筑面积平方米┣大蓬面积平方米┣容积率┣建筑密度┣绿化率┣年工作日天┣劳动定员人┣项目总投资万元┣营业收入万元┣销售税金及附加万元┣总成本费用万元┣利润总额万元┣所得税万元┣项目建设期焦┣借款偿还期年┣投资回收期┣所得税前年┣所得税后证┣盈亏平衡点┣总投资收益率┣项目财务内部收益率┣所得税前全部投资┣所得税后全部投资第二章项目背景及建设的必要性项目实施单位概况天源国际物流有限公司前身为临沂市顺和工贸有限公司属下天源货运市场，公司于年月更名为临沂天源国际物流有限公司。公司注册资金万元，经营范围为停车场经营商品用房开发销售物流信息咨询服务站。临沂市顺和工贸有限公司是年由临沂市工商局批准成立的法人企业，它位于临沂批发城中心，蒙山大道与顺和街交汇处，西邻工业大道，琅琊王路，地理位置十分优越。公司占地万平方米，建筑面积万平方米，拥有固定资产万元。职工人，其中专业技术人员和经营管理人员余人，年实现利税万元。临沂市顺和工贸有限公司下设华东自行车市场电动车童车市场农贸市场天源货运配载市场以及李庄工业园货运市场等企业，从而形成了以市场为主体，工商运建服务为体的综合企业。目前，天源货运市场占地亩，各类经营房余间，现有经营户余家，年货物吞吐量万吨，年交易额亿元。天源货运市场集物流运输仓储于体，是新型物流信息集散地，天源物流凭借现代的动作模式，形成个全国性的运输网络，承揽全国各地铁路公路航空信递运输业务零担整车运输。天源货运信息中心及车辆卫星定位，为全国各省市地区客户提供全方位服务。几年来，国家交通部省交通厅市区领导对天源货运市场给予了巨大的关注和厚爱，先后到市场进行视察并给予了高度的评价和认可。天源货运市场年度被临沂市交通局评为安全生产先进单位，年年连续被山东省交通厅评为文明服务先进单位，在第二届中国物流行业发展年会首届中国物流推荐年风云榜盛典活动上获得中国优秀物流园微观开放的两级管理体制。建立宏观集中的市场开发建设管理体制根据临沂天源国际物流园的管理体制架构，在不改变企业管理体制的前提下，组建临沂天源国际物流园管理委员会，由其代替政府行使对物流园区的宏观管理职能，并负责落实和抓好物流园区开发建设等诸方面的工作。临沂天源国际物流园的总体规划和规划方案的实施组织土地的统征用和使用管理，以及其它资源使用的监控园区环境保护与环境监控协调工商税务金融等部门在园区配置辅助服务功能园区内企业行业管理部门的协调与事务性管理社区管理包括治安生活配套等功能园区管理政策制度规范规章等的制定与实施监督园区建设形成的集体资产的所有权代表和经营状况监控与管理。建立市场微观开放的建设运营管理体制物流园区宏观管理机构的建立，按照发展规划进行实施和建设提供了体制保障，为了提高园区开发建设的效率和便于未来的符合经济规律的运作，必须在微观建设与运营管理上实行开放，要以园区总体建设目标为开发调控依据，在园区内实行企业自主建设和运营的体制。组建临沂天源国际物流园有限公司在临沂天源国际物流园管理委员会的直接管理和监督下，以具有现代企业制度特点在开发上的具体实施和运作，进行园区建设和开发。临沂天源国际物流园有限公司的发展定位为保障园区基础设施的建设，通过创造良好的园区基础开发条件，吸引各方资金各路企业进入园区经营，也可在土地开发，园区服务功能开发方面发挥作用。积极引进对园区建设运营具有重要作用的企业根据临沂天源国际物流园的物流服务功能要求，园区内应积极引进具有各种服务功能的企业，这些企业包括以下几个方面具有仓库建设能力和提供具有现代物流运作服务的仓储企业具有网络化规模化经营能力的区域及市内配送运输企业提供电子商务服务的企业依托园区或重要仓储设施开展流通加工与包装服务的企业依托航空运输或高速公路进行区域及城问服务的快运企业专业化第三方物流服务企业运输车辆集装箱搬运装卸设施设备维修租赁服务企业园区综合及专项辅助服务企业市场建设和发展的外部环境支持战略物流园区的建设，涉及到生产流通城市建设与多种运输方式等诸多方面，这些均是决定园区建设成功与否的外部环境条件。因此，仅靠园区建设和管理的机构及相关企业的努力是不够的，必须从改善园区发展的综合条件入手，通过相关政策和园区建设涉及的各有关部门的支持和配合，协调组织。统规划和统筹安排。积极改善交通支持环境临沂天源国际物流园作为新的物流开发区域，尽管在选址上考虑了交通运输环境的基本条件，随着园区开发建设的深入，因物流服务规模的扩大将导致运输流量大幅度增长，对运输组织能力和交通运输条件必将提出更高的要求为高效率和低成本地完成物流服务，各种运输方式的联运衔接和作业效率要有较大提高物流园区为保持必要的作业效率，减少不必要的搬运装卸距离，需要各种运输方式与仓储设施的合理衔接和配合。必须积极争取交通管理部门的支持，为营造园区良好的运输环境创造条件。积极改善物流发展的政策环境现代物流的发展是在既有的政策条件下进行的，由于既有政策客观上存在与物流发展不相适应的方面，而且也缺乏对物流发展具有促进作用和能够营造物流发展的环境的政策举措，必须很好解决物流发展的政策问题，特别是园区用地政策政府投资及园区融资政策与物流经营特点和产业成长期培育相适应的税收优惠政策和产业扶持政策等，以便改善临沂现代物流发展的政策环境。努力完善物流服务辅助支持条件银行保险和海关管理部门，要从方便服务和提高效率的角度，通过设立经营及管理机构，或建立新的监管及操作规程，完善物流园区的辅助支持条件。市场建设实施战略临沂天源国际物流园建设是项规模大投资大功能全时间长难度大的系统工程，必须制定系统的总体发展规划，并按照规划采取分步实施，滚动开发的建设实施战略。所谓分步实施，是指整个园区的建设过程可分为前期开发实施。中期规模建设实施和后期完善建设实施等三个建设实施阶段。前期开发战略建立物流园区开发实施管理体制及运作机制启动并力争完成园区配套基础设施建设启动园区物流管理信息平台项目启动并完成部分办公用房仓储设施及部分辅助设施建设中期规模建设战略积极争取政府投资制定优惠的物流企业发展政策成建制地实施园区大型项目建设完善物流管理信息系统功能完善园区环境优化与形象设计强化各种运输方式的联合与衔接在园区开展物流金融业务后期完善建设战略临沂天源国际物流园经过前期开发和中期大规模建设后，此阶段园区发展的主体战略思路就是实现临沂天源国际物流园的最终发展目标，即建立现代化信息化产业化生态化综合型物流园区，使其成为临沂市山东省区域结合部区域交通运输枢纽和物流带动产业开发的重要基础。四项目市场及功能定位项目市场定位总体市场定位临沂天源国际物流园是个具有区域服务能力的物流园区，由在临沂城市周边地区经济区域等较为广域的范围内的物流活动相关的各种服务方式经营业态和具体物流运作综合而成，是为专业化物流企业的物流业务和工业商业企业的物流管理提供运作设施和集成环境的大型物流园区。临沂现代物流产业孵化器临沂现代物流产业标志临沂市第个现代化规范化规模化信息化网络化多元化国际化生态化的综合性物流园区。④临沂货物集散中心临沂物流信息中心临沂物流培训中心临沂综合物流服务基地中国物流实验和示范基地具体服务市场定位临沂天源国际物流园的总体市场地位，是通过各具功能和作用的物流服务设施对临沂市及周边地区的物流服务需求的适应和满足决定的，这些具体服务和与其定位相匹配的服务设施主要包括五个方面。以物流园区为基础的服务市场定位以公共物流中心为基础的服务市场定位以公共配送中心为基础的服务市场定位④以制造业的地区分销中心为基础的服务市场定位以大型商业零售业的配送中心为基础的服务市场定位项目功能定位根据临沂天源国际物流园的发展框架设想及其市场定位，临沂天源国际物流园服务功能的总体定位为五大服务功能。分别是物流园区运作功能物流中心运作功能物流信息交换功能物流园区管理功能物流市场监控功能。第六章项目总体发展规划项目选址及规划原则项目选址本项目所选地块在临沂市双岭路中段南侧，该片地块位于西部城区，随着城市化进程，限制因素逐年增多，已经不适宜另散小企业发展。该片土地面积较大，交通便利，位于规划的国道旁边，紧靠临沂市外环路和京沪高速公路红埠寺火车站，是临沂从事物流的最佳地点之。二项目选址时遵循原则通过交通影响分析，可为场站的布局规划和交通组织设计提供参考依据，从而保证客运场站车流人流集散的便利快捷以及周边道路车流的畅通。项目选址遵循原则便于货物集散和配载车辆流向合理，出入方便具备足够的场地能满足物流园区建设要求，并有发展余地应纳入城市总体规划，合理布局。三项目规划建设的基本原则及要求物流园区的规划建设是项前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导，本项目在运作中，主要坚持以下原则坚持科学选址的原则坚持统规划的原则坚持市场化运作的原则坚持高起点现代化的原则项目总体框架规划项目规划依据临沂市城市总体规划仓库建筑设计规范民用建筑设计规则建筑设计防火规范建设方提供的规划设计要求二项目规划指导思想打造现代化国际化天源物流园，规划设计成为布局合理设施齐全环境优美，具有超前性和导向性的现代化物流园区。充分利用良好的外部交通条件，优化区内交通组织，打造高效快速的园区交通体系。充分利用和整合临沂及天源货运市场覆盖全国的物流网络资源，构建信息化智能化的现代化物流园区。充分利用园区及其周围涑河城市景观带的生态环境条件，创造生态型的可持续发展的物流园区。坚持园区建设的经济效益环境效益和社会效益的统，尽量节约用地，提高土地利用率。三项目总体功能规划天源物流园的市场定位，总体功能规划将围绕三大功能进行物流服务运作功能物流环境建设功能物流发展推进功能四项目总体结构规划临沂天源国际物流园总体结构的发展设想为根据临沂天源物流园的总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，通过沂天源物流园的基础设施建设和管理系统建设，按照临沂天源物流园的系统建设设想，将物流运作企业引入天源物流园，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成临沂天源国际物流园的三大服务运作功能平台，即物流园区群区域物流中心群和城市配送中心群。五项目总体规模规划预