旅游区公共基础设施配套工程项目投资立项申报材料

其中以上是居住用房。

从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为万平方米亿元元平方米，分别比去年上升了车库销售面积金额分别为万平方米亿元，分别比年上升了。

从全年的季度价格走势线上，可看出年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。

从近两年的商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。

所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。

市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与年基本持平。

年以前，市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办公等用途的土地公开出让日益增多，特别是年，体育用地占幅约万平方米，占总拍卖地的。

近几年公开出让的地块除集美同安几块地因位置规模不理想无人竞拍，其余地块均顺利成交，并且竞争相当激烈。

此外，市土地竞投主体发生显著变化，大型国企广泛参与外地资本也试探进入。

年以前参与土地公开出让市场竞争的主力军直都是以大唐房地产明发集团鑫新景地房地产为代表的民营房地产企业，而从年开始，过去很少参与土地公开出让市场竞争的国有开发企业也竞相加入战局，建发集团国贸等上市公司和特房特工国建古龙等国企成为市场参与主体，实力雄厚的外地资本也开始进入市场，香港京鼎集团有限公司福兴实业公司上海百脑汇电子信息有限公司等大型异地开发商都在公开出让的土地市场上展身手。

据市国土资源与房产管理局资料，年土地市场公开挂牌出让土地幅，成交幅，总成交用地面积为平方米，总成交地价为万元。

详见表。

从以上资料分析可以看到，全年岛内公开出让土地有幅，岛外土地有幅，但岛外住宅出让面积为，平方米，是岛内，平方米的倍。

这现象表明从年开始，土地出让重点区域已经由岛内向岛外转移。

全年岛内幅出让土地中仅有幅居住用地，而体育商业酒店旅游用地则达到幅，体育酒店旅游用地的异军突起让人们看到市政府发展体育和旅游业的决心。

由海岛型城市向海湾型城市发展，不可避免地推动房地产市场重心由岛内向岛外转移。

市国土资源与房产管理局于年月日发布的关于促进我市房地产市场持续健康发展的实施意见中明确表示，将优化房地产开发土地供应的结构，增加岛外土地供应，引导房地产开发重点向岛外转移，促进岛内岛外房地产平衡发展。

这说明岛内的土地供应量将越来越少，物以稀为贵，即使最近国家出台政策宏观调控房地产价格，但岛内的土地价格也不可能有所下降。

土地价格预测本项目的土地价格预测，有紧邻本项目用地南边的地块可比年月日市土房局公开挂牌出让的地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元，地面单价元平方米。

由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年的两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交的楼面地价是元平方米。

在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门的支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目的地价会有所影响。

综合分析，本岛的土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台的房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨的态势。

因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大的变动从第四年起，按每年楼面地价递增计。

则本项目在经营期各年不同用地性质的楼面地价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元方米，绿化用地面积为平方米。

扣除公建设施用地和绿化用地外，可供出让的土地面积为平方米，具体见表。

表项目总占地面积览表序号项目名称出让面积平方米住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地小计公建用地小学用地绿化用地合计土地出让计划根据市的土地供应市场现状，综合考虑商品房销售的实际情况以及土地开发周期等因素，各地块开发出让周期按土地开发完成后，年内全部出让考虑。

整个片区的开发顺序按照从北到南逐步推进的方式，具体土地出让计划详见表。

表项目土地出让计划表序号年份开发地块出让地块出让面积合计土地出让价格本项目在考虑土地出让价格时应综合以下几个因素市的土地政策该片区的土地价值及项目基础设施的投入情况遵循经济评价审慎性原则。

充分考虑土地出让时间因素的影响预计本项目土地出让开始时间为年。

在综合以上几个因素后，根据年岛土地挂牌情况，同时考虑地价还会随时间因素升值，前三年土地价格基本不变，从第四年前，每年上浮，据此预测项目各地块在经营期各年的楼面单价，详见表。

表项目各出让地块楼面单价览表单位元用地年份住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地土地出让收入测算根据各用地的楼面单价容积率以及可出让的面积，计算出土地开发出让金总收入万元，其中居住用地出让收入万元，商业用地出让收入万元，办公用地出让收入万元，旅馆用地出让收入万元，公园用地出让收入万元。

土地出让收入具体测算详见表。

土地开发成本测算本项目土地开发成本包括结转的土地开发投资成本经营期管理费用及经营期财务费用利息支出。

结转的土地开发投资成本土地开发投资成本按当年土地开发收入占土地开发总收入的比例进行结转。

各年的结转额见表。

经营期管理费用经营成本经营期管理费用是指在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前用于开发公司员工的工资福利费办公费工会经费差旅费等企业管理费支出，按土地开发投资成本的估计。

各年的经营期管理费用见表。

经营期财务费用经营期财务费用主要是在土地开发完成后，政府支付土地开发所有款项之前的借款利息支出，本项目还本付息计算见表。

成本费用估算详见表。

利润估算及利润分配利润及分配见表。

财务现金流量分析本项目全部投资财务现金流量计算见表，主要财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值折现率为万元静态投资回收期含建设期年计算结果表明，本项目财务上可行。

清偿能力分析本项目银行贷款总额为万元，期限年，年利率，按季计息的实际贷款利率为。

本项目还贷资金来源主要有未分配利润扣除土地开发再投入的结转土地投资成本，按最大还款能力测算，本项目可在年含建设期内可偿还全部贷款，满足国家开发银行的贷款要求。

项目具有良好的偿债能力。

项目还本付息情况详见表。

敏感性分析在项目计算期内可能变化的因素主要有征地拆迁费用楼面地价容积率等。

这些因素的单因素敏感性分析见表。

表单因素敏感性分析表序号项目基本方案征地拆迁费变化楼面地价变化容积率变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减结果表明，楼面地价和容积率是最为敏感的因素，征地拆迁次之。

征地拆迁费用对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。

表征地拆迁费用对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案征地拆迁费用变化内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减楼面地价对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。

表楼面地价对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案楼面地价变化元平方米地价地价地价地价地价地价内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减容积率对项目财务指标的单因素敏感性分析见表。

表容积率对项目财务指标的敏感性分析序号项目基本方案容积率变化容容容容容容内部收益率较基本方案增减财务净现值，万元较基本方案增减静态投资回收期年较基本方案增减财务评价结论经测算，该项目计算期内财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。

按最大还款能力测算的贷款偿还期为年，完全能够满足贷款偿还要求。

财务分析结果表明，该项目在财务上是可行的。

表土地出让收入税金及附加估算表序号项目单位合计土地开发收入，居住用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元，商业用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元办公用地出让收入万元，出让地块出让面积容积率楼面单价元旅馆用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率楼面单价元，公园用地出让收入万元出让地块出让面积，容积率表土地开发成本估算表单位万元序号项目合计计划结转成本比例计划结转土地投资成本经营成本财务费用利息支出总成本费用表损益表单位万元序号项目合计土地开发收入，总成本费用，利润总额，弥补前年度亏损未分配利润，累计未分配利润表借款还本付息表单位万元序号项目利率借款及还本付息年初借款本息累计，本年借款本年应计利息，计入建设期利息计入生产期利息，本年还本付息，本年偿还本金，本年付息，年末借款本息累计，还款资金来源上年余额，税后利润结转土地成本借款偿还期表现金流量表单位万元序号项目合计现金流入，土地开发收入，现金流出土地开发投资流动资金经营成本，净现金流量累计净现金流量，净现值累计净现值财务评价指标财务内部收益率财务净现值，投资回收期第章社会经济效益分析本项目通过对现状资源的整合，将生地变为熟地后，可为思明区政府提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。

扣除成本后，预计可获得亿元的土地开发收益。

除此以外，本项目的实施还可带来巨大的社会效益，具体表现在以下几个方面满足市旅游业发展对城市建设用地的迫切需求，同时随着本项目的建设投产，可直接