中央商务区城市广场项目投资立项申报材料

写字楼市场分析唐山目前在租售的写字楼项目只有不到个，分布于新华西道，北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚集规模的商务办公区。

唐山实际供应的办公类物业不足万平米，皆是单栋中小规模的物业，且写字楼无论形象设备设施或管理上都没有可圈可点的地方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。

唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住年以上的写字楼入住率只有左右，客户主要是唐山当地的些商务流通类公司小型设备科技类公司，以及些广告咨询等中小公司等。

写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的发展是写字楼市场的主要需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例，第二产业占，是典型的工业型城市，第三产业发展相对落后。

从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为，且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写字楼市场空间有限。

公寓类市场分析唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公寓，基本是偏办公的公寓。

目前酒店式公寓市场需求相对不足，近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏重，因此并不能完全说明唐山整体市场需求状态。

商业市场分析唐山商业格局呈轴线多点，轴是指整个新华道，线指贯通南北的建设路，这两条线决定了未来唐山商业发展的整体格局，多点指各区域性包括社区性的商业。

根据唐山商业分布和业态的特点，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功能区辐射范围较小。

四唐山购房客群分析唐山社会财富结构从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。

由于唐山产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们的影响已经比较小。

而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很低。

底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。

需求特征从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。

以前唐山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅要正方向，不接受斜向的户型。

但是现业主不仅关心户型和等基本需求，也更加关心物业和环境等因素。

唐山空气不好，所以现在标榜上风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。

五项目自身条件分析地段条件分析从现状城市格局来看，项目处于市区核心位臵，中心区目前用地开发已经饱和，地段稀缺性很高。

从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。

规划条件分析项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商。

项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板楼，栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。

住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼，四周用层高的底商作围合。

项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。

周边环境分析项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。

项目为综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进作用。

六分析优势项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目中的中心位臵。

项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。

万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。

目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开发和销售有利。

项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。

项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。

项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅，各物业互相促进复合创生更大的升值潜力。

劣势项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。

目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期，项目的销售压力较大。

唐山的写字楼市场直不佳，项目的写字楼销售难度大。

唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。

项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适度较低。

机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。

唐山经济快速发粉质粘土层底埋深，层底标高，层厚。

灰黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹粉细砂层，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为。

第层粉砂层底埋深，层底标高，层厚。

灰黄色，湿，密实，以石英长石为主，含暗色矿物，磨圆度较好，分选般，夹粉质粘土及粉土薄层，地基土承载力特征值为。

第层粉质粘土层底埋深，层底标高，层厚。

棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，见铁锰结核，偶见钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为。

第⑿层粘土层底埋深，层底标高，层厚。

棕红色，硬塑，光滑，干强度高，韧性高，含砂砾石，以粗砂及细砾为主，下部富集，含较多铁锰结核，地基土承载力特征值为。

第⑿层粉质粘土层底埋深，层底标高，层厚。

灰黄色，硬塑，光滑，干强度中等，韧性中等，含钙质结核，具锈染，夹少量碎石块及石屑，地基土承载力特征值为。

第层残积土层底埋深，层底标高，层厚。

灰白色，局部紫红色，含风化碎石块，成土状，遇水软化，地基土承载力特征值为。

第⒁层石炭二叠系基岩揭露深度，揭露厚度。

基岩主要为砂岩泥岩灰岩，倾向东南，倾角度左右。

泥岩褐色，强中风化，岩芯呈碎块及碎屑状，裂隙发育，局部具锈染。

砂岩灰白色，强中风化，砂粒主要以中细粒石英长石为主，下部颗粒较粗，硅质胶结，磨圆分选般，岩芯中轴夹角，岩芯呈块状，下部呈短柱及柱状，较破碎。

灰岩青灰色，强中风化，局部夹泥灰岩，岩芯中轴夹角。

顶部裂隙发育，泥质充填，分布有溶蚀洞隙及破碎带，被粘土密实填充。

号孔，为溶洞，粘土密实充填。

该现象在电成像探测剖面中也得到验证。

根据综合钻探及波速测试分析结果，评估区岩土体工程地质条件良好，属于可进行建设的Ⅱ类场地土。

土地及规划条件该项目用地面积为亩，位于路南区增盛路西侧新华道南侧，大连万达集团股份有限公司通过国有建设用地使用权挂牌出让竞得该块国有建设用地使用权。

使用期限为商业年住宅年。

该地块规划指标为项目容积率约为地上建筑面积，地上总建筑面积不少于万平方米其中住宅不多于万平方米，该地上建筑面积不因用地面积变化而调整。

项目包括大型商业中心座超五星级酒店高档办公和居住功能。

建筑密度不大于。

交通条件项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅米，交通快速便利项目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，路路等多路公交均可到达。

生活配套设施条件该项目位于城市中心地段，步行尺度内生活配套设施十分完善。

主要生活配套设施如下商业主要沿新华道分布的百货大楼三利购物中心尚座商业街等。

医疗妇幼医院老年病医院同济医院工人医院及中医医院等。

教育西山路小学市八中警察学校河北理工大学等。

绿化大钊公园凤凰山公园等。

政府市委市政府市人大市政协等。

市政基础设施条件唐山是震后崛起的新型城市，城市功能分区明确，市政设施配套，环境清新优美，现代化水平较高。

城市自来水普及率燃气普及率污水集中处理率供热普及率分别达到和，均居全国同等城市领先水平。

项目电力给水污水雨水热力燃气电信等市政基础设施均能满足需要。

施工条件项目所在地能实现七通平的施工条件，工程建材也供应充足。

第四章项目开发技术方案规划设计规划理念新城市主义借鉴欧美的发展经验，功能多元化，居住功能必不可少，避免城市空洞化多元化的城市综合体本项目的定位为个将大型商业购物中心商务办公五星级酒店大型市民活动广场高尚居住社区结合为体，提供个多元化的具有独特风韵的城市空间。

设计原理以城市总体规划为依据，对唐山市城市格局进行分析，通过研究城市设计商务办公商业居住及休闲活动等空间模式和景观环境各要素，从现代城市功能景观要求出发，对规划用地进行整体设计，使该项目成为唐山市区内道亮丽的城市风景线。

坚持可持续发展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境的协调发展。

坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安排与结合。

创建大型商业购物中心商务酒店居住休闲娱乐生态环保为体的新城市生活中心。

充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布臵商业建筑，提高整个地块和周边地区的活力。

合理组织人流车流物流等相互关系，争取人车人货分流。

充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的潜力与商业价值。

按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性舒适性和休闲性。

规划创意以〘城市综合体〙理论为基础，结合用地现状，在保持城市总体规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑城市新地标。

城市化信息化国际化的快速发展为城市发展带来新的课题，传统的开发模式已无法满足高度综合高效率大容量的服务。

其次，回归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求城市的居住区具有区域中心的功能，形成了对城市复合功能的集约性要求，即酒店商务商业，休闲市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的城中城。

这就是城市发展的新模式城市综合体。

总体规划布局唐山万达广场功能结构分为七个片区，其中区为大商业区为五星酒店与写字楼区为学校区区均为高档住宅区区为回迁住宅区。

项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住宅和住宅底商，如下图规划指标序号项目名称数量单位规划用地面积万平方米建设用地面积万平方米总建筑面积万平方米地上总建筑面积万平方米其中大商业万平方米酒店万平方米写字楼万平方米住宅万平方米回迁部分万平方米地下总建筑面积万平方米容积率建筑覆盖率建筑绿地率停车数量辆建筑高度米广场面积万平方米二建筑设计主要建筑览表序号建筑名称单位数量层写字楼层商业裙房栋层写字楼