中国白瓜籽农贸大市场项目投资立项申报材料

综上，当地所处的地理位置和工业经济大力振兴的良好，具有极具发展潜力的项目投资区位优势。

项目区产业发展的政策优势近年来宝清县出台了系列白瓜籽产业发展方面的优惠政策，给此类项目投资以特殊的税费减免政策，特别是做出运用行政和经济手段清理白瓜籽进销商入场交易的承诺，为交易市场的兴商隆市提供了强有力的保障。

综上，当地政府出台的政策措施，具有极具扶持力度的项目投资政策优势。

项目区产业发展的人文优势宝清史称天府之县，历史悠久人杰地灵，是我国东北礼义文化的发杨光大地，民风纯朴诚实守信，奋发图强吃苦耐劳宝清黑土地，人才辈出足智多谋，运筹帷幄敢想敢干。

当代的宝清县政府以学习型创新型效能型的良治为己任，纯朴诚实的优秀地域文化不断光大，成为团结吸引所有社会力量的凝聚剂。

综上，当地流源悠长的历史底蕴和与时俱进的当代文化，具有极具时代风貌的项目投资人文优势。

项目区产业发展的交通优势项目建设地点在宝清县城北约公里处连丰村北部，项目建成后可直接与依饶公路相连，直达黑龙江省会哈尔滨距宝清火车站仅公里，铁路运输十分方便，便利的交通必然带动物流业的发展。

水电设施齐全项目建设区建有万千瓦火力发电电站，农网改造工程已经竣工，电力充足，供水设施良好，供给量远超过需求量。

通讯条件好邮电电话网络各项设施完备，各项通讯设施完全可以满足项目需要。

政府大力支持，营造了良好的投资环境。

各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持，宝清县人民政府已制定了开发建设大市场的系列优惠政策，用行政的手段去引导和培育市场，确保来者有安全感，并为投资者在生活经营子女就读等方面提供了便利，县党委政府对开发建设大市场高度重视。

第三章市场和资源调查预测丰富的产品资源优势给大市场带来生机。

宝清县是个万人口的农业大县，素有天府之县之称，地大物博，农副产品资源尤其是白瓜籽红小豆极其丰富，其特定地质气候条件盛产的宝清大白板白瓜籽宝青红红小豆品质独特，驰名中外。

宝清县年种植白瓜万亩，出产白瓜籽吨，已初步形成收购辐射周边供销面向全国由外地客商间接出口的白瓜籽收购挑选加工原产品供销的粗放型交易白瓜籽中心，常年集聚有销购商家左右，年交易量万吨左右，从事挑选白瓜籽的员工在万名以上。

加之地理条件优越，交通之便，使外地产品自然而然顺畅进入大市场。

货源充沛将会给大市场带来生机，可以预见，宝清县中国白瓜籽农贸大市场建成后发展潜力将会越来越大。

第四章项目选址项目选址位置及占地面积宝清县中国白瓜籽农贸大市场项目位于宝清县城北约公里处连丰村北部，四至北至城防林南至村后壕东至畜牧小区东白色路面西至宝福路。

总占地面积万平方米详见宝清县城乡规划局年年规划图。

项目用地费用项目用地为宝清镇连丰村集体自有土地，项目用地费用为安置补助费及拆迁补偿，安置补助费及拆迁补偿用地费用合计为万元第五章项目实施方案总体定位按照以集约规模型物流外向型品牌效能型的投入与创新为基础，配套服务地方农产品经济的扩张与提升为抓手，立足规模经营的实现与开拓为措施，经济效益与社会效益同步提升的战略目标，确定项目投资的实施方案为总体规划建设具有国际国内现代物流功能的宝清县中国白瓜籽农贸大市场。

根据项目工贸体化的特定要求和宝清县城西移北扩的城市规划，项目选址依饶公路宝清段距县城中心公里的宝清镇连丰村，以期形成农产品集散中心，成为宝清县西北门户的形象投资项目和新农村建设的几个方面构成年出售商铺及配套库房平方米，售价元平方米，出售综合服务大厅平方米，售价元平方米，出售服务区平方米，售价元平方米，合计万元。

项目经济效益分析期内除去建设期年每年出租商铺及配套库房平方米，年租金元平方米，出租综合服务大厅平方米，年租金元平方米，出租服务区平方米，年租金元平方米，出租停车场平方米，年租金元平方米，年租金总收入为万元。

项目经济效益分析期内除去建设期年物业管理费按照出租出售面积每年元平方米标准收取，平方米商铺平方米综合服务大厅平方米服务区按照每年元每平方米标准收取取暖费，物业管理费与取暖费两项合计每年收入万元。

资金流出商品房出租与出售税率，教育附加费为，城市维护建设费为，年共需支付营业税金及附加万元。

项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付营业税金及附加万元。

维持市场运行每年需管理人员人，年工资及福利标准为元人，保安及服务人员人，年工资及福利标准为元人。

项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付人员工资及福利万元。

项目采用吨锅炉供暖，耗煤量吨天，供暖期天，标煤价格元每吨，维持市场运行每年需耗电度，电价元度。

项目经济效益分析期内除去建设期年每年需支付外购燃料与动力费万元。

表营业收入营业税金及附加估算表万元序号项目合计年年资金流入商品房出租与出售物业管理费与供暖费资金流出营业税金及附加人员工资及福利外购燃料与动力费所得税前年度净现金流量利润项目经济效益分析期内除去建设期年共可获取利润万元，项目建设投资万元。

项目在计算期内项目在年计算期内含建设期年预计共可取得所得税前利润总额万元。

社会效益项目除直接的投入产出利税效益外，其社会效益加在于是有利于提升地方农产品经济，估算入场交易客商所创利税将达万元以上二是有利于探索依托项目推进新农村建设的新路子，利用县城周边农村宅基地实施项目建设，不仅当地余家农户拥护喜求，而且提高了土地资源的利用率，促进了新农村建设三是有利于推进当地的市场体系建设，既促进城市环境卫生管理，又加快县城西移北扩的城市规划建设，形成县城西北门户的市场园区建设亮点四是有利于转移安置农村富余劳动力，估算项目竣工后可安置挑选白瓜籽等员工在人以上。

财务指标分析财务内部收益率经计算该项目所得税前财务内部收益率为。

财务净现值社会折现率为，经计算该项目所得税前财务净现值为万元，大于。

投资回收期经计算该项目所得税前投资回收期为年。

敏感性分析该项目为经营性项目，房地产价格的变化对项目的收益影响较大。

如果房地产价格上涨，项目财务内部收益率将增至，较原收益率增加投资回收期将减少至年，比原值早回收年。

如果房地产价格下降，项目财务内部收益率将减至，较原收益率减少但仍高于的社会折现率投资回收期将减少至年，比原值晚回收年。

由财务现金流量表可以看出，该项目的各项财务指标均达到规模要求，盈利能力尚可，本项目在财务上是可行的。

第九章环保与节能环境保护可能影响环境的因素废水排放因素本项目排放废水主要为生活废水。

固体废弃物因素本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾及吨取暖锅炉产生的炉渣。

噪声污染因素本项目噪声污染因素主要为动力设备噪声及运输车辆噪音。

大气污染因素本项目大气污染因素主要是吨取暖锅炉产生的废气。

环境保护防治措施废水污染防治生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。

噪声污染影响防治动力设备均有隔振降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。

动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。

固体废弃物防治本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。

炉渣可送至附近砖厂回收制砖或填坑处理。

大气污染防治采用铸铁多管式旋风除尘器，进行消烟除尘，其除尘效率达，经处理后的废气符合国家排放标准的要求。

节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。

选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。

水泵选用节能型产品。

采用合理优化的布线系统方案。

劳动保护为防止及减少漏电触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关变压器设置护罩电缆桥回水平敷设不低于，局部为时采用全封闭桥架保护。

垂直敷设时距时地以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地消防和重要机房内设置事故照明。

第十章工程招投标根据国家发展计划委员会年第号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定，该项目的勘查设计监理施工以及与工程建设有关的重要设备材料等的采购必须采用招标方式进行。

第十章结语建设宝清县中国白瓜籽农贸大市场是发展宝清县经济的需要，对宝清县的经济社会发展具有巨大的推动作用。

项目建设具有六大优势，能产生四大社会效益，经济效益非常可观，能安排就业人员五千余人，可带动我县农副产品全面启动，给运输带来了生机，拉动了内需，沟通了网络，搞活了市场。

宝清县中国白瓜籽农贸大市场的建成必将带来前所未有的大流通，涌现出前所未有的商机，产生前所未有的效益。

第章总论项目概况项目名称宝清县中国白瓜籽农贸大市场项目投资主体宝清镇连丰村项目承办单位宝清镇连丰村法人代表赵焕祥项目主管部门宝清县商务局项目拟建地点宝清县中国白瓜籽农贸大市场项目建设地点在宝清县城北约公里处连丰村北部。

项目建设性质新建项目建设规模项目占地万平方米，总建筑面积万平方米。

项目投资概算核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元。

研究工作的依据及范围研究工作依据建设部建设项目经济评价方法与参数宝清县地理气候天文地质情况国家现行有关规定研究工作的范围项目的建设规模内容及进行市场调研和预测对项目区白瓜籽及农产品资源交通条件进行分析论述对本项目的废水治理和环境保护措施提出解决方案对项目的企业组织定员，提出设置建议对项目实施计划安排提出建议对项目投资估算和经济效益分析预测可行性研究报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面的可行性。

对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施提出优化建议。

可行性研究报告编制依据国家建设部及黑龙江省颁布的与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法黑龙江省双鸭山市房地产相关法律政策与文件本项目的详细规划控制原则现场