南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目投资立项申报材料

南阳房地产市场分析南阳社会经济概况农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。

正常年景，粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。

有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。

南阳黄牛居全国大优良品系之首。

工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。

规模以上工业增加值亿元，增长。

现已初步形成机械电子石油化工冶金建材纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等企业已进入全国家主要企业行列。

酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。

家企业入选全国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营企业称号，个产品被评为中国名牌。

光电电力生物质能等产业开始兴起，成为南阳工业新亮点。

科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校，劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院的科技示范市。

综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

人均生产总值元，比上年增长。

三次产业增加值占全市生产总值的比重为和，第三产业首次超过第产业，实现了产业结构由二三向二三的演变。

南阳房地产市场现状分析南阳房地产市场现状南阳房地产市场形成的时间较短，与传统行业相比，还不太成熟，行业发展规范的政策法规不够健全，队伍比较新，驾驭行业发展的能力还不太强，而周围环境复杂多变，经营成本高风险大，抗灾御变的能力欠缺，稍有闪失，些开发公司就会败下阵来，从而减缓整个行业乃至城市建设的前进步伐。

当前，南阳市房地产的总体状况是房地产投资规模持续快速增长，年全年房地产市场共投资亿元，比年增长了倍城区住房已基本告别短缺时代，由卖方市场进入了买方市场商品房销售价升量增，去年，房地产销售收入亿元，比年增长了倍，平均房价为元，增长了，销量万平方米，比年增长了倍，房地产业发展的理性化程度进步提高，开发商鱼龙混杂，竞争不规则，整个市场已经进入了调整分化期。

二发展趋势目前开发商太多在册的就有家之多，还有相当数量挂靠正规在册开发公司的无名英雄，而且大量外行企业和个人认为房地产钱好赚，抱着本万利的愿望，信心十足地进入南阳房地产市场。

随着这次全国上下整顿和规范房地产市场秩序活动的开展以及南阳房地产市场自身的规范发展，大多数小个劣势企业将遭受灭顶之灾，陆续被淘汰出局。

入世即将对房地产市场产生双面影响，加速了房地产市场的两极分化。

三房地产行业的阶段性进步和市场的发育都要进行必要的调整和分化当前南阳房地产市场正在从以下八大方面进行调整分化是市场的调整与分化大众市场与小众市场在各自的领域内竞相成长二是政策的调整与分化房地产行业政策继续成熟化趋同化稳定化标准化三是门槛的调整与分化政府将用新的技术性经济性门槛适度地限制开发商和引导规模化，引导消费者高水平生活，引导开发商高水平竞争。

市场价格特征分析年以来，南阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。

其中多层普通住宅平均售价为元平方。

但由于在建项目的层次因为地段和配套的因素，销售价格相差很大，白河南的房价要比白河北的稍微便宜点般来说就是以白河为分界，白河以南现在的房价是南阳升值比较快的几个地方之，还有飞机场附近的地皮也会有个较大的上升幅度的。

项目区域市场调研结果和分析结论周边市场总体状况分析白河两岸是南阳市发展的重心，天山路是县城拆迁改造的重点区域，随着周边城市公建和基础设施的完善，营造了良好的商业生活办公环境，吸引了大量企业商家和城市居民入住，带动了区域房地产市场的繁荣，目前普通住宅的均价已经达到元以上，处于南阳房地产市场的领导地位。

同时，绝佳的地段成为进入南阳市圈的快车道，进步促进本区房地产的发展。

周边竞争性楼盘分析万正大公馆万正大公馆是万正房地产开发的以公馆文化为背景的主题商住社区。

位于南阳市白河南岸，外部环境优越，交通便利。

北临主干道长江路直通东西，西临嵩山路衔接白河新桥，直抵解放广场小区总用地面积平方米，建筑面积平方米。

南阳母亲河白河臂弯轻轻拦，将它悉心呵护。

项目由多栋多层组成，主要户型以三室二厅二卫为主力户型。

销售平均价为元左右。

二南阳鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角，三室二厅二卫阳，售价元平方。

三万家园房万家园地产十年剑铸就万辉煌之作，傲立卧龙新行政中心得预期的利润和收益，以致使企业亏损。

不确定性分析所作出的比较可靠接近客观实际的估计或预测，将对决策者和未来的经营者具有十分重要的参考价值。

通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析等等。

盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。

临界点分析，是分析计算个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

保本点分析，是分析计算个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到临界值时，就会导致方案的损益情况发生质变。

进行盈亏平衡分析，找出这个临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。

根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程支出方程式中实现销售收入计划销售收入销售收入实现率总成本费用单位可变成本总成本中的固定费用单位销售税金令，便可求出的值本项目计划销售收入为万元，固定成本为万元。

因此解得故当销售收入实现率是项目得盈亏平衡点，即当销售收入实现时，项目即可保本，低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。

因为我们对项目的成本和销售收入估计是比较保守的，考虑到市场上房价仍有上涨的趋势，并且该项目所处地段将随着城市化进程的加快而升值，所以本项目产品的售价还有定的提升空间，所以本项目是可行的。

敏感性分析敏感性是指影响方案经济效果的因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。

本项目主要进行建设投资和销售收入对内部收益率的单因素敏感性分析，即假定其他因素都不发生任何变动进行单因素敏感性分析。

建设投资变化对项目内部收益率的敏感性分析建设投资敏感性分析表单位万元变化幅度通过上表，计算出建设投资变动的临界点为−上式说明建设投资的最大增加幅度为，说明建设投资是个比较敏感的因素。

这将提醒建设单位在保证质量的前提下，在项目开发过程中与监理单位密切配合，搞好投资控制，才可以确保项目的可行性见附表。

二销售价格变化对内部收益率的敏感性分析销售收入敏感性分析表单位万元变化幅度用类似于上述的分析方法，计算出销售收入变动的临界点上式说明销售收入的最大下降幅度为，此时项目从财务上分析仍可接受。

说明本项目的销售收入是个相对比较敏感性强的因素，建议建设单位在销售工作中做好营销工作，以确保销售收入变化幅度最好不低于，才可以确保项目的可行性见附表。

项目综合评价结论及建议项目评价结论针对项目建设的可行性，综合前面九章内容所述，我们提出以下以下结论项目建设能够增加南阳阳房地产市场有效供给的需要，满足城市化建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，并且进步拓展开发商的业务，项目的开发建设是必要的二项目已取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证，前期准备工作充分，建设条件成熟三项目规划方案科学合理，经初步论证是可行的四通过对项目客观的财务评价可以看出，项目的财务评价指标在经济上是可行的五项目投资额虽然较大，但投资回收期短，经营风险小。

合理化的建议根据我们在本项目在评价过程中对项目的认识，对本项目的实施提出如下建议在项目的整个开发周期内，建立完善的市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施二针对公司目前的多项目运作局面，建议采用扁平化的项目管理模式，合理利用现有的人力资源，提高人员的工作效率，并适时借助外部资源三建议在施工阶段采用项目管理公司代管的模式，对工程实施监督与管理，确保工程的质量和进度，按时按质完工四在保证工程质量的前提下，有效的实施成本控制，防止三超现象的发生五建立完善的风险管理系统，制定套针对突发事件的应急措施，加大事前控制的力度，尤其做好项目的前期规划论证。

综合评价由于认识上的分歧以及技术上的原因，采用单指标作为判据对投资项目进行的综合评价，目前在投资项目决策分析与评价的实践上并不多见。

实际上，设置单指标的综合评价方法基本上只用于方案的比较。

对于投资项目的决策分析与评价大多是采用综述的方式，将各种指标进行罗列，并通过分析形成项目决策分析与评价结论。

任何项目方案都有利有弊，且要具备定的条件才能扬长避短，实现项目方案的整体优化。

另外些风险对策还有待在实施和运营过程中加以落实。

因此在对投资项目决策分析与评价的各步工作完成之后，对在项目实施阶段和运营阶段应注意的有关问题和应采取的措施提出相应的解决方案，包括对项目下步工作中的重要意见，例如在商务谈判设计建设和运营中需引起重视的问题和关于工作安排的方案项目实施中需要协调解决的方案和对策等。

由于项目有关方面，包括项目发起人或兼投资者投资者审批人债权人对项目有着不同要求，同时也肩负不同责任，上述建议应有针对性，特别是针对各级政府和项目发起人。

例如关系国计民生的重大项目，国家作为国有资本的出资者和政策制订者可以根据项目目标的要求，给以必要的政策和资金支持。

如果评价结论显示在当时条件下，因受到些因素的制约，项目达不到预定的目标，或者风险较大，那么就可以放弃或暂时放弃项目的操作，或者是提出对项目方案的根本性修正意见。

附表表投资估算表单位万元项目名称投资总额万元单位成本元平方米土地成本政府规费基础设施及配套费建