1、要，设立财务处综合处预算处营销部工程处物业管理等部门。各部门设部门经理，负责各部门的日常工作，对总经理负责。经营管理工程建设是本项目的中心工作，从工程规划设计到竣工全过程，必须对工程设计建筑材料质量价格施工进度和质量等严格把关，实行招投标施工和工程监理。楼盘销售为了搞好楼盘销售，公司应配备或聘请专门的销售机构，及时掌握房地产市场情况，以合理的价格进行销售，以免积压资金，以期尽快收回资金。第六章环境影响和安全防护第节环境保护本项目拟建在大埠东村，目前周围无污染工业企业，环境状况良好，水体气体土壤和植被具有较强的净化能力。如再采取些必要的措施，可完全达到国家规定的环保要求。参照标准中华人民共和国环境保护法国环字第号关于颁发建设项目环境保护管理办法城市区域环境噪声标准建筑设计防火规范污染源。

2、新的经济增长点的精神第九届人大第二次会议上政府工作报告中指出在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费需求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品。在九届人大三次会议上提出的住宅产业将成为国民经济的主要产业。在九届人大二次会议上，国家计划委员会曾培炎在报告中指出理顺体制，完善政策，扩大住房等高价值商品消费。逐步建立以个人消费为主体的消费制度，减少福利型供给型实物型分配，实行分配货币化。加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁消费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。提倡和推广分。

3、乱建现象，有利于区域内进行规划调整，以求更大发展。符合提升地区品牌的需要。本项目的超前规划建设，不仅可以改善周边的居住及自然生态环境，更可以塑造个好的品牌，对于扩大和提升市北东部区域的知名度影响力有很大的促进作用，对进步提升市北区政府品牌起到推进作用，从而营造个更佳的投资环境，有利于招商引资，带动周边经济发展。本项目虽然本身的经济效益不高，但项目的建成条件和提高小区楼房价值，然后进行期住宅工程建设及后续开发。政策支持执行青政办发号文，实行捆绑式改造。新建安置房用地实行行政划拨，旧村原址改造定向出让，享受旧村改造的优惠政策。争取安置拆迁户置换用房享受经济适用房的优惠政策，即建设用地实行行政划拨方式供应，规定的收费项目按规定减半征收。管理机构和经营管理管理机构本项目根据经营范围和业务需。

4、具有二十世纪特征的现代化居住小区，推动市北东部的住宅建设向更高层次发展。本着认真贯彻落实胡总书记讲话和三个代表发展三农的重要思想以及国务院关于进步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神，积极呼应青岛市政府的利民措施，美化城区，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，改善农民生活居住环境。拟通过对大埠东村村庄改造项目所在地块进行细致勘测规划，新建总面积平方米，集多层小高层写字楼商业网点于体的大型现代化居住社区。为了加快项目的实施，特作本可行性研究报告报审。第二节项目建设的必要性符合国家地方政策项目符合国家九五及年远景目标规划把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神符合青岛市九届人大会议通过的政府工作报告中提出积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为。

5、达，周围已有浮山后小区等大规模成熟居住社区，并拥有广阔的未来发展前景。因此，该项目的改造开发可彻底改变当地现状。积极利用土地及自然资源，周边自然生态环境会得到很好的保护，并且直接提升区域形象，加快城镇改造建设的速度，直接改善周边农民居住环境和市容市貌，对创建文明卫生城市迎接年奥运会都是很有必要的。符合提升小康生活水平，推进两个文明建设和市场发展的需要。改善周边农民居住条件，提高其生活质量，是当地农民的迫切需要。目前周边多个村庄，仍有很多村民私自建设，虽然有关部门采取了诸多措施，但屡拆屡建。通过本项目的快速开工建设，可在现有土地上建成功能完善交通便捷具有现代气息的住宅区，不仅可改变周边群众的居住条件，更可通过新入住的高科园内高素质人群引导其转变观念，提高整体生活质量。同时，更可以截止周。

6、分析及治理措施本项目属于住宅小区建设，其主要污染源为生活污水厨房油烟及生活垃圾。为确保小区自身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。废水各住户产生的生活污水及粪便进入污水处理设备后，达标排放指定区。废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织物业公司专职卫生保洁员统收集清扫集中。由城市环保部门运往城市垃圾处理场。绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也有特殊的作用，切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，以扩大绿化覆盖面，而起到防尘防噪音。

7、期付款等大众信用消费的精神。符合青岛市九五及年远景目标规划的精神项目符合省市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省市新的经济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，今年全市房地产业计划投资比上年增长以上。培育和完善建设市场体系，培育房地产交易的二级市场也成为政府促进房地产业良性发展的重点。建立竞争有序的市场秩序，以工程建设招投标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，从而反向推动住宅建设产业化进程。国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有显著的示范作用。符合中共中央发展三农的精神，加快。

8、亩平方米容积率总建筑面积平方米其中住宅面积平方米多层平方米小高层平方米公建面积平方米写字楼平方米网点平方米项目成本预算万元土地费用万元亩万元前期勘探设计费用万元建安费用万元多层元万元小高层元万元写字楼元万元网点元万元市政配套费用元万元场内综合配套元万元区内工厂搬迁万元广告营销代理费用万元管理费用万元总投资万元投资利息万元万元不可预测费万元营业税等万元万元销售收入万元拆迁居民户，合计拆迁面积平方米追加平方米住宅及公建机动处理，共计万平方米实际销售小高层元万元写字楼元万元网点元万元项目收益税前利润收入万元成本万元万元税后利润万元万元利润率利润万元收入万元第四节项目运作风险分析政策风险房地产业已经成为国民经济的支柱产业，依据国家对房地产市场宏观调控土地有偿有期限使用制度，本项目规模大，建筑。

9、市郊区化郊区城市化的步伐。符合区域经济发展和加快城市化进程步伐的需要。青岛市当前整体规划的重点是北部，项目所在地是我市加快城市化进程和经济发展的重要建设区域之。项目在北部板块紧依高科园，周边经济发展迅速，进行旧村改造是该区域当前的项迫切任务。尤其是根据大埠东村的实际情况，以及村民可望通过旧村改造改善居住环境的迫切要求，结合该村现有的财力状况，按照成熟村改造村的原则，以期通过项目改造，能促进和带动青岛市北区东部的开发建设和经济发展。符合村民住房需要。自青岛市年区划调整以来，由于种种因素的制约，大量村民因子女住房紧张而引发家庭和社会矛盾，向村委提出申请建房的要求愈加强烈，村委压力愈来愈大，但全部解决有很大难度。符合推动周边经济社会发展的需要。项目位于辽阳西路劲松五路与劲松七路之间，交通发。

10、达到节能的节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。供水器具采用节水型，特别是住宅卫生间要有节水措施，要选用节水型卫生器具，二要尽量使用净化后的污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用节能灯，以利于节约能源。建筑结构采用冷拔螺纹钢和冷拔带肋钢等。总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏等不必要的浪费。第八章资金运作措施本项目计划采取分期开发，按先安置拆迁户为原则。利用自有资金万元做工程启动资金，首先建设村民回迁楼安置回迁村民后再行拆迁。第节投资估算总投资额估算为万元第二节资金筹措自筹资金万元银行贷款万元第三节项目财务分析项目经济技术指标总用地面。

11、期长，项目建设期间国家有关政策的变化如拆迁政策时间费用等会加大项目成本势必会增加本项目的风险。另外，按照项目体量和滚动开发形式，青岛市市场价格供求关系的变化，也会增加运作风险。只要房价有所波动，本项目就会受到直接影响，如房价下降，项目总投资和总收益持平。下降以上，本项目就会亏损。势必增加了本项目的潜在风险。对策加快操作进度，在下半年动工还迁，回避政策风险。市场风险本项目所处为村庄改造范围内，周边可改造地块仍有很多，其他发展上的进入，势必引起供求关系的变化，加剧市场竞争，加大本项目风险。对策准确定位，精心策划，突出个性。资金风险项目体量大，施工期长，运作过程中，资金总款额大，资金管理周转费用大，不可测费用较多，特别是如遇贷款利率调整等金融政策，都会加大项目运作的资金风险。对策加大销售力。

12、以确保小区环境优美整洁。第二节安全防护本项目建成以后，社区内应加强安全防护工作，小区居民应遵循安全第，预防为主的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心安心和舒心，确保居民拥有安全的居住环境和生活环境。并采取部分保护措施各种公用电器设备必须由专业电工按规定进行定期维护保养制定安全操作规程，严格按规程操作利用各种形式宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施安排专业治安员，加强警卫巡逻等保证消防通道畅通，定期检查消防设施设备工具消防用水管网要保证压力水量第七章节能本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用四新新技术新工艺新材料和新产品技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新材料，再保温隔音上要有新突破，尽可能。

参考资料：

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