地与天津市中心商务区和小白楼商圈仅河之隔，地处河东区发展较早的商业商务中心，十经路已经形成了以金融业为主的商务带，因此区域内商业和商务氛围比较浓厚。项目配套条件分析本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为便捷的泊车场地，给项目的开发提供了定的基础保障。三项目市场分析天津温岭商会大厦暂名将主要由三部分组成，银行办公物业写字楼和餐饮酒店，其中银行办公物业占主要部分，其次部分为银行和天津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业写字楼和餐饮酒店两方面的市场需求情况做着重分析。银行办公物业和写字楼的市场分析天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站中心商务区内，而十经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十经路区域与天津市金融城区域仅海河河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓的商务商业氛围，因此银行办公物业和写字楼在这个区域内市场需求较强。项目周边银行物业和写字楼状况调查情况，周边汇集了大量的写字楼和办公物业，已经是个较为成熟的金融商业服务业为主的商圈。项目所在的十经路两侧就有人保大厦河东金融大厦经纬大厦金耀大厦鼎泰大厦三联大厦津东大厦万隆太平洋大厦天星河畔广场等，项目的周边还有海河大厦利中大楼方达大厦嘉里大厦中信大厦中粮大厦等。在十经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售的均价在元平方米。而以租赁型写字楼来看，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，因此相互间差价较大。般租金价格约为元平方米日。主要的租赁商的企业所属行业是金融业保险业贸易物流业等，承租商般比较关注区域位置的优越性和集中性。河东区关于十经路的发展规划和政策十经路作为河东金融发展带，是河东区三条发展带之，其规划设计考虑依托南站中心商务区，新建和开发批新楼宇，调整置换十经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善聚集度高，具有现代服务功能的金融发展条街。餐饮酒店业市场分析餐饮业现状分析，随着国民经济的快速发展，餐饮消费需求日益旺盛，同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企业竞争的核心，餐饮业的集团化连锁化已经成为餐饮业的发展趋势。餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收入的个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在民以食为天的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从功能的准确定位，也为项目成功再开发打下良好的基础。总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地段，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，拟开发成个集银行办公餐饮服务为体的商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资万元，拟建家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。另外拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开发，以实现创收创税的双赢结果。项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施的改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。总的费用投入预计为万元。天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。按年租期测算，理论项目投资回报率为。六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。天津的房地产项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有定的积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈的市场竞争。如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是不小的风险。经营风险从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位业态规划及后期的业态调整和控制经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划，以此达到降低项目的经营风险。从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生存并有所突破和发展已经成为个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必须要紧紧把握住当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定位，以此实现在餐饮业细分化和特色化的过程中求的发展。七项目的经济和社会影响分析项目的经济影响分析从项目的规划业态来分析，就项目引进的两家银行分支机构年预计可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的经营性收入年纳税额也将近万元。从项目的再开发角度来看，项目开发符合河东区大力发展楼宇经济的发展要求，是项整合盘活现有楼宇的工作举措，对推动河东区的区域经济发展起到定的积极的作用。项目的社会影响项目的定位，业态布局整体上符合河东区把十经路打造为金融商务中心金融条街的目标要求，同时也符合河东区大力发展现代服务业和推动楼宇经济建设的工作的要求。可以说这个项目的再开发工作，对河东区着力推进五区三带和楼宇经济建设具有积极的意义。第三部分总论综合以上分析，本项目地理位置优越交通便捷市场前景乐观资金来源可靠经济效益显著建设开发方案可行，项目具有较高的投资价值。目录第部分项目概况第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景二项目位置及环境分析三项目市场分析四项目开发方案五项目资金筹措和财务测算六项目风险分析七项目的经济和社会影响分析第三部分总论第部分项目概况项目名称天津市温岭商会大厦暂名二项目开发商天津市温岭商会拟成立投资公司三项目地址天津市河东区十经路原河东区政府办公大楼四项目性质现有楼宇整合再开发，楼宇采用租赁形式，租期年。五项目概况及特色项目以原天津市河东区政府办公大楼为天津温岭商会的总部经济中心，同时充分利用现有楼宇的区域优势和地理位置条件，依托河东区十经路现代金融商务区的功能定位，对现有的楼宇资源进行重新盘活和整合利用，实现创收和创税的目的。并同时对加快河东区十经路现代金融商务区建设，着力打造金融街总部街起到定的推动作用。六项目规模及开发内容本项目总占地面积约平方米，总建筑面积为平方米，拟开发成集银行写字楼和餐饮酒店为体的综合性商业大厦。七项目再开发时间总开发时间为年年年八投资概算万元第二部分项目开发可行性研究分析项目开发背景从宏观经济背景上来说，天津是东北亚地区的重要港口城市和制造业基地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是我国北方地区的第二大城市，在港口物流进出口贸易制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区的经济中心。近年来，天津市区域地位不断增强，城市综合竞争力稳步提升，成为京津翼地区的核心城市之。河东区是天津市中心市区之，地处海河东岸，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。河东区十五规划确定了立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商