新希望大厦项目投资立项申报材料

成都近年来办公用房施工面积及竣工面积变动情况办公用房施工面积及竣工面积变动情况年年年年单位万平方米施工面积竣工面积从上表可看出，从年以来，办公物业的施工面积在不断增加，且增加的幅度较大，尤其是年，比上年增加万平方米，增长幅度达到另方面，办公物业的竣工面积变化相对不大，从年开始还有略微下降的趋势。

造成这种现象的原因可能有两个其是新开工面积从年的万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积的增加。

鉴于此，可基本判断成都办公物业的供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求的局面。

此外，办公物业的投资风险供给量大投资大开发经验要求高等也是值得开发机构高度警醒的。

成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。

近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年的蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在年销售面积比之年又有较大幅度上涨上涨的部分原因是因为统计口径的变大，见前表注，涨幅达到。

从前表可知，空置面积呈逐年下降的趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求的物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈的供方内部竞争中取得优势，才能与需求方的博弈中占到先机。

二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖，开发与购置比例攀升较长时间的市场低迷，消化了较多的办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。

国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场的发展。

经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业的市场需求。

房地产业的逐步复苏，带动了办公物业的市场供给，同时办公物业的开发规划营销管理等环节也愈发成熟。

高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展中国加入以来，国外企业进军国内市场，其雄厚的经济基础和对物业质量的高标准要求，拉动了国内高档办公物业的市场需求。

经济发展使国内些公司的经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象展示公司经济实力从而进步拓展公司业务的创业需要。

基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业的发展。

高档办公物业的热销现象在京沪穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。

中高档办公物业的市场需求不容忽视信息文明化造就了第三产业的繁荣发展，智力型服务型的中小型公司越来越多，成为中高档办公物业的重要消费群体。

经济形势的良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力的情况下，中高档办公物业的市场需求空间将在持续扩展。

国家的金融支持相对降低了办公物业的投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利的条件。

鉴于影响企业机构选择办公物业的要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业的关键要素。

租赁是当前办公物业市场的主要交易方式国家对办公物业的金融政策限制了购置需求。

出于对办公物业投资风险的考虑。

出于公司自身的实际状况与需求。

由此，导致办公物业的市场租金可能有上涨的趋势。

写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都的甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场的销售已接近尾声，开行国际广场对外销售的体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼的项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量的甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。

根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目的调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量的高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场的巨幅放量对其的影响也是不言而喻的。

未来几年成都指标来看，项目总投资为万元，项目在建设期之后第年即表中第三年就可开始盈利，息税后利润为万元，第四年息税后利润为万元，从第五年开始稳定在万元经营期会计收益率达。

采用的基准贴现率计算，项目前十年净现值为万元，动态投资回收期也远远超过十年，但考虑到是全租模式，投资回收期通常较长，而且上述财务表中并未反映出项目产品的价值及增值部分，因而从这个意义上讲，在此提案下主要应以经营期会计收益率来衡量及评估项目的盈利水平。

注经营期会计收益率经营期年平均净收益原始投资额小结从以上模拟评估结果可以看出，在第提案模式下，项目的投资回收期较长，对开发机构的资金要求比较高另方面，在有稳定较高的出租率的前提下，项目的长期收益比较理想。

因而，在该提案下，项目获取预期收益的前提是开发机构雄厚的资金实力及物业稳定且高的出租率，前者是基于本项目开发机构及投资商的实力，可预控性较高后者是基于项目的竞争力市场的供求关系及特征变化，预控性相对较低，这种不可确定性令开发机构的决策有定风险。

成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页关于其它租售组合的测算基于以上测算方式，还分别测算三种租售组合模式具体测算过程略，财务评估分析结果如下租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照的销售率的计算假设第年预售，第二年建成后销售，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。

提案财务评估结果从静态指标来看，项目总投资达万元，前十年息税前利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。

从动态指标来看，以的贴现率计算的净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长。

小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期的净收益率有的贡献。

总的来说，该提案对开发机构的资金实力的要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况的变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。

成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。

假设写字间第年预售，第二年销售。

财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。

从动态指标来看，以的贴现率计算的净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大的原因，因而其经营期会计收益率达到。

小结从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目的现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构的资金实力要求较高，项目的主要收益还是要依赖经营期的租金收入，因而租金及出租率的变化对项目的投资回收期及投资收益率的影响就显得比较重要。

成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页全售模式写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销售率为。

假设写字间第年预售，第二年建成后销售商场车位第二年销售，第三年销售。

提案财务评估结果从静态指标来看，项目投资达万元，为几种提案中最大值，但相互间的差距并不大息税前利润达万元，税后净利润达万元。

从动态指标来看，按利率贴现后项目净现值为万元，内含报酬率为，动态投资回收期为年。

小结在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有定可行度，但也存在较大风险，即达到上述结果是基于市场的供求关系及特征变化项目的竞争力等前提，存在部分不可预知的变数，因而假设的售价及销售率指标有可能因具体情形的变化而向反方向运动，结果就不定是假设那样的乐观了。

财务评估结论本项目的经济价值不错，有定的收益前景。

相对而言，采取以租赁为主的策略可能比较适合本项目的具体情况，有利于项目投资方的长期收益以及品牌的树立。

成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页五项目不确定性分析项目敏感性分析说明基于前面的分析，项目主要采取租赁为主的模式，因而在这里仅对第提案全租模式进行敏感性分析据市场预测及行业经验，在各类因子中，最有可能变动的是建安成本及售价租金水平，因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标的影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下的单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上的变化幅度。

上述经济指标的基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。

诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标的影响更大。

租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。

二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有的公司产生影响的因素引起的风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有的投资对象。

目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化，东部继续保持良好发展势头，中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争的可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康