1、收入和咖啡座收入，国际商务楼租金收入。分项详列如下五星级酒店间套房，第年每间元天，此后每年房价上涨元，每年按天计按照酒店的般经营情况，餐饮收入约占酒店总收入的，其他收入约占。当代艺术博览馆艺术中心可出租面积平方米，以元平方米的价格出租，按天计门票按日均参观人次，门票元，全年按天计，每年增加设咖啡座席，人均消费元，上座率，每年增长。国际商务楼商务楼平方米，以美元合元人民币出租，按证大艺术大酒店五星级酒店当代艺术博览馆国际商务楼客房收入图证大艺术大酒店收入来源构成图餐饮收入其他收入出租收入门票收入咖啡座收入租金收入天计，租金年增长。根据以上分析，项目建成运营后年营业收入在万元万元之间。收入测算详见收入表附表。成本测算经营成本包括项目运营时原材料费水电费工资及福利修理费管理费其它费用等支出，。

2、下发关于证大艺术中心项目规划意见的批复浦规规号，核定本项目地块地上建筑面积为平方米，容积率年月日，注册成立上海证大艺中房地产开发有限公司，具体负责本项目地块的开发建设年月日，上海证大置业有限公司上海市浦东土地发展控股公司上海证大艺中房地产开发有限公司三方签署关于花木地区地块国有土地使用权转让合同的补充协议，将原转让协议中受让方上海证大置业有限公司的切权益责任转至上海证大艺中房地产开发有限公司名下年月日，取得本项目地块土地证，使用期限年，土地面积平方米，容积率，其中土地面积与转让协议中平方米差异部分为政府绿化用地。本项目地块基地已完成三通平，具备计划立项和开发建设条件周遍已砌围墙面向展览中心已立块大型广告牌。项目建成后的经营模式本酒店拟采取产权式酒店的经营方式，向重要商务客人销售酒店客房。

3、增长率逐年提高的趋势。年和年，生产总值增幅分别比上年提高个和个百分点，年这幅度加大到个百分点，经济增长率达到自年以来的最高增长水平，并连续第年保持两位数增长。图上海市生产总值发展趋势图从生产总值的绝对额来看，从年的多亿元到年接近亿元用了年时间，而从年的亿元到年的亿元，再到年的亿元，千亿元的跨越均只用了年时间。因证大艺中房地产开发有限公司自行筹措，其中证大艺中房地产开发有限公司投入自有资金,万元，占全部投资的，其余资金依靠依靠银行贷款。表资金筹措与使用计划表序号项目合计年年年资金运用建筑安装费用其它投资费用预备费建设期利息二资金筹措自有资金银行贷款其中建设期利息财务评价图证大艺术大酒店投资构成比例图收入测算本项目收入主要来源于五星级酒店客房收入餐饮收入和其他收入，当代艺术博览馆出租收入门。

4、限高米。建设方案经过多次评审，本项目选择矶崎新设计方案，并拟请现代设计集团作为矶崎新的国内协助方，参与艺术大酒店项目的设计，选择美国酒店管理公司担任本项目的前期策划顾问。根据有关规划要求，本项目拟建五星级酒店当代艺术博览馆国际商务楼城市文化广场等业态建筑，总建筑面积，其中地上建筑面积，地下建筑面积。主要建设技术指标见表所示。表项目主要建设技术指标序号名称单位数量总用地面积二总建筑面积其中地上建筑面积五星级酒店艺术中心商务办公楼地下建筑面积三容积率四建筑高度其中酒店为五星级标准，预计有间客房，国际商务楼为平方米，当代艺术中心因规划限制，不能转让。图项目结构简图项目实施进度年月日，上海证大置业有限公司与上海市浦东土地发展控股公司签订该地块的土地使用权转让协议年月日，上海市浦东新区规划管理局。

5、竞争力才能增强。企业的效益才能提高，企业才能长盛不衰。证大集团实施的人才战略是树立人才发展新理念。房地产开发企业必须树立人才发展新理念。牢固确立人才是第资源的人才观念，把人才工作纳人企业发展规划，有目的有计划有重点地开发人才，才能确保证大长盛不衰。二是加大人才培训力度。重视房地产开发实务培训，通过设计施工市场营销等方面具体案例，提高员工从事房地产开发的实战能力。根据房地产行业呈现的多门类跨专业综业性的特点，大力培养复合型房地产人才。三是往重人才绩效考核和激励。证大将结合行业特点，建立套科学的客观的可操作的绩效考核体系，并做到考核工作的规范化，调动人才的积极性。第五章市场与竞争市场分析上海宏观经济形势向好年，上海市全年实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。从趋势看，延续了年以来经。

6、根据本项目设计情况，并参考类似项目有关资料，计算本项目年经营成本在万元万元之间。折旧与摊销土建工程按年折旧，设备按年折旧，其他按年折旧建设单位管理费按年摊销土地使用权按年摊销其他摊销费用按年摊销。长期借款利息计入总成本费用。税金根据有关政策和法律，本项目营业税金及附加按收入的计算所得税按计算盈余公积金按税后净收益的计提。财务指标计算根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现金流量表见附表根据表中数据计算本项目的财务经济指标。表项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果内部收益率财务净现值万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年全部投资利润率全部投资利税率资本金利润率以上财务指标显示，本项目投资回报率高，投资回收期短，具有较强的财务盈利能力，极具投资价值和升值。

7、权，平均每个客房预计售价万元，然后根据分时度假的经营模式对酒店进行经营管理，业主享有酒店客房的所有权和收益权，经营权由证大集团选定的酒店管理公司经营。第四章组织结构与管理架构股权关系上海证大置业有限公司是证大集团住宅房地产开发系统旗下的骨干企业，积聚了支高素质高效率专业化的团队。公司名列首届年第二届年上海市房地产开发企业强，拥有上海市著名商标。上海证大艺中房地产开发有限公司于年月于上海市浦东新区注册成立，注册资金万元，主要股东为上海证大置业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。管理团队戴志康先生，董事长。年毕业于中国人民大学，年毕业于中国人民银行研究。

8、化时，内部收益率始终保持在以上，远远高于基准收益率。这说明本项目对环境变化具有较强的适应性，抗风险能力强。盈亏平衡分析以服务能力利用率表示的盈亏平衡点，其计算公式为年营业税金及附加年可变成本年营运收入年固定成本通过上述计算可知，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的时，即可保本。因此本项目风险较小。盈亏平衡图见图。亏损区服务能力固定成本总成本付税后销售收入金额盈利区图盈亏平衡图综合评价由财务分析可知，财务内部收益率为所得税后，大于财务基准收益率的指标，表明本项目具有较强的赢利能力。借款偿还期为年，表明本项目偿债能力较强，能较快偿还银行借款。敏感性分析结果表明，收入的影响对本项目内部收益率影响最大，但即使收入下降，本项目仍具有较高的财务赢利能力本项目以服务能力利用率表示的盈亏。

9、部，年起先后任职于中信实业银行德国德累斯登银行和海南省证券公司，年创建富岛投资基金，年创建证大集团。方斌先生，毕业于同济大学建筑系，曾供职于上海市浦东新区城市规划局，年加入上海证大置业有限公司，年起担任上海新世纪水清木华房地产开发有限公司总经理上海证大三角洲置业有限公司副总经理。汪先刚先生，毕业于清华大学，年加入上海证大集团。孙博先生，公司董事，毕业于中国人民银行研究生部。曾任职于国泰证券有限公司，年加入证大集团，历任上海证大投资管理有限公司副总经理上海证大投资发展有限公司副总经理。人才战略上海正加速朝着国际化大都市方向迈进。随着举办世博会对上海城市地位的提升，随着本市房地产业的快速发展，房地产开发企业对人才的需求将越来越迫切。只有通过教育培训和开发等活动提高人力资源的品质，企业的核心。

10、目经济效益的稳定性进行考测。本项目的基准方案财务内部收益率为，在进行敏感性分析时，按投资收入和成本三因素各增减进行分析计算。敏感性分析结果见图，图，图和表所示。图投资变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加投资变化内部收益率图收入变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加收入变化内部收益率图成本变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加成本变化内部收益率表财务评价敏感性分析内容变化量内部收益率变化量投资变化收入变化成本变化从图和表中可以看出，收入变化对内部收益率影响最大，因此在运营过程中特别注意对营运收入方面的风险控制和管理投资变化对内部收益率的影响次之，在项目建设过程应加强对投资的控制和核算，节约建设成本，力求项目投资效益的最大化。从敏感性分析的结论还可以看出，当投资收入和成本在的幅度变。

11、衡点为，表明本项目实施的风险较小。总之，本项目的建设有助于增加浦东的文化氛围，有助于提升城市形象，有助于缓解世博会期间客房紧缺的矛盾，能够创造大量的就业机会，并能产生良好的经济效益。附表建设投资估算详表序号项目金额估算指标万元工程量单位指标建筑安装费用建筑工程元平方米地上建筑元平方米五星酒店元平方米艺术中心元平方米商务办公万元间地下建筑元平方米下沉式广场元平方米室外其它工程元平方米二次装饰工程元平方米五星酒店元平方米艺术中心元平方米商务办公元平方米地下层建筑元平方米地下二层建筑元平方米客房装饰万元间设备工程元平方米电梯系统变配电系统元照明系统元平方米空调通风系统元平方米消防系统，报警系统元平方米给排水及污水处理系统元平方米燃气系统元平方米电话配线元平方米广播及电视系统元平方米避雷系统元。

12、力。计算指标及参数详见现金流量表附表。全部投资的累计净现金流量图见图。亿元人民币年份累计净现金流量清偿能力分析项目的清偿能力分析是考察项目的财务状况及贷款的清偿能力。偿还借款本金的资金来源是项目建成后产生的营运利润折旧及摊销。通过计算可得本项目借款偿还期为年含年建设期。详图全部投资累计净现金流量变化图见借款还本付息表附表和资产负债表附表。计算结果表明，本项目具有较好的借款偿还能力。敏感性分析由于财务评价所采用的数据，大部分基于预测和估算，存在定程度的不确定性。为了分析预测财务评价诸因素发生变化时对评价结论的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度因此在财务评价的基础上进行敏感性分析。根据本项目的具体情况，考虑到些参数指标的可能变化，本项目敏感性分析选取投资，收入和成本作为敏感性因素，对。

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