南新澳洲花园房地产开发项目工程项目投资立项申报材料

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

第二章项目背景第节项目承建单位简介项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产投资有限公司是家集房地产开发与销售房产信息咨询房地产销售策划房屋托管房产咨询服务建筑设计规划市政工程设计规划设计咨询服务施工监理装饰建筑模型设计制作工程设计与施工园林绿化工程房屋改造开发业务为体的综合性房地产公司。

三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。

公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在珠洽会招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约亩。

总建筑面积平方米。

建设内容包括栋多层住宅栋高层住宅栋服务式公寓商业网点用房以及幼儿园商务中心会所等配套服务设施，项目投资估算亿元。

公司地产包括住宅零售娱乐文化物业商业酒店教育户外康乐绿化设施公共娱乐设施旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。

诚信卓越精品永恒，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。

第二节建设项目的有利条件气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为，夏季平均气温为，冬季平均气温为，极端最高气温，极端最低气温年平均降雨量，月为雨季，其中月的降雨量占全年总降雨量的。

三亚地区相对湿度，年蒸发量，属半旱地区，日照长，年日照时数为小时。

三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为度。

三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，月之东北季风时海流为西南方向，而月之西北季风时，海流是朝东北方向。

般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度年中均超过。

二生态条件三亚的海水清澈透明，能见度达至米，有些地方达到米海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之。

三亚众多的海湾各有佳景。

大东海小东海三亚湾亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。

海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。

漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。

三亚三面环山，绵延起伏，层次分明山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。

海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿。

众多山头也提供了眺望大海河湾和城市景观的制高点。

三亚是首批中国优秀旅游城市。

近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾南山天涯海角鹿回头大东海蜈支洲岛六大名牌景区。

以天涯文化为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外按国际水准设计的南山文化旅游区堪称座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下梦幻般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。

三亚全市森林覆盖率达，城市建成区绿地覆盖率达，人均公共绿地面积达平方米其海洋负氧离子超过，个单位城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的大阳台，后花园，大氧吧，自然资源得天独厚，无与伦比。

三交通条件本项目距三亚凤凰国际机场公里。

三亚凤凰国际机场现已开通北京上海广州沈阳武汉青岛深圳等国内个城市航线和新加坡澳门香港马来西亚泰国汉城大阪东京条国际航线。

三亚往海口的班车班次频繁，每隔分钟有班车前往海口，约小时可到达。

市内交通主要有公交车和出租车。

三亚的出租车很多，也很方便，从本项目区域起步不要打表元就可以到达中心城区的任何地方。

三亚市内主要有路路及往亚龙湾方向的三条公交线路。

上述两条线路的公交车均经过本项目所在地。

据了解，三亚市政府规划组建两家国有公交公司，完善城区公交体系。

本项目紧邻的迎宾大道是公交体系的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。

本项目右侧正在新建旅游景点连成片，使本项目区域的住户，可徒步观赏风景。

第三节项目建设的必要性三亚地处海南岛最南端，集山海河自然美景于体，是中国最南端的热带滨海旅游城市，是南中国海最纯净的乐土和休闲度假的天堂，是神州大地中最美的画卷，犹如镶嵌在南海上的颗明珠，有东方夏威夷之称。

优美的自然环境使三亚成为最适合人类居住的城市，他是集阳光海水沙滩气候森林动物温泉岩洞风情田园十大旅游资源于体的生态示范城，更具有全国独无二的空气质量和环境质量。

据有关资料显示，三亚市森林覆盖率为，城目多层住宅部分销售面积约平方米高层住宅部分销售面积约平方米商业用房部分约平方米。

总销售面积约平方本项目总建筑面积约平方米容积率，绿化率，建筑密度，建筑高度米。

功能分类及户型设置定位功能分类本项目总建筑面积约万平方米，其中商业部分零销万平方米，服务式公寓建筑占地面积平方米，建筑面积平方米，多层住宅建筑占地面积平方米，建筑面积平方米高层住宅建筑占地面积平方米，建筑面积平方米公用设施部分包括为平方米，包括大堂走廊机电设备房工作间及电梯候梯厅垃圾道烟道和消防楼梯和商务中心会议室餐厅便利店配送中心美容美发中心健身房等。

地下室部分平方米占总建筑面积的，包括办公室停车场仓库等。

户型设置建议设置三种销售户型单间双套间三套间。

单间是房卫阳台，带个小型的衣帽间。

面积在平方米，间，占。

双套间设计为房厅厨两卫加阳台，面积在平方米，间，占。

三套间设计是两房厅厨三卫加阳台，面积在平方米，间，占备注三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。

本项目多层住宅部分销售面积约平方米高层住宅部分销售面积约平方米商业用房部分约平方米。

总销售面积约平方米本项目总建筑面积约平方米本项目总投资费用约亿元可销售面积部分单位成本元平方米。

平均售价制定建议毛利润实收售价单位成本元毛利润实收售价单位成本元毛利润实收售价单位成本元。

具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。

综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议第阶段。

本阶段为市场导入期内部认购期，为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。

本阶段的售价在单位成本的基础上提高，即销售平均价格为元第二阶段，本阶段为市场上升期取得商品房预售许可证后正式开盘期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。

本阶段的售价在单位成本基础上提高，即销售平均价格约为元第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。

因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高销售平均实收价格约为元。

各个阶段价格策略组合，最终要实现元的销售价格。

备注此价格包含公寓套房的精装修及家具家电配备费用，为精装修全配备价格。

控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。

如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让反之，则加大折让，但维持最高平均的折让率。

价格分布不同朝向不同楼层的房屋质素存在定的差距，应加以价格上的调整。

入市姿态及推广时机定位房地产项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。

从理论上讲，房地产的项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是主体工程已基本完成配套设施已全部到位外部环境与内部配套已衔接到位形象与品牌的推广已达到了预期的效果物业的管理模式服务项目收费标准已确定有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点自筹资金无法完成项目建设，部分后续资金依赖销售回款或银行贷款施工周期短是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是三四个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速以新的概念销售硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持项目规模有限销售推广费用有限适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以短平快的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。

届时，硬件及软件配套应达到如下阶段项目的建筑整体形象已经达到正负零物业管理模式服务配套收费标准已确定销售方式及销售价格已经确定销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。

根据项目的特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。

建议该项目的销售方式是进行小区的产权销售，然后委物业公司托对物业进行日常经营管理以零散发售为主采用自销为主松散型委托代理销售为辅的销售方式采用组合式付款方式物业管理定位本项目经营管理模式本项目将采用服务式公寓式模式进行日常的经营和管理，物业管理公司在本项目业主的物业闲置期间统按照星级酒店管理标准对业主的闲置物业进行管理和服务。

本项目建成后将委托有丰富物业管理经验的物业管理公司经营管理，此后可通过业主委员会自主选择物业管理公司经营管理，以确保本项目的高效高品质经营管理。

物业管理公司物业管理公司按照与业主的委托经营管理约定，对本项目进行服务式公寓标准化经营管理，并保证业主的物业在有良好经营管理业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。

运作机制物业经营管理公司将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报小区的经营管理状况，并接受业主委员会的书面预约，小区业主委员会委托会计师事务所审计经营业绩。

在每个财务年度委托国内会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照审计报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受经营回报。

业主委托经营管理方式专有名词定义南新澳洲花园南新澳洲花园位于在三亚南新农场生活区南新招待所北面，建设内容