中国泛珠三角商品集散中心项目投资立项申报材料

第二部分项目期简况项目期总体规划情况项目位置中国泛珠三角商品集散中心小商品城期位于中山市东升镇轻轨站点中心向东升大道新政府办公区筹延伸连片区域。

期占地面积亩总建筑面积约万平方米二项目形象定位形象定位分析因篇幅关系，本小节只作重点提示，不做详细解析我们即将面临的问题包括如下中国泛珠三角商品集散中心作为地区的龙头，该以什么样的面貌出现在市场如何确立项目在珠江三角洲的位置如何体现项目独有的魅力特征如何建立起市场知名度如何吸引目标租户客商在该处立足如何„„关于怎样使项目确立鲜明定位原则必须做到人无我有，人有我好，人好我精。

创建有自己特色的产业市场。

做贴近市场需求，具时代脉搏的产品。

项目与地区产业发展的战略地位。

项目在区域发展中所起到的将不只是单纯的专业批发市场，而是作为区域发展的领跑者，领跑并非般短距离，同时能成为同行心目中必须观摩的对象。

使地区产业发展有更良好的上升空间。

对于东升镇推进城市化进程，起到更好的促进作用。

项目如何显示与义乌小商品城不同的特色必须以高性价比作为我们的目标，争取与义乌小商品市场各有特色，体现出独特性和唯性，更重要的是凸显第五代市场的先进性和超前性。

在市场同质化现象充斥的情况下，必须建立项目独特的形象。

必须为项目注入具生命力的元素，增强项目的吸引力。

品牌理念的提升及延伸项目整体开发理念从中山市东升镇及周边商业地产发展状况来看，区域内具标志性的特色建筑并不多见即使个别相对大型的同类项目亦只是遵循了市场的部分要求，其个性并不凸显相反，与其它同类型物业相比共性则不少。

因此，该类物业虽然有定的市场认同度或知名度，但缺乏灵动的人性比。

因此，项目在整体定位上必须与该类型项目有本质性的区别，不但要彰显其独特的个性，更要从品牌构造的战略高度规划整体开发思路，将对手在个性竞争中抛离。

综观东升及周边城镇各大小商铺，真正有特色具规模成型成熟的品牌经营场地十分稀缺，而大规模场地中，均以自发性及零散招租为主。

不难看到，各项目就园林规划建筑楼体设计物业管理等方面都未得到有效的完善。

所以，该片区中经营的商户虽然有多次置换商铺的经验，但所置换的商铺未必能满足他们的最终要求。

因此，作为片区化的产业项目，所建造的不再仅仅是间间简单的铺位，而是建造属于商户自己的经商地方。

因为，建造的产品是属于地区独有的，更是为商户度身定造的。

本项目形象定位为具备自身风格亲和领导市场能为商户提供营商条件的特色卖场。

三目标客户定位主流客户片区中经商的商户厂商。

外地厂商驻本地区经商的商户。

义乌小商品城经商的广东厂商到自己的家乡打造的功能更为完备的第五代与国际接轨的专业化市场谋求更大的发展。

努力使小时经济圈内相关产业经销商来本项目内寻求更大发展，或迁移过来。

吸引国内外优秀企业在此设立辐射珠江三角洲地区的营销总部，使商务中心成为国际营销机构集聚基地。

需求特性现时经商条件不能满足其需求。

不满足现状况想寻求突破发展。

扩大经营。

企业寻求更大的发展平台。

买铺及承租心态环境偏好具备主题式的建筑特点，有良好的购物及营商环境。

配套设置规划完善，具良好营商环境，优良的物业管理服务，产品偏好。

承租动机对原有经商环境有所不满，向现在新场寻最新的突破，本中国泛珠三角商品集散中心具有更好的发展潜力。

旧场发展已有定局限性，投资新场创造商机。

立志创业，将该平台作为发展事业的前沿阵地。

辅助客户对本行业有定兴趣并有志投身的客户。

现经营与五金机电小商品相关行业产品，有门路从事批发或更具规范化的零售产业群。

需求特性由于对行业认识不深，因此并不会投入大成本。

希望该项目能有良好的行业招引性。

能引来更多的来自世界各地的客商。

承租心态环境偏好有良好的购物及营商环境。

配套设置规划完善，具良好营商环境，优良的物业管理。

产品偏好整体项目必须有良好的行业及市场引导。

承租动机对该行业有定兴趣。

手头上有闲置资金。

该项目所营造的前景吸引。

四项目的产品市场定位产品定位原则做自己的风格，做别人难以克隆的产品。

成为整合珠江三角洲商品流通体系的缔造者。

形成与广州深圳及香港澳门遥相呼应的国际商务中心区域。

产品定位思路将项目打造成为区域的特色旅游点。

构建珠三角地区最大的五金机电产品零配件采购市场。

项目不只是做小商品，更要做广东小商品向国际流通的领导者。

把东升建成为真正意义上的中国泛珠三角商品集散基地。

改过往形象，为打造东升特色产业提供依据。

产品定位要点着重于将项目向特色旅游点和国际商务区建设。

从实用细致中体现规划理念，既有第五代与国际接轨的大气势，又有作为小商品城本身独特的风格。

营造时尚大气健康文明的营商文化及环境。

产品定位支持点配套四合的国际展馆，利用广交会深交会东盟博鳌会的商机做到永不闭幕的博览会。

使世界各国各州各省各市到中国泛珠三角展馆展示其优势，更有效地交流互动。

特色旅游能为商户提供有利环境，为观光客户提供名目繁多的特色小商品五金机电产品。

产品定位在清楚认识到自己优势，明确自身目标的情况下，做市场需求的产品。

项目的产品定位为能为商户提供更有效的，为市场提供了解本中国泛珠三角商品通路及产品信息的平台，更好地营造东升镇作为新型现代化城镇的良好形象。

项目建设成本及投资收益估算见下表项目占地面积土地成本建设成本建筑面积建设期质量保证金年不收租金银行贷款分项目合计五金机电城亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元，以贷款亿亿小商品城小商品区亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元以贷款亿亿站前文化广场区亩亿亿折算每平米的成本为元万平方米个月亿万平米商铺质量保证金按均价元年亿万平米商铺平均评估价值万元，以贷款亿亿合计亩亿亿万平方米亿亿亿第三部分营销策略营销主题打造世界制造，东升集散的商品交易平台打造中国制造，东升采购的商品流通平台二营销目标立足中山，面向全国，连接世界三营销方案在进行价格定位和实际操作过程中，我们有两套方案可供选择第套方案是利用现代化经营手段，采取头两年免收租金的办法吸引商户进驻，但商户须按规定向我方缴纳元的质量保证金，此举旨在提高小商品城重质量，讲信誉，严格杜绝假冒伪劣商品入市的行业地位，从根本上保障消费者合法权益。

商户缴纳的质量保证金由保险公司承保，这样有利于避免商户产生不必要的忧虑，也就是说，在未来的经营中，只要商户依法和守法经营，没有从事过假冒伪劣商品销售的劣迹，在签订合同两年内商户随时可以提出撤场，而我方则无条件地向商户退回其所缴纳的全部质量保证金，假如我方不履行承诺，则由保险公司进行理赔。

因为在交质量保证金的过程中，由保险公司参与签订了三方承保相关合同。

从另外个角度来看，向商户收取元的质量保证金可以从根本上收回投资成本，按万的商铺计算，仅质量保证金就可以收亿人民币。

在此基础上，再把土地及物业进行评估，然后向银行贷款约亿，足够还第期投入款项及解决第二期开发资金。

从调查结果来看，义乌小商品市场商品租金在元之间，佛山等地租金在元之间，且他们的配套设施简陋，商场陈旧，与本项目国际化运作和方向相差甚远。

第四部分项目规划的决心及展望通过建立交易平台，整合中山及周边城市及周边省份的原材料供需双方的优势资源，从根本上奠定东升镇在省内外的地位，推动珠江三角洲地区商品流通业的发展。

随着未来的期项目运营的日趋成熟，在此基础上开展每年度的国际会展也将成为必然，届时可以通过该交易平台，向国内外全面展示珠三角制造业的竞争优势，为厂家商家们搭建合作平台，创造发展机遇，实现双赢共赢的美好局面。

中国泛珠三角商品集散中心将从单纯交易空间的聚集场所建设，转向对交易主体的大批发商大代理商大经销商的培育，使之交易商户的市场集中度不断提高。

通过市场主体的到位实力的增强集中度的提高，有效带动本项目的整体创新和提升，确保市场功能更加强化，科技含量日益提高，社会形象不断提升。

确保目标达成所需采取的措施强化规划我方将会综合周边各大城市专业商品城尤其是义乌小商品市场的优缺点，同时针对珠三角地区的情况及特点，作出周密的规划设计安排，并强调立足长远，避免出现重复投资重复建设的现象。

搞好配套设施建设发展专业交易平台，搞好配套设施建设非常关键。

要充分考虑到专业城的特点，在空间布局上并加以考虑。

加强人才的培训与引进要使该项目上规模上档次，重点是抓好人才的培训与引进。

许多城市的专业化交易市场在硬件设施方面都比较差，加上普遍存在管理人员素质偏低，缺少专业管理人才的现象，极大部分人还停留在小商贩的水平上，不懂得学习国内外同行成功的经验，对大型专业交易市场的管理缺少办法，开拓市场不得力。

为此，我们将会经常性地组织市场管理人员进行培训到国内外的专业交易市场进行观摩学习，培养出批既熟悉国内市场情况和管理掌握市场运行规律，又了解国外先进经验及知识的职业化市场专业人才。

东升政府对项目的适度扶持该专业城的培育期般需要年的成长时间，在成长期内，企业的经营必须灵活多变赢得更好的收入，为了能成功开拓市场，政府的适度扶持是必要的，如税收减免。

旦交易市场的经营能转入正轨，产生的经济效益是相当可观的，对东升镇第三产业产生联动效应非常显著，如运输旅游金融饮食娱乐财政邮电等相关的行业会有个大的飞跃，地方的税收会大幅增加，可提供大量就业机会，呈现业兴带百业旺的良好景象。

严格交易专业城的管理制度是严格要求入城经营者的身分和资格，防止害群之马混入本项目，从源头上杜绝假冒伪劣商品进入。

专业城的主办者监管机构应与经营活动脱钩二是以股份制或股分合作制的形式建立经营管理公司，组建董事会，并聘请经理人员管理市场三是严格执法，杜绝以罚代法四是发挥行会