1、处的支路可以做为辅助性出入口。另外，承德道支路处的花园路号建筑出入口距新华路号建筑出入口距新华路非常近，且目前其进入车辆不干扰公园内部，因此，为方便此处酒店和的消费者车辆出入，可以将此支路作为酒店和的专门出入口。其余三条支路封闭起来，并加装顶棚，用做商业街区。预计花园需要提供个车位才能基本上满足停车场的需要。距离花园非常近的路停车场面积约,平方米左右，如果全部停放轿车，约停放辆左右。如果将此处改为多层停车楼，如三层可以停放大约辆车。花园路号附近支路可专供酒店客人停车，加上花园路号院内部可停放些车辆，这样大约可解决个车位。另外，可以考虑在公园的地下修建单层停车场，提供个左右的车位，这样就可以根本解决公园的停车问题。目前在公园周边几条道路也有定数量的规划停车位，目前大约有停车位个，通过与交管部。

2、娱乐为体的社区，加之具有浓厚历史文化底蕴的建筑群体，可持续发展空间可观。政府支持天津市委市政府天津经济技术开发区管委会天津和平区政府对此项目大力支持法国政府及法国驻中国大使馆对此项目也给予积极关注和配合，都为项目的成功开发提供了有效保障。二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目的客流。紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大的停车场，但短时间内还是会影响来本项目的高端自驾车客群。三机会分析本项目内的建筑很多都有近年的历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目的开发。天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目。

3、三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格的新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑及平方米突显法国园林特色的花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱的国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模的美容美体，为本地和外地的消费筑形式将以室内建筑为主，室内和室外露天空间将通过设计有机地结合起来。此外，现存建筑在保持原貌的同时尽量以些简捷轻巧的建筑形式连接起来，以便增强公园建筑的整体感。根据周边道路情况，主入口将位于金街出入口处，即赤峰道和平路和丹东路的交汇处。并在入口两侧以历史艺术长廊和花坛，吸引人流，增加出入口的效果。由于未来花园内部将采用步行形式，因此将新华路与营口道交。

4、章项目竞争力分析分析优势分析地理位置及交通本项目地处天津城市，紧邻和平路步行街，周边商业众多，是天津最为繁华的地区，也是商业发展的重要地段。有多条市级道路经过本项目，交通较为便利。由于可视性较好，各条通路均能看到项目内部状况。自然环境项目核心地带是个占地平方米的花园，周围矗立着栋各具特色的欧式建筑，形成个非常优雅和谐宁静的环境。人文环境该项目是原法式风情区，历史文化底蕴厚重，建筑风格独特。例如位于花园路号的幢带有庭院的欧式三层小楼是著名爱国将领吉鸿昌先生旧居花园路号建筑是天津近代著名的实业家章瑞亭先生旧居。类似的建筑共有栋，均被列为历史文化保护建筑。以上这些都为本项目注入了文化历史因素。市政配套该项目市政设施较为齐全，市政建设条件良好，属成熟社区。地块规模地块规模为，适宜打造集高尚餐饮休闲。

5、，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色的国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌的都市旅游景点。以天津近代建筑的标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化的法租界洋房改造成集国际水平的休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能的时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内的座保护建筑，及充分体现法国建筑风格的现代商业设施，按照二十世纪现代都市人的生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活的氛围。。

6、门的协调，有望增加利用道路两侧的停车位数量，可以达到个左右。本项目的核心原花园将应该恢复其本来的花园功能，并按照典型的巴黎城市花园的形式重新建造，这部分结合产品的特色将是项目的另个亮点。通过花园的存在也可以达到形成相对宁静和谐的环境。为在项目中营造和谐优雅和具有亲和力但又生动有活力的消费环境。花园内应以相对封闭的步行街的形式出现，拒绝噪音汽车尾气和拥挤带来的不良影响。第七章项目开发运作模式开发策略本着统规划整体开发的原则，对区域进行整体策划规划设计及开发对建筑外檐在恢复建筑原貌的基础上加以创新和改造对街区标识符号路灯等统进行设计及实施本项目由于整体规模不大，不进行分期开发，以此保证改造二次装修园林建设气呵成，届时可以以统的面貌出现在消费者面前，形成强势的市场效应。酒店式公寓及商务会所由投资。

7、给予大力的支持。天津市制定了对本项目的相关优惠政策，利于本项目的开发和运作。本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目的开发和运作。天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体的中高档次的综合消费区，而本项目绝佳的地理位置很好的城市地位以及深厚的中西文化资源，是本项目开发的最好时机。四威胁天津市近年来开发了多个类似的项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有的与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。劝业场商业区的品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该区域。如现有消费者心理状态的时间持久，势必会影响到本项目效益。综上分析，我们如能发挥并利用好本项目的区域环境人文品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良。

8、米，销售加权平均价格元平方米，实现收入元。按照支付回报，返租期限年。详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目酒店经营预测详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目现金流量表第九章本项目经济效益分析经济效益分析参照国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数。第二版的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力偿债能力，据此判断项目的财务可行性。经济效益分析基础参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济效益分析的前提，直接影响分析的结论。经济效益分析的基础参数包括土地的出让金和拆迁置换费用税费贷款利率项目计算期财务基准收益率等。土地出让金和拆迁置换费用估算根据现行土地政策房屋买卖过程。

9、好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场的需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态的花园法式风情区项目。天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有的商业物业中，步行街能够更好地体现商铺的均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进行全程策划。

10、资主要包括土地出让费用前期费用酒店及会所工程改造费街区改造及装修费用室外及配套设施费用花园工程和花园地下停车场以及项目有关的不可预见费管理费用，还有拆迁置换费用等。投资估算估算项目总投资为元本项目投资估算结果详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目静态投资估算表二投资计划年元年元年元项目的投资计划详见附表花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目资金计划表。三资金筹措本项目总投资元，通过三种方式进行资金筹措,分别是企业自有资金项目融资银行借款等表外融资销售产权商铺返租四还款来源及计划本项目还款来源主要有酒店经营利润测算期内年均元物业出租利润测算期内年均元预计测算期初平均租金为元日平方米，预计到测算期中平均租金上涨达元日平方米，并持续到测算期末。产权商铺销售收入元，预计年销售产权商铺,平方。

11、中房屋座落土地使用权未办理出让手续的需要补交土地出让金，费率为房产评估价的，考虑到政府对风貌建筑保护性开发的支持，本报告未将上述土地出让金纳入计算。税费率营业税及附加税率取所得税税率取。其他本项目物业出租应交纳房产税，但是通过改变纳税方案可以节约部分税务支出税收优惠参与本项目投资可享受有关税收优惠，优惠幅度巨大，应尽量争取享受津财税政号的税收优惠。本项目测算时，是按照享受营业税和所得税优惠计算的贷款利率根据中国人民银行公布的最新商业银行贷款利率，年期长期贷款利率为，本项目未考虑项目建设期利息支出。项目计算期本项目计算期为年，其中开发建设用年完成。项目采用滚动开发方式进行，从建设期年开始至年。财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，也是项目在财务上是否可行的最低要求。

12、商进行内装修，自己持有经营。这样可以通过开发商自身的努力为整体项目创造很好的形象，为项目树立领导作用，也通过这种形式统管理标准。其它项目的内部装饰，在保持装修符合定位的要求和与整体协调统的原则下由经营者自行设计实施。成立统的商业管理公司及物业管理公司，以标准的管理方式，负责整体招商租赁市场推广及对外协调关系。二建设进度根据置换方式不同，提供两种方案第方案，置换部分需要新建后动工改造，开发工期为，共计个月其中前期策划阶段前期立项及手续报批新建置换项目的施工,置换搬迁公园改建施工,第二方案置换与改造同步，临时搬迁，开发工期为，共计个月其中期策划阶段前期立项及手续报批房屋置换搬迁公园改建施工第八章投资估算及资金筹措投资估算投资估算编制依据建设项目经济评价方法与参数第二版。投资估算编制范围项目总投。

参考资料：

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[8]即食海洋食品（海鲜肠、海鲜软包装）项目投资立项申报材料（第20页，发表于2022-06-24）

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[10]即墨市恒生源500吨蔬菜批发市场项目投资立项申报材料（第48页，发表于2022-06-24）

[11]即墨市实验高级中学建设项目投资立项申报材料（第60页，发表于2022-06-24）

[12]即东地区天然气工程项目投资立项申报材料（第36页，发表于2022-06-24）

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[14]危险废物和医疗废物处置设施项目投资立项申报材料（第34页，发表于2022-06-24）

[15]危险品车辆行业市场现状及发展趋势项目投资立项申报材料（第49页，发表于2022-06-24）

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[18]危险化学品及危险废物仓库项目投资立项申报材料（第52页，发表于2022-06-24）

[19]危旧住房改造工程项目投资立项申报材料（第34页，发表于2022-06-24）

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