旅游度假区五星度假酒店项目投资立项申报材料

对自助游拥有更充足的财力精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。

购买住宅削弱了定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。

满巢阶段年轻夫妻，有岁以下子女，家庭用品购买的高峰期。

不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。

开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。

满巢阶段二年轻夫妻，有岁以上子女，经济状况较好。

购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。

职位上升快，有较好的能力调整住房到更大更高档次。

经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强更稳固的经济实力。

开始注重投资及对生活质量的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。

时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处个最佳的平衡点。

满巢阶段三年长夫妇与尚未的成年子女同住，经济状况仍然好。

伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静理智，住房储蓄购买力已达高峰。

仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。

但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。

满巢阶段四年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。

购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。

对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。

有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。

孤独阶段单身老人独居，收入锐减。

特别注重情感沟通关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。

消费力和消费兴趣明显下降。

从上表分析可知，以家庭生活的阶段性为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列个部分经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段的人群年轻夫妻，无子女或单身人士。

行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。

对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。

容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。

价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品能迎合该群体的口味。

经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。

随着产业结构的改变，高薪年轻族的比例正呈不断上升的趋势。

由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。

同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。

注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段的人群。

行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。

经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。

家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。

度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。

财力雄厚人包括上表中阶段的人群行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。

回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。

期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。

另外，随着烟台作为旅游度假目的地地位的日趋形成，烟台会越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。

因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发族充分享受人生的个难得的机会。

以区域作为划分标准对目标客户层的分析以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。

项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。

客观影响因素以北京为核心的北方地区与烟台地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大，表明本项目的基本功能具有度假酒店基本使用功能您的家是指兼顾居家的使用特点。

整个概念营造了种高雅舒适休闲的生活意境。

背景广告语时尚，共享，交流，开放。

本广告语以连续重复的隐影字体出现在广告牌的名字下面和下边框线上，连续冲击受众者，使受众者同时对本项目形成这么种印象时尚的住所，它带给消费者种全新的生活方式和住宅观，而这种建筑必然要求不仅能满足新住宅主义者对阳光绿树沙滩和海景的要求，同时也能满足他们对住宅公共性交流性和开放性以及公共资源共享性的要求，这样的房子，才是让人身心愉悦的充满快乐的房子。

文字广告语我的海岛，我的梦想穿越时光隧道，仿佛世外桃源演绎传说，美丽依然醉人为健康加油，让生命增值对你而言，这也许是最后的机会，围墙广告以项目名称为主文字，要求字体醒目，颜色鲜艳以时尚，共享，交流，开放为副文字，要求以较暗的颜色衬托主题文字可考虑采用发展商之标志性色彩蓝色其中，点缀着绿树蓝海和发展商之公司徽标，整个画面以白色为底色，并以亮丽的橙色稳重的蓝色以及活泼的绿色渲染，共同构筑幅典雅而活泼并能充分体现滨海特色的画卷。

分阶段控制的公关效果基于本项目的特点，本方案前面部分已提出项目的宣传推广建议采用短平快的路线，因此项目的公关活动应建议有步骤地划分为三个阶段形象建立及宣传铺垫阶段试销阶段正式销售阶段各阶段的公关效果目标如下售前形象建立及宣传铺垫项目开工后时间个月，预计开始时间为年月下旬售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。

主要通过现场工地围墙以及在烟台旅游通道的条幅进行宣传。

本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书沙盘模型卖场及销售队伍等。

试销阶段时间三个月，预计开始时间为年月试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进步证实项目的定位价格销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。

这阶段的公关活动都控制在特点及目标明确的小范围内。

主要采用直邮广告重点位置设立宣传咨询点现场售楼处的建立现场烟台个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。

建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。

本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动作为客户对项目信心培养的支持。

同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。

正式销售阶段项目主体工程部分封顶时间十个月，预计正式开盘时间为年十建立在前两个阶段的公关效果之上，在这阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。

报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。

本阶段，甚至可以考虑委托内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。

外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念的引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假以及携家带口享受家庭乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及烟台的众多旅游资源，以激发潜在客户对购房置业和享受新生活方式的渴求和憧憬。

本楼书的主要发送对象为到现场看楼者专门的促销活动中到场的客户针对性的直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于烟台高级别酒店里供阅读。

形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念的优点和特色描述家庭度假的迅猛发展和未来家庭度假的发展趋势介绍项目周边的旅游景点及民族风情诉求，项目的大环境优势烟台旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍烟台旅游及滨海带海岛的发展规划与开发前景国外产权式酒店的特色和优势介绍酒店的规模园林绿化规划设计户型设计产品设计的介绍折页楼书折页式的楼书主要用于不集中的广泛宣传，目的是为了传输项目的上市信息，以较浅显化的内容和形式初步引起目标客户的关注，并产生进步了解销售操作细节的兴趣。

形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目的位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。

标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目的优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。

单张与大折页的内容相同，但可更加简单。

沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光的形式，以加强效果。

展板规格以的标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。

内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。

销售进度目标形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至月完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进试销阶段年月完成。

正式销售阶段月日开始至年月完成资金计划本项目建设资金自筹万元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐的情况下自筹资金可维持至年月份。

按照目标销售进度，至年月底，预计可完成的销售率，即销售面积达到约平方米，因此，可实现销售合同额约万元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万元。

至年月底，预计本项目的销售率将突破，即销售面积达到平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售的房屋全部按照合同约定支付了以上的首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，