新城南都项目投资可研建议书

外来人口达到万人，比上年增长，外来人口总量达到了个新的峰值。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析图近年来常州市人口变动情况万人对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析生活水平对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析当个国家和地区的人均达到美元左右时，居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变，恩格尔系数明显下降，交通通讯文化娱乐教育等消费比重迅速上升对住房轿车的需求呈快速增长趋势。

据市统计部门测算，年，全市城镇居民人均可支配收入将达元，农民人均纯收入将超过元，均居全省第三位。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析图近年来常州市区居民可支配收入情况市区居民可支配收入元增长率图近年来常州市城乡居民人均存款余额情况元对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析年，常州人民生活发生巨大的变化。

住房不仅大了亮了，而且功能配套更齐全了。

出行感叹私家车增长速度之快。

餐饮去年全市餐饮业营业额达亿元，更多常州人走进餐厅，享受生活。

年，全市的社会保障体系进步完善人民的生活质量进步提高文化设施进步普及。

随着经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。

去年常州市财政总收入达亿元，其中地方般预算收入达亿元，增长。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析居住状况对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析近年来，随着城市建设的不断发展，常州市城镇居民家庭居住状况大为改善。

居民人均居住面积从年的平方米增加到年末的平方米。

年常州市统计局对市区户家庭调查结果显示截止年月，常州市市区居民户均住房建筑面积为平方米，人均建筑面积为平方米，与年末相比以户常年住户抽样调查资料为依据，下同，户均建筑面积上升了平方米，人均建筑面积增加了平方米。

从居民家庭住房的建筑面积分布来看，有的家庭住宅建筑面积在平方米之间，有的家庭住房建筑面积在平方米之间，的家庭住宅建筑面积在平方米之间，还有的居民住房建筑面积在平方米以上。

部分经济条件较好的城镇居民家庭出于投资或其它考虑，购置了第二套或更多住宅，调查中，有的城镇居民家庭拥有套及套以上房子，这比例比年调查结果上升个百分点。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析图常州市城镇居民居住状况分布图平方米平方米平方米以上平方米平方米以下对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析图近年来常州市城镇居民住宅面积增长情况对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析未来走势对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析年，是常州实现十五计划目标，衔接十五发展的重要年，也是常州市力争两个率先实现富民强市的关键之年。

经济总量跃上千亿级平台，常州站在了个更新的发展起点。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析在市委九届十二次全会上，市委市政府以科学发展观统领全局，统筹安排，明确提出，年要把工作重点转移到推进结构调整转变增长方式提高经济运行质量和效益上来，全力推进两个率先和富民强市全力推进新型工业化和现代制造业基地建设全力推进外资民资新轮突破全力推进农村发展农民增收全力推进生态常州建设全力推进社会主义和谐社会建设，走全面协调可持续发展道路。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析预计常州市明年国民生产总值增长地方般预算收入增长全社会固定资产投资增长协议注册外资和实际到账外资均增长以上城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长和以上城镇登记失业率控制在以内人口自然增长率控制在以内。

从以上常州市政府的经济分析可以看出，明年常州市经济将会继续保持增长态势，人均居民收入将进步提高，人均可支配性收入将进步增加，人民对于改善居住生活质量等的要求将进步加强。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析房地产市场分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析远离尘嚣，但交通便利交通网络四通八达对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析优良的生态环境亩南田购物休闲公园对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析高素质的市政配套大学城南田购物公园行政中心对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析高品质的产品国际规划公司国际园林设计大师倾情演译。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析价格定位对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适的市场参考价格。

本项目选取可比样本为绿园三期和随园。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。

目前联排别墅万套，别墅万套。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析表市场比较法定价比较内容权重绿园三期随园拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置外部环境社区环境物业类型房型设计生活配套主题提炼合计对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到比较项目价格修正市场参考价格绿园三期随园对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层小高层市场参考价在元平方米，因此，本项目多层小高层市场参考均价为元平方米。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析客户定位对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析常武地区拆迁居民中较富有的群体对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析武进区政府机关公务员对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析武进区大型企事业单位高层人士对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析长期进行房地产投资的常州市人士对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析武进区私营企业业主对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析部分常州市区富有居民。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析五财务分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析技术指标说明对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析新城南都总占地公顷，地上总建筑面积，平方米，其中住宅部分共计，平方米，及联排别墅共计，平方米，商业街，平方米，沿街商业，平方米，公建配套面积为，平方米。

各期开发详情见下表物业类型东区西区总计土地面积，总建筑面积，地上总建筑面积，可售建筑面积，住宅，别墅商业街，沿街商业，公建配套，地下总建筑面积，对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析东区已于年月开始预售，预计于年底竣工。

西区预计将于年底开始预售，预计于年建成，项目东区的开发周期为年，西区为年。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析东区财务测算对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅目前销售均价为，元平方米，未来商业街销售均价预计为，元平方米，沿街商铺销售均价预计为，元平方米，机动车位价格恒定在，元个上下浮动。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析销售收入测算如下对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析销售收入测算表序号项目单位销售收入合计年年住宅销售单价住宅销售面积，住宅销售收入别墅销售单价，别墅销售面积别墅销售收入商业街销售单价，商业街销售面积商业街销售收入沿街商业销售单价，沿街商业销售面积沿街商业销售收入车位销售单价个，车位销售个数个车位销售收入总销售收入，对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析本项目建设投资估算如下表所示对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析建设投资估算表序号项目估算金额估算指标估算面积，前期工程费前期规费，规划设计费，其他前期费，建安工程费住宅别墅，商业街，沿街商业地下车库公共配套设施费公建配套设施公共基础设施费供电，供水，邮电，雨污水，智能化，室外工程费，后期成本物业维修基金，交接费用交易手续费等杂费，建设成本合计对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析本项目现金流量估算如下对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析现金流量表序号项目估算指标估算金额年中年年年现金流入销售收入二现金流出总投资土地出让金契税拆迁补偿费其他建设成本管理费用销售费用财务费用不可预见费营业税及附加土地增值税预征三税前净现金流量所得税四税后净现金流量五税后净现值对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析由以上各表可知，本项目东区总销售收入为亿，总投资为亿，税后净利润亿，税后销售利润率，在折现率下，净现值为元，项目回笼资金的速度非常快，效益好。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析西区财务测算对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析根据常州市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅未来销售起价预计为，元平方米，未来商业街销售起价预计为，元平方米，沿街商铺销售起价预计为，元平方米，机动车位价格恒定在，元个上下浮动。

对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析销售收入测算如下对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析销售收入测算表序号项目单位销售收入合计年年年年住宅销售单价住宅销售面积，住宅销售收入，商业街销售单价，商业街销售面积商业街销售收入沿街商业销售单价，沿街商业销售面积沿街商业销售收入车位销售单价个，车位销售个数个车位销售收入总销售收入，对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析本项目建设投资估算如下表所示对项目地理位置气象数据太阳能辐射量进行分析建设投资估算表序号项目估算金额估算指标估算