万人。从全国来看，北京是中国的政治中心，上海是全国的经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛的会址永驻海南，世界小姐的选举指定海南。其他国际性的会议和大赛也纷纷光临海南。年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委年初提出了要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲度假居住会展目的地。海南经济情况。初步核算，年全省生产总值亿元，按可比价计算比上年增长，创年以来经济发展速度新高。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按全省常住人口计算，人均生产总值元，比上年增长按现行汇率换算，人均生产总值达,美元。经济自主增长活力明显增强，投资扩张动因已经从前几年政策性推动向市场自发扩张转变。在资金来源中，国家预算内资金和债券占资金总额的，而国内贷款自筹资金利用外资及其他资金占，其中国内贷款自筹资金增速分别高达和，成为支持投资增长的主力。宏观经济和微观经济在景气区间进步攀升。据对全省九大行业家企业监测调查，年，作为反映宏观经济运行状况的企业家信心指数为，年为反映微观主体运营状况的企业景气指数为，年为。宏观经济和微观经济景气指数从上年的相对景气区间攀升至较景气区间，为年建立景气监测调查制度以来最为景气的年。经济速度与效益同步提升。年全年地方财政收入亿元，按同口径计算比上年增长，比增速快个百分点，为年以来地方财政收入增长最快速度。海口市概况海口市是海南省的省会城市，是海南省政治经济文化中心，人口多万，土地面积平方公里，城市定位为具有热带特色的外向型国际性现代化滨海生态城市。美丽的海口是中国唯地处热带的滨海省会城市，这里阳光明媚，雨量充足，气候宜人，空气质量居全国大中城市之首，名列世界个国家个大中城市第五名，集中了地球上最缤纷最浪漫的热带海岸。海口的自然景观优美，人文资源丰富，生态环境良好，终年遍地翠绿，四季鲜花盛开，具有浓郁的椰风海韵情调，是中国最理想的避寒冬泳和度假休闲胜地，也是中国最理想的居住城市之，年荣获中国人居环境奖。自年以来，海口跨入中国城市综合实力强。海口占全省的，财政总收入占全省的，利用外资占全省的，固定资产投资占全省的。为配合海南省亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地定位，海口市政府出台了系列优惠政策鼓励处置烂尾楼，以美化海口近两年，不惜重金邀请国际著名的设计单位对海口市总体规划，海口外滩规划，西海岸规划，南渡江规划进行修编或编制，加快城市建设步伐，加大吸引外资力度，并取得了不俗的成绩，海口的轮廓已清晰可见。海口市房地产市场概况海口房地产市场经过年代初期的泡沫后，近十年的沉寂萧条，于年开始复苏，随后步入高速的发展期。年房地产开发完成投资额为亿，年为亿，年为亿，年亿，年超过亿。自年后，每年的销售面积在万平方米左右年两年甚至出现了销售面积大于竣工面积。烂尾楼已处置以上，需求旺盛,良好的生态环境及投资政策，吸引了越来越多的国内国际大集团前来投资，山东鲁能集团天津泰达中信泰富华润集团等纷纷进军海南地产业。年海口市房地产交易市场在十黄金周期间，接待客户人次，销售房产套，销售面积多平方米，交易金额多万元。看房和购房的内地客户从五期间的上升到十期间的。在年国庆期间的海南秋季房地产交易展览会上，仅仅几天的时间现场卖出套商品房，成交金额多万元。此外，还达成购房意向套，成交金额亿元。来自内地购房者的购房数量占了总成交量的。不仅数字表明了海南房地产市场的明显回暖，市政建设城市基础设施建设也大有进展。目前发展规划已构筑完成，大规模投资海南地产的时机已经到来。微观环境分析区位分析本案位于坐落在海口湾最中心的地段,年月日，海口市政府正式批准了其控制性详细规划，月日，海南省政府批准海口市总体规划，至此，海口湾的规划基本完成。月日，海口湾详细规划正式亮相，神秘面纱终被揭开。海口湾区曾邀请法国的美国的爱普斯顿等数家国际知名设计公司参与规划设计，最终在公里的海岸线上，规划出个项目，涵盖旅游度假购物和休闲功能。建成后将成为南中国乃至东北亚最富吸引力的大型热带旅游度假社区。海口湾是海口重要的城市资源，承裁着海口的旅游居住度假等多方面的功能，是海口城市建设中的重要区域，也是海口滨海繁荣的象征和海口的城市名片。调查证明，海口湾已成为国内国外及本岛购房的首选地。项目所在地临江面海，紧临海口万亩绿肺万绿园生态公园，有天然滨海浴场，环境静溢优美，自然景观非常良好，日照时间长，空气质量好交通方面，地处市政主干道滨海大道，贯通世纪大桥，是海口市政府重点提高海口形象的目标客户群体定位本案目标客户群界定根据对不同客户需求的分析和本案的的特征，本案的目标客户群体定位为较高消费层，主力消费群体的决策者的年龄岁，男性为主。目标客户构成为海南及国内的塔腰偏上及中偏高收入群。主体岛内客户新兴资产阶级私营企业主高级政府官员等从体岛外客户外来投资商国内高收入群高级官员养老者侨胞等本案目标客户群民营私企老板购买力强岛内岛外工商企业家购买力强岛内岛外企业高级职业经理人购买力强岛内岛外政府银行高级公务员购买力强岛内岛外新兴资产阶级购买稳定岛内岛外高级知识分子教授医师专家购买力强岛内岛外大型国企外企高级管理人购买力强岛内岛外侨胞台胞及俄罗斯等购买力稳定岛外其它高收入群行业等购买力稳定岛内岛外以上目标客户群有将近为非海南土生土长人士，但已在海口生活五年以上，年龄在岁左右，有左右是二次置业，他们在次置业的目的，在于追求更高生活品质，同时将财产用于投资保值。目标客户群基本特征定义生活地点在海南或内地大中城市职业结构在各行各业比较成功的人士，社会地位高的群体。经济能力次可调集资金万左右，家庭月收益在元以上。主力客户群收入特征经商，政客居多，个人及家庭收益属高收益群。主力客户群收入特征有经济头脑，讲究生活品质，有定的文化品位，重视自我形象，重视居住环境。生存状态事业较为成功，追求较高的物质生活与精神生活水平，对新生事物感性趣。生活态度讲求效率，懂得享受，追求境界，目光比较远大，是信兴的资产阶级，喜欢高尚品位。工作状态自我能力超强，般在企业里多为重要的领导或有自己的企业目标客户群共性分析文化层次普遍较高，对生活质量要求较高，消费能力较强对价格不太敏感，比较注重品牌消费和身份，地位的提升消费较为理性，同时比较挑剔，注重项目的综合素质的同时也注重教育，生活和交通等配套问题般属于二次置业，会选择按揭或分期付款的方式为主采用较强的攀比心理特征不过分注重价格，但极注重品牌，注重身份的尊重感。因有灰色的收入，在消费行为中不太张扬，注重居住的私密性，有攀比心理，但较隐性化。购买行为属个人购买，二次置业的或三次置业的较多，主要是为改善居住环境，享受更高品位生活，以及为子女，父母，度假之用等。在购买方面特别注重人居环境和高尚居住氛围，重点考虑生活配套，儿女教育问题和置业保值。在区域的选择上倾向于离市中心闹市区有定的距离，但又不能太远离繁华之地，周遍环境也是重点考虑的。关键词文化高生活质量要求较高攀比心理强目标客户群个性特征基本表现成功成熟自我大气性格特征理性沟通合作严谨社会需求尊重地位自我实现追求高尚品牌需求功能需要社会识别需要情感需要社交特征冷静严谨欲望特征追求欲控制欲挑战性经过对市场和消费者分析后，认为本项目核心客户群应是高收入有文化有追求有激情的中产阶层，特别是金领人士。这部分客户多数以智慧致富，对项目主题有较好的认同感，约占总客户群的左右，主要来自海口市及国内其它地区。约的重要客户认同主题，但更注重产品的差异性和高性价比其余的偶得客户，购买随机性大。预计总体客户来源比例上，岛内岛外约为三七开。产品定位海口市政府出台了从年开始海口市的沿海线地不再搞商品房开发的政策，这便使得海景房在海口这样个滨海城市都这么的珍贵了,政府这政策其实是为了开发更多的休闲娱乐设施可以让更多的人享受海边资源，虽然地球上海洋的面积远比陆地的要大很多，但是对于生活在陆地上的我们来说，大海其实是那么的珍贵,海景房的稀缺自然不在话下海景房中的精品的稀贵就更是理所当然啦所以，当你掏钱买下套房子时，其实你买下的还有那稀贵片海洋不是吗花色的泳衣和帆板点缀的长长海岸线，呼啸的游艇淹没在海浪中时隐时现，夕阳下粼粼的金色波光和漫步在沙滩上的串脚印生命的摇篮，神秘而美丽，阵发自肺腑的吼叫远远地消失在它宽大的包容里，声声的欢娱就能荡涤在嬉戏的浪花中生活的美好与阴晴，它温柔的怀抱始终等待着你的回归，你买下的绝对不会只是套能遮风避雨的房,本项目建筑类型定为高等级商住公寓空中别墅在建筑风格设计方面溶入文化品质，凸现典雅简约和人性化，充分体现国际高尚社区的主题，同时注重自然生态环保和科技化的和谐。户型方面提供灵活多样的户型选择，如两个单间可组合个较大户型等，注重灵活性趣味性的特定户型，以人为本突出身份及超时代感，并且在细节方面体现生活乐趣，以体现海滨住宅特色，例如大面积阳台等，以适应不断个性化需求。房子不仅具备实用功能，还应具有很强的审美功能。现在人们对居家的观念思想已经有了很大的改变，现在的人们买了房子不像以前，只注重实用，而忽略了美观。现代人更强调房子的舒适美观实用。而我们设计的户型，不仅给市场带来当代流行的装修时尚，也希望借此给购房者展现户型设计的科学性。使用功能的多样性，单户面积的配置和户型结构设计，即是为机构办公的方便性实用性目标，同时也充分考虑到休闲居家者，对度假的随意性舒适性方便性以及综合配套。在设计上充分利用海南的自然海岸线资源，以自由开放的退台式设计，将空中别墅花园洋房和高级公寓等各种建筑形态错落有致的进行合理布局，将海景园林建筑等要素巧妙布局，融汇国际时尚与本土风情，从而令西方建筑的现代气派形式感和中国人居的和谐含蓄的内在美珠联璧合，将超越精神在起点便完美体现。秉承对优质生活的无限追求，通过洞察生活和对居住的人性化考虑，以空间创新，令奢华震撼。户型设计参照空中别墅进行创意，由的户型组成，各类户型平面设计舒适合理，南北对流，朝向通风采光较好，充分满足高层次高