南充市望天坝小区基础设施建设工程项目投资立项申报材料

城乡居民储蓄社会余额亿元。

城镇居民人均生活费元，农民人均纯收入元。

南充，历史悠久，人杰地灵，胜景众多，文化璀璨，气候温和，物华天宝教育事业兴盛，科技实力雄厚南充是川北地区政治经济文化科技中心是四川省内陆地区交通通讯枢纽和对外开放的重要口岸是闻名遐迩的丝绸之乡和盛产柑橘的果城。

南充市城区辖顺庆高坪嘉陵三区，至年底南充市城市人口为万人，其中非农业人口万人，城市建成区面积平方公里。

按照年四川省城乡规划设计研究院所作的南充市城市总体规划，南充市近期规划城市人口万人，城市建设用地平方公里，人均用平方米远期规划人口万人，城市建设用地平方公里，人均用地平方米远影城市人口控制在万人，城市建设用地控制在平方公里以内。

按省政府的最新规划，到年，南充将与攀枝花自贡等城市道，建成为四川省内的大城市和川东北地区的中心城市，届时南充市城市建成区面积将达到平方公里，城市人口将超过万人。

由于居于西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆的特殊地理位置，南充成为四川东北部的交通通讯枢纽和该地区最大的商品集散地，长江三峡经济区的重要组成部分，国家对外开放的重要口岸。

按九三年规划，南充城区沿嘉陵江南岸布置，将形成沿江分片大分散小集中的布局结构，市区共分为市中心都尉坝高坪小龙龙门搬罾荆溪等七个片区，最大片区人口规模万人，最小片区万人，既不过分分散，又不过分集中。

城市发展以嘉陵江为轴，国道达成铁路为次轴，国道南前省道南卢县道为般轴，形成以南充城市为中心，向个方向发展的放射状城镇结构。

位于嘉陵江以西西河以北的市中心和荆溪河以北的搬罾荆溪三片区属顺庆区位于嘉陵江以东的高坪小龙龙门三片区属高坪区位于嘉陵江以西西河以南的都尉坝片区属嘉陵区。

顺庆城区为南充市党政机关所在地，是全市政治经济文化商贸金融及水陆交通中心。

高坪城区与顺庆城区仅江之隔，南充嘉陵江大桥和望天坝大桥将两城区联为体，经国道线及省道仪北路南前路可达巴中广安达州万县等地，是南充市的东大门。

嘉陵城区西河大桥和拟建的桓子河大桥与顺庆城枢连为体，经国道线和及成南高速公路可达重庆成都，是南充市的西大门和南大门。

顺庆区经国道线可达绵阳广元等地，是南充的北大门。

南充市城市总规修编说明为适应把南充市建设成为川东北的中心城市和四川省八大城市的需要，南充市人民政府对南充市城市总体规模作了第六次修订。

南充市第六次总体规划修编由具有国家甲级规划设计资质的四川省城乡规划设计研究院编制。

此次城市总体规划修编的重点是城市发展方向和用地选择城市功能的优化调整城市对内对外道路交通体系研究城市形象与生态环境研究。

城市性质川东北地区中心城市和交通信息枢纽，省级历史文化名城，是以发展商贸文教科研为主的综合性生态型园林城市。

城市规模规划近期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里中期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远期年城市人口为万人，城市用地规模平方公里远景年城市人口为万人，城市用地规模平方公里。

城市结构未来城市结构形成核心，两轴三环，八条廊道核即个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成个拥江的中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区心以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态休闲为主的城市生态绿地两轴两条城市发展轴线。

东进轴以东西交通干道大东街至高坪东方大道构成南北轴线即果州大道北干道人民南北中路南干道滨江大道江东大道三环三条城市线。

内环以玉带路滨江大道构成，围绕旧城顺庆区和南门坝，主要缓解中心区的交通压力中环以小龙电航桥嘉陵江三桥及西山环路组成城市中环线，构成三区便捷的交通联系外环以绕城高速围合而成的大外环境，作为城市的快速线沟通城市外围的产业环八条生态廊道利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化美化亮化，规划及嘉陵江为主四横四纵八条生态廊道。

城市功能分区城市功能分为四大功能区。

中心商务心顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区工业区以制造业和化工为主的二三类工业主要布置在嘉陵区都蔚坝高教高新技术园区以科学城大学城会展中心为主，主要布置在白土坝华风燕儿窝物流园区，以铁路货运站为中心的小龙片区规划内全市的物流中心。

城市对外交通体系规划铁路规划兰渝铁路从西充方向进入南充市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。

规划远期的铁路客站北移国道和国道均移出城区。

国道从西边通过，在二洞桥与成南高速立交。

规划在南家沟与原国道盯接在南面城市边缘通过，在西山与原国道相联，形成条的复线客运站在城南嘉陵区城北马市铺城东各设置个客运站桥梁近期实施大东街嘉陵江三桥小龙电航桥中坝步行桥。

远期实施都京坝张爷庙桥，区内土地增值收益用于区内基础设施建设。

因此，本项目建成后的土地开发出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。

项目长期借款按年长期借款，名义年利率按计算。

本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为，城建维护税，教育费附加。

法定盈余公积金提取比率，公益金提取比率。

财务评价土地出让收入该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。

随着城市化进程的加快和南充市向大城市转变的步伐加快，到年要实现省政府的规划和南充市城市总体规划目标，在今后年中，南充市平均每年要建成城区平方公里，由于望天坝小区位于现城区与白土坝之间，具有较好的区位优势。

由此可见，南充市望天坝小区的开发建设具有非常好的前景本项目在计算期内实现亩土地的出让和开发是可行的。

南充市顺庆城区的土地出让出让价格测算，南充市现有建成区内的土地在万元亩之南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价间，市中心局部地区的土地价格已超过万元亩，根据南充市国土局南市土价号关于确认顺庆区望天坝舞凤山公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复有关精神，本地区土地平均出让价格为万元亩。

靠近望天坝的迎凤路两边的土地实际出让价已达到万元亩见南充市人民政府南府函号出让国有土地使用权的批复。

因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的地位位置，拟定的平均价格略显偏低。

预计自项目计算期的第二年起平均每年出让土地亩。

项目计算期土地出让总收入为万元。

计算期内各年土地出让面积出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表及附表。

项目收入估算见表。

收入估算表表单位万元年份项目建设期经营期合计出让土地面积亩土地出让价万元亩土地出让收入土地征用成本费用根据南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供的有关资料，望天坝小区单位土地征地拆迁安置成本费用为万元亩。

耕地占用税及相关税费全免。

计算期内建设及出让土地成本费用为万南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价元。

本项目土地开发总成本为万元。

损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表附表。

投资利润率投资利税率资本金净利润率项目总利润情况如下利润总额万元，经营期年平均利润总额万元税后利润万元，经营期年平均税后利润万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。

财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表，资本金财务现金流量表见附表。

财务内部收益率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资财务内部收益率所得税前自有资金财务内部收益率财务净现值全部投资财务净现值所得税后万元全部投资财务净现值所得税前万元自有资金财务净现值万元投资回收期含建设期投资回收期所得税后年南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价投资回收期所得税前年以上分析表明，项目具有较强的盈利能力。

清偿能力分析从附表交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。

资产负债表见表附表。

资产负债率先增后减，且逐年下降，第年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目的净资产能够抵补负债。

银行借款还本付息计算见附表，银行借款偿不期开始借款年算起为年按年等额还本付息估算，含两年宽限期，能满足银行要求的期限。

通过以上分析可知项目具有清偿能力。

不确定性分析敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素的变化，分别对望天坝基础设施建设总投资提高土地出让价格下降的间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表，敏感性分析图见附表。

敏感性分析表明开发土地出让价格和项目总投资包括土地开发转让期间的土地征用成本两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。

当土地出让价格降低时，项目的内部收益率所得税前降至，财务净现值为万元当项目开发总投资增加时，项目的全部投资内部收益率所得税前，财务净现值为万元由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。

南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价临界点分析最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，出让价低于这价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到，本项目能够承受的土地最低平均出让价为万元亩，在预测的平均出让价基础上可下降。

最低出让量是指在预定的土地出让价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的土地出让量。

经测算，在预测的土地平均出让价万元亩的情况下，要达到预定的盈利水平，本项目最低必须出让土地亩，在原定的计划出让土地面积亩的基础上可减少。

最高出让价和最高出让面积土地费用是影响项目盈利性的重要因素，也是重要的不确定性因素。

最高土地价格是指在项目销售额和其费用不变的情况下，保持预测收益水平所能承受的最高土地费用。

经测算，在销售额和费用不变的情况下，本项目能够承受的最高土地价格为万元，土地费用的最大增幅为。

最高工程费用最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。

经测算，本项目最高所能承受的开发投资总额为万元，最大可增长。

临界点分析见附表。

南充市望天坝小区基础设施建设工程财务评价通过以上分析可以看出，本项目具有定的抗风险能力。

综上所述，本项目财务评价指标较好，具有定的财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行的。

主要经济数据及评价指标见附表。

南充市望天坝小区基础设施建设工程经济和社会效益第十章经济和社会效益经济效益本工程建成后将促进的土地开