南长涂产权酒店项目投资立项申报材料

分析其原因，第三阶段的产权酒店项目主要来自于存量房产改建，而这些存量房产般占据的都是城市的黄金地段，开发高档酒店不但可以满足高档酒店消费需求，也能给开发商带来更丰厚的利润第四阶段的产权酒店主要来自于经济快速发展的二三线城市，这些城市或者隶属于他们的旅游度假区原有的宾馆酒店大多陈旧，满足不了现代旅游商务住宿要求，新建的产权酒店往往承担着当地城市住宿接待的升级任务，很多产权酒店都是当地的形象工程。

从另方面来说，产权酒店星级分布特征也反映了中国酒店住宿业的发展趋势，即高档酒店和经济型酒店快速发展，二三星级酒店逐步失去市场竞争优势，出现定程度的萎缩。

投资回报方式固定回报分红保底分红图中国产权酒店投资回报方式现状数据来源友择咨询由图可知，目前产权酒店采用的回报方式有三种固定回报分红保底回报分红。

其中采用固定回报率的占绝大多数。

我们认为原因在于酒店管理专业性太强，加之财务监管困难，如果采用分红模式，小业主担心由于信息不对称，或者道德风险给自己带来投资风险。

产权酒店采用的投资回报率般在之间，考虑到不同产权酒店承诺的回报率有的税前，有的税后，有的需要小业主另外支付管理费，有些无需支付管理费，加之不同产权酒店销售价格千差万别，所以仅分析投资回报率是无法评估该产权酒店项目投资风险的。

产权酒店的管理国际知名国内知名不知名图中国产权酒店的酒店管理品牌现状资料来源友择咨询产权酒店开发商出于营销的考虑，更愿意选择知名的酒店管理品牌，但是近年来中国酒店业发展迅速，知名酒店管理品牌在中国属于卖方市场，鉴于产权酒店要承担回报率的负担，所以知名酒店管理品牌介入产权酒店管理的比例并不多见图。

另方面，产权酒店的管理和普通的酒店管理也有不同之处要和很多小业主打交道，使习惯于只和个大业主打交道的酒店管理公司有些经验不足产权酒店的管理包含着些物业管理成份，如大修基金的使用和管理等，酒店管理公司亦缺乏此方面的经验酒店行业是个很敏感的行业，无论是政治经济流行疾病气候变化等等都会对它的经营产生影响，而产权酒店每年都需兑现固定的投资回报，对于酒店管理者来讲压力很大。

所以目前的管理者大多数产权酒店的管理公司都是不知名的酒店管理公司，他们大多由中国多年酒店管理培养出来的本土酒店管理人才领导，产权酒店给了他们发挥自己能力的机遇和舞台，低廉的管理费用也降低了产权酒店的运营成本。

所以我们认为产权酒店到今天能够走入良性发展轨道，他们功不可没。

产权酒店目标客户分析购买动机散客的购买动机投资理财者主要是经济发达的城市，人们手中有余钱且能够很快接受新鲜事物，有投资理财意识，希望通过投资不动产依托旅游产业的发展将自己的财产增值，并有稳定满意的投资回报。

二次置业者在北京上海等线城市购买产权酒店的客户大多数是车房兼备的富裕家庭，他们买房主要是为了投资，此外在旅游目的地自己留方之地，也方便自己度假使用。

相当部分年轻客户是为父母买房有不少老人对于喧嚣的大都市生活不是很习惯，因此，有定经济基础的客户将产权酒店定做为老人的养老之地。

还有相当部分属于冲动型买家。

集团的购买动机些公司出于招待会议员工度假考虑，劳永逸，避免每年支付大笔住宿费用。

以低价购买酒店客房，用于二次销售。

目标客户群散客所在区域生活在中国大中城市或沿海等容易接受先进思想和文化的城市。

年龄般在岁至岁之间。

职业机关公务员事业单位人员国营大型企业外企及其高收入的职员技术人员经贸企业代表私人企业经营者自由职业者等。

收入情况属于中高收入阶层，手中有闲钱。

产权酒店目标客户分析集团大型企事业单位含国营外企合营私营分时度假企业投资品种的比较表储蓄与投资产权酒店的比较比较项目银行储蓄投资产权酒店投资风险较小，但面临通货膨胀贬值的风险，由于经济增长通常伴随定的通货膨胀，这种风险在经济处于高通胀阶段的中国是必然的。

最大的风险在于酒店的经营。

产权酒店的经营策略和经营定位，是规避这个风险的有力保障投资回报率活期，年整存整取加征的利息税依据委托经营租赁协议投资附加权益无拥有多项附加权益，如物业增值免费住宿交换消费优惠等投资前景利率政策通货膨胀影响有定的升值空间投资金额任意适中表投资住宅商铺和产权酒店的比较比较项目投资住宅投资商铺投资产权酒店投资回报方论坛主办单位社科院旅游研究中心，亚太共管酒店管理协会中国旅游地产行业协会媒体支持单位文新传媒，浙商杂志，搜房网等房地产重要合作媒体。

年元月在上海浦东新国际展览中心，亚太共管酒店管理协会和中国旅游地产行业协会将联合主办第二届中国旅游地产博览会暨中国旅游度假地产投资开发项目推介展览会。

年月年月协办世博体验之旅城市新行动，重点是赞助摄影及选美大赛，利用世博机会及媒体支持单位推广嵊泗景区及本案形象。

该活动将制作世博主题体验之旅自由行地图册世博主题之旅自由行消费指南手册长三角世博体验之旅满意城市风光片及旅游娱乐节目并在世博期间以官方名义在上海广为发放，制作的旅游娱乐节目及风光片将在世博展馆的大型显示屏上滚动播放。

该活动由上海市旅游局上海市政府发展研究中心上海市政府合作交流办上海世博会事务协调局联合主办，上海文汇新民联合报业集团上海文广新闻传媒集团新华日报报业集团浙江日报报业集团新华社长三角新闻采编中心协办，长三角世博主题体验之旅专题合作项目工作小组上海市顾客满意度评价中心文新传媒共同承办，为年上海世博会的中外游客特别策划的官方旅游产品。

国家旅游局和上海市政府相关领导共同向长三角世博主题体验之旅示范点授牌。

活动媒体支持媒体报纸文汇报新民晚报东方早报上海星期三上海日报新闻晨报新闻午报新闻晚报天天日报解放日报浙江日报新华日报钱江日报扬子晚报等电视媒体东方卫视互动电视五岸传播江苏卫视浙江卫视等支持单位文广移动影视中心广告中心报道媒体二十三个城市的主流媒体等杂志财富中国时尚芭莎华夏地理时尚旅游座驾旅行者国家地理私家地理指定网站文新传媒网网易新浪网搜狐网新华网携程网等全程报道媒体新民晚报风尚社区版风尚电视旅游栏目旅游时报等。

户外广告申通公交路牌彩旗。

年月，在当地和上海设立设立接待中心，销售人员进场。

年月，沪宁沪杭高速上设置高炮，推广景区本案形象，并开始累积客户。

蓄水期年月月阶段目标通过媒体宣传和活动累积客户推广方案年月媒体软文铺垫包括上海主流媒体旅游类专业杂志和自助旅游类网站年月月继续通过高炮和接待中心累积客户年月和旅行社签约进行整合销售，推出玩海海鲜看房的线路。

年月杂志网站报纸上开始投放少量硬广。

强销期年月月阶段目标借人气旺势，制造舆论话题，提高客户落单率。

推广方案和旅游社整合销售实施，组织旅游看房团，争取在嵊泗落单签约。

报纸网站杂志广播推出系列硬广。

数据库营销短信实施江浙城市分销实施尾盘期年月月阶段目标保持定的媒体曝光率，利用数据库及分销渠道去化尾盘。

销售时间节点的考虑正式开盘日建议在年月日，前提是本案建筑面积测绘完成获得预售许可证及售楼处样板间装修完成。

表正式开盘后销售进度预测分期时间建筑面积销售率第阶段第天内第二阶段第天内第三阶段第天内第四阶段第天内合计天内附件委托租赁合同附件东海收藏业主手册附件房屋租赁合同本合同双方当事人出租方甲方承租方乙方根据中华人民共和国合同法，舟山市房屋租赁条例以下简称条例的规定，甲乙双方在平等自愿公平和诚实信用的基础上，经协商致，就乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。

出租房屋基本情况甲方出租给乙方的房屋坐落在市号以下简称该房屋，该房屋出租建筑面积为平方米，土地用途为，结构为钢混结构，该房屋的平面图见本合同附件。

甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，签订本合同前甲方已告诉乙方房屋已未设定抵押。

该房屋现有装修附属设施设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方在本合同附件中加以列明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的依据。

二租赁用途乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为酒店经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，甲方同意乙方将该房屋及相应公摊部位用于望海大酒店之经营服务。

为保证酒店的正常经营，乙方负责对该房屋作为酒店使用进行审批经营和管理。

乙方应使甲方免受任何因租赁和审批经营物业管理等事宜引起的切索赔损失费用和责任。

乙方保证，在租赁期间内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变该房屋的使用用途。

三租赁期限和交付日期甲方将房屋出租给乙方，乙方拟长期整体租赁该房屋用于酒店经营。

甲乙双方约定，甲方于年月日前向乙方交付该房屋，租赁期至年月日止，共年。

鉴于该房屋为出租和酒店经营的需要，甲方同意在购买该房屋产权的同时，将该房屋交给乙方使用。

甲乙双方应于租赁期满个月前根据市场情况协商下阶段的租金和租赁期限，并重新签订租赁合同。

在租赁期限届满后，若甲方不愿意出租该房屋的，甲方同意乙方为保障望海大酒店正常经营所制定的酒店经营治安消防等各项管理规定。

四租金支付方式和期限该房屋的年租金为人民币元大写万仟佰拾元角整，租金自年月日起计算。

该房屋租金年内不变。

乙方应于每季度最后天前向甲方支付该季度的租金。

逾期支付的，逾期天含以下，每逾期日，乙方按照同期银行贷款利率的倍支付给甲方滞纳金逾期超过天不足天的，每逾期日，乙方按照银行贷款利率的倍，支付给甲方滞纳金。

本合同签订后，甲方应在乙方指定银行开立银行账户作为租金收取专户。

五房屋使用要求乙方应按照政府相关部门的有关规定使用经营和维修该房屋。

乙方在该房屋使用经营过程中，如需甲方协助配合的，甲方应给予乙方充分的协助和配合，如提供该房屋权属证明等。

甲方同意乙方根据酒店经营需要，在不影响甲方租金收益的前提下乙方可对小区布局房屋装修及大楼所属大堂走道等公用部位进行装修装饰调整添置设备设施，但乙方不得破坏该房屋的承重结构。

除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施设备的，如需按规定向有关部门审批的，则由甲方授权乙方报有关部门