1、了政策的再次变动风险。政治风险目前世界和平，政变战争经济制裁外来侵略罢工骚乱等在内地不可能出现，最有可能的台海战争也是风闻其言，随着目前台海关系的缓和，势力势必减弱，台海战争的机会微乎其微。或然损失风险它指的是火灾风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。我们可以将风险转移给保险公司。像洪水地震核辐射等灾害几乎不可能。必要时对于盗窃险我们安排单独的保单。再者，在项目实施过程中，我们要加强安全意识，消除安全隐患。第六节建议针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，建议在项目实施过程中对资金采取如下措施强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象，促进按期销售。采取有效手段，协调有关各方关系，在政策容许的范围内增加可销售的房屋面积，从而降低单位成本和开发成本。配合。

2、划建设宁芜安城际铁路，推进皖赣铁路复线宁铜铁路复线建设及淮南线合芜段提速改造。城市中心城区至三个次中心城区远期规划建轻轨线路。正在建设中的京福铁路将设站在。三是城区多提供经适房。根据规划，到年，市利用沿江岸线资源，使其成为城市重要的产业发展带繁昌等县域有效连接成环形生态廊带，发展观光休闲与生态旅游。年，市中心城区住房供应总量约达万平方米。规划期内新建万平方米廉租房，约万套经济适用房的建筑面积为万平方米，约万套各类商品住房建筑面积为万平方米，约万套。四是未来计划跨江发展。远景规划中，未来的是山水城空间相融合的城市，主城与副城之间由环形生态廊带加以分隔，形成极富特色和可识别的组团式城市架构。区域人口容量为万到万人，其中环内人口为万。跨江发展不但将落实合巢芜经济走廊在空间上的联系，也有利于带。

3、士的选择，对于房产需求量日益增多。这类人口更具经济实力，使本市的退期来临之前全部销售出去。变现风险它指的是急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。本方案中所设计的投资销售计划规避了前面三种风险，且从销售收入上看，我们各期的销售收入远大于项目需要的回笼资金，变现的风险微乎其微。利率风险长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并不显著，因为尽管抵押贷款利率在不断变化，但房地产投资者般比较容易得到固定利率的抵押贷款，这实际是将利率风险转嫁给了金融机构。现在金融机构又采用浮动利率贷款，这样利率上调将给房地产投资者带来不利。政策风险本方案中几乎所有的政策风险我们都予以考虑了，如有关土地手续已办齐，税费政策中，行政事业规费我们按新出台的新政策，我们所执行的是新政策或即将出台的政策，就回避。

4、建设给房地产市场带来前所未有的机遇日前，市城市总体规划年正式出台。目标定位该市是长江中下游重要的综合交通枢纽及区域性经济文化中心，成为先进的制造业基地滨江特色旅游城市，远景目标是成为城市容量有万人的特大城市。是运河连通长三角。目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。围绕这个目标，规划使合杭高速沿江高速与徐福高速铜南宣高速与芜雁高速形成三纵两横网络新建长江二桥，接通徐福高速，新建铜南宣等高速充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件，打通芜申运河，建设芜申运河港口，加强与苏浙沪之间的内河联系。二是远期拟建民航机场。远期，规划选址建设民航支线机场，开通至国内主要中心城市的民航支线，同时为铜陵宣城提供服务。机场选址县城南侧三元片区芜宣高速公路西侧。此外，规。

5、融，文化，经济，商业大环境已趋完善，随着基础设施的进步完善，本区的生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金融证券，文化教育医疗卫生等生活配套已初步形成气候，解决了居民生活的后顾之忧。将成为未来本市的强劲升值楼盘。市及房地产市场稳定，对于房产需求量日益增大，原居民普遍愿意买房投资，居住，置业，且大多具有定经济实力。众多外来人口的加入，使本市常住人口基数不断上升，以及市处皖南北部，其北临长江，南望九华，东接长江金三角，西通中部腹地，素有皖南门户之称。浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而来，在这里形成条宽阔平稳可行驶万吨级船只的黄金水道。沪铜铁路沿江高速公路宛如两条巨大的动脉，将同富饶发达的长江三角洲地区和广大内陆腹地连接起来。由前往南京禄口合肥骆岗机场也非常方便，车程不到个半小时，是大量移居。

6、销售计划，加大宣传力度。根据市场变化，灵活调整整个销售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行。在资金宽松及销售市场持续趋好的情况下，可以控制销售节奏，保留部分单位延后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证到即可办理按揭手续。以加速资金回笼，缓解资金压力。根据项目的风险分析，投资方应尽快启动项目，加快项目的进展步伐，使其规避房地产的周期风险。第七节国民经济评价项目社会效益评价社会效益主要体现在完善所在地段的规划功能提升城市形象提升市民的人居质量增加社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。社会影响分析可以推动所在地段的城市建设进程，促进周边公用设施的配套完善，提升当地原有居民的生活质量增加所在地区服务业的就业机会项目的。

7、动长江以南地区的快速发展，充分发挥过江通道的作用，实现两岸联动发展。大的建设给当地房地产市场带来了前所未有的发展机遇，房地产开发有限公司正是在这种契机下进军市房地产市场。把握机遇，加速发展，既是的当务之急，也是长远发展目标新的个里程碑。二项目建设是适应住宅市场发展趋势的需求是座立市有多年历史的文化古城，又是座充满生机活力富有现代气息的新兴城市，更是有其良好的环境气候条件以及适当的城市尺度与密度，这些优良的自然环境不仅为当地市民提供了良好的居住条件，更吸引了周边城市乃至境外人士来此工作居住和休憩。改革开放以来，充分发挥自身区位优越交通便利资源丰富的优势，始终坚持以工强县以农安县以商富县的发展方向，区域综合实力日益增强，对外开放日趋活跃，城市建设日新月异，社会事业蓬勃发展，人民生活蒸蒸日上。

8、处理本小区管网铺设完善，小区内实行雨污分流，项目运营期产生的废水主要为生活污水。本项目近期产生的污水通过区内自建的二级生化处理后达污水综合排放标准标准后排入市政管网中。等污水处理厂建成运行后，远期项目污水经处理达该污水处理厂进水水质标准要求后接入市政污水管网，至污水处理厂集中处理。固体废弃物处理项目建成后，产生的固体废弃物主要是居民日常生活中产生的生活垃圾商业店铺产生的垃圾以及污水处理站产生的污泥。居民日常生活中产生的生活垃圾实现袋装化，每天由物业定时收集到垃圾收集点，最终由环卫部门统处理。污水处理站产生的污泥，只要进行定期运输清洗消毒加强维护，同时在垃圾收集点和污水处理站周边种植绿化带，般不会对居民产生较大影响。噪音处理噪音源主要来自机动车噪音设备噪音和配套商业项目社会噪音。对小区内。

9、目前，全县已形成以汽车水泥建材纺织服装冶金机械等为支柱产业的工业体系，以蔬菜水产花木油菜棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发现代物流旅游保险金融中介为重点的服务业体系，以南岭工业区为主体，以特色工业为支撑，区域综合实力位居安徽省县属经济前列。综上所述，本项目的建设是很必要的。第三章市场分析第节市场概况市场环境分析在进行本案的可行性研究之前，我们需要对本案所处市场环境作出客观的调研和分析预测，并对本案所处地段和周边环境未来目标客户的认可度进行初步的调研。有利因素外部环境乐观，房地产业仍是国家的支柱产业，房地产业的发展带动批相关产业的发展，房地产业的发展是国家经济发展个晴雨表。国家宏观经济背景趋好，人均稳步上升，在消费品市场尚无突破性转机的前提下，房地产市场未来将持续为投资者关注。区域金。

10、过该项目的开发，为社会展示个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动市周边地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲该项目具有良好的社会效益。二项目环境效益评价本项目已通过市环境保护评价，现将本项目的环保处理措施详细列举废气处理本项目居民的早中晚炊烟，采用清洁能源天然气作为燃料，排烟间断，历时短，对环境空气质量的污染贡献值可以忽略。污水处理站和垃圾收集点，会产生定的恶臭气体，通过每天及时清运剩余垃圾植物烂叶等，专人负责打扫卫生并且定时消毒，加强垃圾收集点和污水处理站周边的绿化工作等系列措施，可有效降低恶臭气体和蚊蝇给居民生活带来的影响。对于地下车库产生的汽车尾气，通过机械排放系统排出，可实现达标排放。合理设置车库排气口的位置后，不会产生扰民现象。废。

11、规划道路采取禁止鸣笛和限速管理，可有效避免噪音扰民高噪音设备均布置在地下室内，在采用减振隔音降噪等措施后，对周围居民影响不大。邻近花津南路侧住宅安装隔声窗，并在小区四周种植绿化带。本项目在规划中本着以人为本，注重生态环境的原则，利用项目周边环境合理组织绿化，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全的居住环境和开敞式的公共活动环境和自然优美的生活环境。由此可见，项目建成后将具有良好的环境效益。第十章结论从财务分析看，本项目营业收入有,万元，投资利润率为，财务内部收益率为，财务净现值为万元，高于同类项目的社会平均收益率标准。资本金内部收益率为。投资回收期为年。借贷偿还期为年。企业自有资金投入万元，三年运作后赢利为万元。本项目利润率水平合理回收期短，还款能力较强。

12、设，将增加对建材设备劳动力的需求项目建成后，车流人流都将增加，加大了环境卫生的工作量同时增大了对当地的公用服务设施需求，但也有利于增加社会的有效消费需求。项目与周边两大文化旅游区相联合将使得本项目的社会效益更加明显。社会风险分析项目业主已与政府相关部门签订土地使用协议，涉及的非自愿移民安置问题可以有效解决由于项目建设得到有关部门的大力支持，项目引发社会矛盾的可能性不大。在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现场管理，并采取恰当的安全防护措施，将负面影响降低到最低程度与所在地区政府保持畅通的沟通管道，控制不安定因素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对声学环境绿化成果的保护，认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容量需求，避免环境因素引发的社会风险。公司期望通。

参考资料：

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