南京星雨花都项目投资立项申报材料

四企业发展的需要江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了重要贡献，积累了宝贵的实践经验，凝聚了雄厚的人力和物质资源。

为企业今后更大的发展创造了良好的条件。

集团组建房地产开发公司，涉足房地产业，将成为企业新的经济增长点，满足企业多领域多元化的扩张需求，是企业发展战略的重要组成部分。

综上所述，本项目建设是十分必要而且迫切的。

南京工程咨询中心第三章市场分析投资环境分析国家政治经济形势及有关政策近年来，房地产业被作为拉动增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出派欣欣向荣的发展势头。

年至年，全国房地产开发累计完成投资亿元，年均完成投资亿元，年均增长。

年上半年增长，高于固定资产投资增长个百分点。

年商品房累计竣工面积亿平方米，年均竣工亿平方米，年均增长。

房地产投资占固定资产投资的比重由年的，提高到年的，年上半年超过。

根据十六大提出的要求，我国经济总量要在世纪前年中要翻两番。

为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业，可以表现为以下几点第是国家政策的支持。

改革开放以来，特别是年以来，国家和有关部门制定了系列鼓励发展房地产业的有关政策。

在国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求年城镇居民人均住宅面积增加到平方米，要深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。

第二是房地产业与经济和社会发展目标致。

国家在今后相当长的时期内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。

而要实现这两个战略目标，特别是城市化目标，必然伴随房地产业的大发展。

第三是人们住房观念上的认可。

经过前几年的住房改革和房地产市场的发展，特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后，彻底打破了广大职工住房靠国家和单位的计划经济观念，自己攒钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径。

南京工程咨询中心第四是房地产业已逐步走向规范。

经过国家和有关部门近几年的努力和市场规律的作用，加上消费者权益意识的提高，都使房地产商的不规范行为受到遏制，房地产业已逐渐摆脱混乱的状态，在行为规范方面有了进步。

第五是房地产开发的调整已基本到位。

目前，以经济适用房为主的普通住宅的供应量不断加大，国家从税收方面，开发商在造价方面都在设法降低商品住宅的成本，使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面发展。

第六是社会配套条件基本具备。

近几年与房地产业发展有关的房地产交易市尝房屋租赁制度中介组织和中介服务市尝住房信贷制度住房公积金和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。

第七是我国已加入，各种条款的逐步实施，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实施之后，将会有更多的境外资金进入我国的房地产业。

第八是经过十几年的发展，我国已出现了批既具有发展眼光，又具有定经验的房地产开发商，已基本改变年代前期房地产热时期只凭着感觉和热情去开发的局面，盲目性大大减少，并具有定的抗泡沫能力，这是我国房地产业健康发展的重要保证。

第九点可能是最重要的，就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。

二南京地区房地产投资环境分析近年来，随着长三角地区经济快速增长，房地产业表现出非常活跃的势头。

南京作为长三角大经济圈的重要组成部分，城市化进程加快，地价持续稳步上涨，住宅消费热点已经形成，南京房地产市场充满了活力。

主要体现在以下几点南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。

南京市房地产市场年交易额首次达到亿元，比上年增长。

全年共办理房地产交易登记件，交易面积万平方米，南京工程咨询中心分别比上年增长和，其中存量房交易登记件交易面积万平方米，交易金额亿元，分别比上年增长和。

年至月份南京市完成房地产开发投资亿元，同比增长其中住宅投资亿元，同比增长。

从建设情况来看，年至月份，南京市房地产施工面积万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，商品房竣工面积万平方米，同比增长，其中住宅竣工面积万平方米，同比增长。

另外，南京市八个片区万平方米的经济适用房，四个片区万平方米的中低价商品房正按计划推进。

从销售情况来看，至月份，南京市商品房销售面积万平方米，同比增长，其中商品住宅销售面积万平方米，同比增长。

以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的，市场化程度在迅速提高。

总的来说，南京市房地产市场发展良好，呈供销两旺的势头，房地产商的开发经营压力还不算很大，有较大的发展空间。

在新增商品房热销的同时，二手房市场销售状况持续升温区均按无障碍设计。

小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。

局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。

南京工程咨询中心南京工程咨询中心第八章环境保护节能及职业安全卫生环境保护环境状况本项目建设地点为南京市河西地区。

附近所有工厂等易产生污染源的设施都已经由于奥体中心的建设已经搬迁，因此该地区无环境污染，空气质量较高，水体质量随着外秦淮河的综合整治也在不断提高，自然环境条件很好。

春秋季节气候宜人，夏季平均气温比市区低，非常适合作为住宅区。

二预测项目对环境的影响本项目建设对环境的影响预测主要有个方面是居住生活等人为活动对环境形成的影响，主要指由居住生活产生的生活污水厨房油烟汽车废气固体垃圾和噪音等环境污染二是项目建设期间的施工活动对环境的影响。

三主要措施废气汽车主要有住户车辆进入区内，且多为小车，其废气排放按照南京市的最新标准相对很低，可随风扩散消失，不会明显影响环境大气质量。

厨房产生的油烟可采用环保型过滤式脱排油烟机，会所厨房产生的油烟氧化碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施。

要求油烟中绝大部分含油液体应分离出来，尽量减少油颗粒排入大气。

烟气应排放到适当高度，厨房烟气排放排风机房应设置在屋顶，并尽量封闭或采用些高效消音设备，以减少噪音对周围环境的影响。

固体垃圾项目建成后产生的垃圾包括各类住户生活垃圾会所和餐饮产生的包装垃圾生活垃圾等。

本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集，室外设置不影响景观南京工程咨询中心的密封式垃圾收集器。

小区垃圾及时送至小区垃圾中转站，集中送往城市垃圾处理场处理。

污水本项目采用雨水污水分流排放系统，以减少污水的总排放量。

餐厅厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗粒固体物质和油脂进入管网造成堵塞。

二节能所需能源分析本项目所需能源有电力燃气和自来水三种。

电力有三相动力电和单相电二种。

动力电用于各种风机泵中央空调机等。

单相电主要用于照明小型电器设备如小型空调机电视机计算机消防监控保安监控系统等。

燃气主要用于餐厅厨房炊事加热。

自来水用于锅炉炊事中央空调洗手间等处。

二节能措施选用高性能低能耗产品包括动力机械照明灯具炊事炉具等。

在总容量不变的情况下，可根据建筑物利用的实际情况，考虑配置多台变压器，以便根据负荷情况全部或部分投入运行，减少空耗，使设备尽量能在负荷高效区运行。

合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。

建筑物设计尽量满足通风采光要求，以减少通风空调的能耗。

设置空调的建筑物外墙屋顶及地面等围护结构均要满足保温隔热要求以减少通风空调的能耗。

设计应符合民用建筑热工设计规范和民用建筑节能设计标准。

空调设备采用中央空调与小型分体式空调相结合的方式配置，会所门南京工程咨询中心厅大小餐厅等设置中央空调系统住宅由于布局分散，可设置小型的分体式空调机，减少空开现象。

采用节水措施。

加强自来水管网的管理，及时排除管网泄漏现象采用感应式出水阀装置及节水型设备。

室内卫生洁具采用节水型。

加强能耗管理。

制订空调机械送风指标。

其中空调房间参数建议取值温度，夏季，冬季相对湿度取。

南京工程咨询中心第九章项目管理实施进度及招标项目建设管理本项目的各项具体工作由江苏地华房地产发展有限公司作为项目法人具体负责实施。

在项目建设过程中，实施招投标制度监理制度工程合同管理制度等。

本项目的核心目标是由合同界定的质量目标工期目标投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制进度控制投资控制合同管理及协调各方关系等。

建筑工程施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。

根据招标投标法的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量好信誉高价格合理工期适当施工方案可行的单位中标，并及时将中标通知书送至中标单位，签定相关合同。

二工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段施工阶段竣工验收阶段的监理。

审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。

三质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。

其次，对工程质量进行控制，对工序交接隐蔽工程检查设计的变更审核质量事故的处理质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。

最后建立实施质量日记质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，南京工程咨询中心及时处理质量问题。

四投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。

熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。

其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。

提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。

最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。

五进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。

其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。

最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。

制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施技术措施经济措施等。

制定总工期突破后的补救措