产总值亿元，增长完成全社会固定资产投资亿元，增长完成财政收入亿元，增长实现工业增加值亿元，增长新型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。

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总建筑面积约平方米。

高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。

辖区面积平方公里，人口约万。

高沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。

高沙交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口绥宁武岗三县木材粮食猪禽集散地。

仔猪远销云南贵州广东广西江苏浙江等省市和港澳地区。

用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。

高沙的交通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在高沙镇设出入口，南面有高速公路连接线，北面与县城之间有级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的高沙有着无限的发展空间。

对于改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件，发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街建设具有十分重要的意义。

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总建筑面积约平方米。

高沙素有小南京之称，商业贸易活跃。

自企业改制以来，原高沙酒厂的厂区长期闲臵，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲步行街的设想。

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总建筑面积约平方米。

商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。

随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造城市名片的形象工程。

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商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，直是城镇聚集的核心。

现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。

大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后休闲步行街高速发展，成为了都市休闲的主战场之。

步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。

用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。

最早的商业街形式比较简单，如百货超市等，后来才逐渐出现多样化形态。

可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚集的街区。

历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街特色市场街特色民俗街等。

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总建筑面积约平方米。

以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为休闲步行街。

其中，包括两种类型种是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街另类，是以原有的风貌文化民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。

今天的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。

这是种升华和创新。

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总建方米，合亩。

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财务评价敏感性分析表评价指标变动因素万元年正常情况效益下降费用上升用地面积为平方米，合亩。

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费用上升时财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

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收入下降时财务现金流量表单位万元折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

用地面积为平方米，合亩。

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收入上升时财务现金流量表单位万元用地面积为平方米，合亩。

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折现率年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量财务内部收益率为财务净现值为万元动态投资回收期为年包括建设期在内用地面积为平方米，合亩。

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四敏感性分析用地面积为平方米，合亩。

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分别对投资额和销售收入在初始值的基础上按照幅度变动，并计算出其对应的净现值。

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在变化率相同的情况下，销售收入的变动对净现值的影响最大，其次是投资额的影响。

由此可见，净现值对各个因素敏感程度的排序是销售收入投资额，最敏感的因素是销售收入，因此应注意做市场营销工作，切实把握铺面地基的销售价格。

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五经济评价结论用地面积为平方米，合亩。

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本项目国民经济评价全部投资经济内部收益率为，大于社会折现率全部投资经济净现值为万元投资回收期为年。

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财务评价全部投资财务内部收益率为，大于设定的财务基准收益率全部投资财务净现值为万元投资回收期为年贷款偿还期为年。

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总建筑面积约平方米。

敏感性分析结果表明在投资额上升的情况下，项目利润为万元在销售收入降低的情况下，项目利润为万元，在销售收入上升的情况下，项目利润为万元，财务内部收益率为。

由于本项目没有对间接的收益进行详细的分析和计算，铺面地基销售价格的确定上比较保守，定价较低，从财务上表面上看，本项目的抗抗风险能力般，实际上，高沙土地市场价格历来看好，本项目的销售收入是可观的，抗风险能力是很强的。

且本项目强调的是项目建成后的经营期的经济效益环境效益和社会效益。

本项目的环境效益和社会效益显著，因此，总体上评价，本项目完全可行。

用地面积为平方米，合亩。

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除此以外，本项目还有些难以定量的经济效益和社会效益，如休闲步行街的建设可间接提高高沙镇城区内的交通安全效益跨越城区的运输工具时间节约效益提高运输质量效益等，以及改善洞口县经济社会和自然环境，方便人们生活，创造新的就业机会，促进本地区经济发展等。

用地面积为平方米，合亩。

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综上所述，本项目财务评价可行，经济效益合理，环境效益社会效益显著，建议早日付诸实施。

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第九章招标投标方案用地面积为平方米，合亩。

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用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

根据中华人民共和国招标投标法和湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关法律法规的规定，该项目招标范围招标组织形式招标方式等情况详见招标基本情况。

附表用地面积为平方米，合亩。

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招标基本情况表用地面积为平方米，合亩。

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建设项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额万元备注全部用地面积为平方米，合亩。

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招标部分用地面积为平方米，合亩。

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招标自行用地面积为平方米，合亩。

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招标委托用地面积为平方米，合亩。

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招标公开用地面积为平方米，合亩。

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招标邀请用地面积为平方米，合亩。

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招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明用地面积为平方米，合亩。

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建设单位盖章用地面积为平方米，合亩。

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年月日用地面积为平方米，合亩。

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附表二用地面积为平方米，合亩。

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审批部门核准意见用地面积为平方米，合亩。

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建设项目名称招标范围招标组用地面积为平方米，合亩。

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织形式招标方式不采用用地面积为平方米，合亩。

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招标方式全部用地面积为平方米，合亩。

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招标部分用地面积为平方米，合亩。

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招标自行用地面积为平方米，合亩。

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招标委托用地面积为平方米，合亩。

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招标公开用地面积为平方米，合亩。

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招标邀请用地面积为平方米，合亩。

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