豪华商务旅游酒店项目投资可研建议书

城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。

年，全镇国内生产总值达亿，三级经济总收入亿元，三级集体纯收入万元，三级人均纯收入元，镇财政收入亿元。

年，横岗镇以其经济文化等方面的辉煌成就被评为中国乡镇之星年，又被评为全国乡镇最佳投资环境强年，横岗镇农村三级股份合作制被评为中华之最。

目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。

横岗镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。

如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港澳台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港澳台工商界及海外投资者所垂青。

尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。

用地面积为平方米，合亩。

总建筑面积约平方米。

龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横岗工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。

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市场研究用地面积为平方米，合亩。

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就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖福田的购房者，因此先于横岗发展龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。

正线全长公里的地铁号线将提前至年内动工。

连接福田中心区罗湖中心区布吉横岗镇龙岗中心城的地铁号线建成后，从福田罗湖到横岗的距离将大大缩短。

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深惠公路改造地铁号线年内开工深平快速干道期明年月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助的有利时机，横岗未来的外资工业商务旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。

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就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园锦冠华城新亚洲广场三期新世界广场四期名门世家水晶之城等大盘供应。

相对以前，横岗楼盘规模不大分布太散各自为政的形象已经得到改变。

现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。

今年，中海占地面积万平方米的低密度大型社区怡美山庄振业地产万平方米的横岗项目都将加快建设进程。

随着横岗逐步进入大盘时代，横岗的投资性物业市场也逐渐从分散的单型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场，最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中，深刻体会到巨大经营风险的存在，从而对投资性物业更加谨慎，投资手段变得更加成熟和稳重。

相对于前几年而言，横岗本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。

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市场宏观背景用地面积为平方米，合亩。

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深圳市年上半年经济分析用地面积为平方米，合亩。

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从已公布的统计数据来看，年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在用地面积为平方米，合亩。

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生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

深圳市生产总值完成亿元，比去年同期增长，高出去年同期增幅个百分点。

本市生产总值的上半年累计增幅创出了自年以来的新高用地面积为平方米，合亩。

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工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

我市工业企业累计完成工业增加值亿元，比去年同期增长用地面积为平方米，合亩。

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市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长用地面积为平方米，合亩。

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社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平用地面积为平方米，合亩。

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出口逐月回升，增速明显加快用地面积为平方米，合亩。

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市场物价微升，职工居民收入有所增加用地面积为平方米，合亩。

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交通邮电发展增快，民航表现突出用地面积为平方米，合亩。

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财政金融保持稳定，存差略有扩大用地面积为平方米，合亩。

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企业景气上升，信心指数提高。

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深圳市历年酒店经营情况分析用地面积为平方米，合亩。

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深圳历年宾馆酒店客房出租率平均入住率年年年年年年年，合亩。

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敏感性分析因素变化测算结果基本方案净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当经营成本上升净现值万元，内部收益率动态投资回收期年当售价收入下降净现值万元，内部收益率动态投资回收期年经测算可知用地面积为平方米，合亩。

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本项目的经营成本经营收入及销售收入三个因素分别变动对项目效益会产生影响。

其中经营收入和经营成本对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键用地面积为平方米，合亩。

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项目经营收入经营成本销售收入在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。

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测算过程详见附表敏感性分析表。

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社会效益和影响分析用地面积为平方米，合亩。

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完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程用地面积为平方米，合亩。

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该项目的销售将进步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程用地面积为平方米，合亩。

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增加财政税收用地面积为平方米，合亩。

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该项目的销售预计将为国家创造销售税费相关税利近千万元用地面积为平方米，合亩。

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提升品牌形象用地面积为平方米，合亩。

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该项目的推出将极大提升横岗投资股份有限公司和横岗镇政府的品牌形象。

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第六部分可行性研究结论与建议用地面积为平方米，合亩。

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可行性研究结论用地面积为平方米，合亩。

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经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为用地面积为平方米，合亩。

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项目的变更是必要的可行的合理的用地面积为平方米，合亩。

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在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的用地面积为平方米，合亩。

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产权式酒店更适合项目的整体发展与规划用地面积为平方米，合亩。

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在年将该项目投放市场的时机是可行的用地面积为平方米，合亩。

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考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟用地面积为平方米，合亩。

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结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的，用地面积为平方米，合亩。

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项目主要问题的解决办法和建议用地面积为平方米，合亩。

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如何提高酒店的盈利能力用地面积为平方米，合亩。

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树立横岗镇最高档酒店形象用地面积为平方米，合亩。

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将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次用地面积为平方米，合亩。

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增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别用地面积为平方米，合亩。

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将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的入住率用地面积为平方米，合亩。

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建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。

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降低固定成本和提高盈利能力用地面积为平方米，合亩。

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引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问用地面积为平方米，合亩。

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随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。

酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。

因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。

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发展商与酒店管理公司合作方式建议用地面积为平方米，合亩。

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方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。

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方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。

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方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。

当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定的管理费，还可以从超额利润中取得定比例的分成。

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降低酒店固定经营成本用地面积为平方米，合亩。

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利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

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如何降低投资者的风险用地面积为平方米，合亩。

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提供经营担保服务用地面积为平方米，合亩。

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