南昌海航白金花园项目投资立项申报材料

最近政府还将会出台进步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占比重从年元月份南昌市房地产交易情况来看，又次实现了开门红。

该市商品房交易面积达万平方米，交易金额亿元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。

房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下元平方米元平方米元以上平方米以上从以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在平方米的占总销量的。

且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。

并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。

商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，已经超出大部分居民承受能力，这是种不太正常的市场现象和社会现象。

目前政府有关部门也正采取相应措施去弥补这现象，如完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件，但感觉这只是治标不治本的权宜之策而已。

购房对象与目标潜在客户群的关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目的分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，南昌市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市的人士纷纷投资购房置业如度热潮的温州炒房团，外地居民购房的比重逐年上升，由年的上升到年的。

从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上长，由年的上升到年的。

南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市的房地产市场逐渐蓬勃发展。

先让我们回顾下南昌市房地产发展的历史。

南昌市商品住宅的第代应该在以前，这批产品档次较低，产品同质化倾向严重，功能单，材料也十分简单，仅仅满足基本的居住需要，市场的所有产品好似同炉火烧出来的产品。

第二代产品诞生在年，以御景城庐山花园福山花园等明星物业引发居住概念的革新。

如首次利用样板房售楼处，来吸引客户。

物业综合利用较为先进的营销包装手段，封闭式的小区物业管理，建筑风格呈现多样化，游泳池和会所的出现等等，是这个时期的主流市场特征。

第三代的楼盘则体现以人为本的设计理念，引绿造绿，达到人与自然的和谐统，小区人车分流设计，配套设施的完善，小区园林的规划设计，智能化设施的普及等等，使南昌市的房地产市场逐步成熟繁荣，与沿海发达地区接轨，也为开发商真正带来超额的经济效益和巨大的社会效益。

第四代的楼盘正在紧张有序的建设之中，产品不但体现以人为本，同时考虑社区的可持续发展，整合市场及自身资源，以高标准大规模小区内公共空间相对有限南面两栋楼七层以下间距较小，影响购买指数高层物业相对多层购房总价要高。

海航酒店管理成熟运做模式降低风险周边南昌五中中寰医院菜场商业银行等生活配套齐全。

机会点威胁点国际经济大气候较好，中国成功加入，促使商务活动加剧升级南昌市经济得到高速发展，旅游商务活动频繁项目所处板块市中心板块直为强势板块，具有板块品牌优势现有区域到本项目开盘时同类产品推出量不多，具有较大市场空隙红谷滩中心区已开发的商住楼已基本售罄，房源有限，本物业属相对稀缺产品。

政府对房地产市场宏观调控力度加大，无形中增加了开发成本和形成市场观望本地支柱产业有限，后续消费能力相对薄弱外地地产大鄂不断挺进，品牌维护难度大，市场优势难以持久，竞争加剧区域消费者对新产品认知度有限，市场宣传力度需加大，宣传周期和销售周期相对延长。

总体设想本项目的开发建设应该考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以标志着高尚的居住环境和酒店配套服务国际开发理念诱人的性价比吸引目标客户群，倾力打造红谷滩中心区楼盘绝版名作。

考虑到项目工程开发进度，项目初步规划为分两期建设，期为综合楼建设含酒店式公寓，震撼入市，将项目沿红谷大道面的景观及道路等配套先行完善，施工中期启动项目二期高层住宅的建设，实现滚动开发运作。

建设经营期本项目建设周期，综合楼含酒店式公寓约为个月，即是年月年月，高层住宅建设周期为个月，即是年月年月，至完全交付使用整个项目的经营开发需要两年半左右的时间。

项目定位及推广策略项目核心卖点提炼红谷核心板块引力，政策导向引领未来酒店式公寓，成就财富人生海航品牌导入，注入市场强心剂旅游商务概念国际文化元素星级生活，上层风景户型超前，领跑市场中等价格高档物业四维景观写意人生完美配套尊贵生活强势整合资源系列优惠权益项目客户定位酒店式公寓单身贵族白领阶层小型公司以及外地常驻或来昌较多的商务人员等解读理智执着他们已然是这个城市的主流精英，他们见多识广，他们更多的对金融资本有特别的关注，他们能够迅速接受新事物，他们懂得努力最后奖赏自己的就应该是星级享受。

选择新环境，新咖啡，新空间。

在挑选单位时保持他们贯的处世原则理智执着。

看了很多样品，还是选择这里，只为有太多的价值认同与之和谐。

高层住宅白领阶层高层公务员企业高级管理人员私营业主，解读稳健挑剔他们是这个城市的成功人士，代表着这个城市的骄傲，是这个城市言论与行为的风向标。

他们可能在老城本身就有居所，选择这里的原因是喜欢新区的规划和环境，以及发自内心种境界的共鸣。

选择新居所的行为带有他们在商场和工作上的作风稳健挑剔。

虽然现在尊宅很多，但他们仍在观望，真正的原因是他们很难找到环境风水格局价格服务等方面都令人满意的房子。

项目价格定位及策略由于本项目规模小，开发周期短，但因有住宅与酒店式公寓两种产品共存，所以必须分两步走，尽量化冲性为共性，以利于市场运做。

且在销售过程中还会有许多无法预计的因素发生，在此我们针对项目开盘总体定价参考前面所列市场竞争楼盘及可类比项目价格及其去化情况，以确定我项目目前价格，后续销售过程中，将视市场情况变化作相应调整，在今后的工作中作进步分析。

酒店式公寓简装在老城区般为元平方米，恒茂国际华城精装为元平方米，住宅目前红谷滩中心区均价在元平方米左右。

酒店式公寓全精装元平方米高层住宅元平方米商铺元平方米地下车位元平方米项目综合楼总体定位红谷核心国际享受型酒店式公寓解读项目充分利用城市发展规划方向，未来的城市核心，扼守红谷中心要道红谷大道的咽喉，拥密集人流而立充分嫁接周边资源，成为区域性专业酒店服务公寓，吸引消费者充分与本土文化结合，将滕王阁文化与项目形成对望，互为融合，落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天色。

并坚持文脉主线推广概念定位引领时代市场形象定位南昌第国际酒店式公寓品牌的打造者传播品牌主题定位星级享受公寓人生主题广告语定位享受人生国际解码副题时代财富智者的天下项目住宅楼总体定位红谷核心国际星际配套顶层尊宅解读阐述项目地理位置优越，未来城市中心强调建筑本身属高层物业，地标性建筑独享尊荣强调建筑户梯直达，入户花园享受，演绎尊贵充分展示可嫁接海航酒店管理集团提供的全套星级酒店配套服务的便利与层次感社区整体设计从细节入手，以人性化设计为原则，尽情演绎尊崇人生的故事。

概念定位引领星际住宅时代市场形象定位南昌第星级配套住宅的开拓者传播品牌主题定位豪迈的国际的生活的主题广告语定位星际白云国际生活副题海航空间高明者的世界整合推广布局现场核心攻击点攻击节奏第阶段第二阶段第三阶段时间节点正式销售前出外立面入伙核心攻击点示范地段展示中心样板间示范建筑示范旅游商务及生活解决方式目标控制市场销售击穿市场目标形成并保持领导品牌目标不断刺激目标群到现场如何进行整体合作战布局公寓阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点商务西进活动广告造势五月房展会财富论坛高尔夫球聚会十月房展会南昌财富人物评选支持点套餐软文攻势国际公寓新时代新闻发新闻炒做现场外包装通路包装到位现场包装组合媒介现场攻势控制南昌交通动脉八大道洪城大道控制市中心客户群沃尔玛商业外卖场控制地产目标群地产展销会控制目标群到现场主要路口导示牌控制信息点媒介宣传推广控制营销目标群楼体昭示布控制商务户外路牌布会封杀洪城大道营销媒介住宅阶段准备阶段个月第攻击阶段个月第二攻击阶段个月第三攻击阶段个月第四攻击阶段个月核心攻击点新居住主义活动广告造势十月房展会颠峰人生我与成功人士牵手活动五月房展会南昌海航明星评选支持点套餐软文攻势新居住主义新闻发布会新闻炒做现场外包装通路包装到位营销媒介现场包装组合媒介现场攻势如何进行战术布