昌黎县海棠宾馆装修改造工程项目投资立项申报材料

响应昌黎县委县政府政策的需要昌黎黄金海岸作为北方历史悠久的旅游避暑胜地，城市定位于生态型园林式国际性旅游休闲渡假区，昌黎的历届政府都非常重视旅游业服务业的发展。

海棠宾馆的装修改造必然会得到昌黎县委县政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。

建设规模对原建筑进行装修改造。

主要建设条件地理位置与建设地点海棠宾馆位于昌黎县碣石大街中段。

场址土地权属类别及占地面积海棠宾馆占地全部为城市建筑用地，面积为。

地形地貌地震情况昌黎县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。

北部碣石山区有低山丘陵分布低山丘陵面积为平方公里，占总面积的。

其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。

地震烈度为度。

工程地质与水文地质场址为冲洪沉积平原，覆盖层厚度较均匀，下部为花岗岩强风化及中风化层。

场址地下水较丰富。

气象秦皇岛市昌黎县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。

大气压力冬季夏季年平均温度极端最高温度极端最低温度年平均相对湿度最热月相对湿度年平均降雨量年最大降雨量日最大降雨量小时最大降雨量室外风速冬季平均夏季平均最大风速冬季主导风向夏季主导风向最大冻土深度最大积雪厚度。

公用设施社会依托条件本项目为在海棠宾馆原建筑进行装修改造，给排水供电供热均可利用既有的相关配套设施，交通便利，建设条件良好秦皇岛市装修施工队伍较多，施工力量雄厚，可通过招标方式择优选择施工队伍。

项目建设所用建筑材料管材线材可通过市场采购解决，满足施工要求。

工程方案设计指导思想与原则坚持低碳节约原则原建筑物其功能与本项目样，进行加固和合理装饰装修就可营业，相对新建投资低。

而且如将原有建筑拆除，将造成资源浪费，不符合国家倡导的节约资源，低碳生产生活，并给投资方带来更大的经济负担。

在装饰装修设计时，应充分考虑原有建筑的特点，在对原结构不做重大调整的原则下进行设计，设计主要考虑是功能上的满足和后期经营上的需要。

坚持实事求是的原则。

原有的旧楼已不能满足顾客的消费需求，人们的消费观念已发生重大变化，花钱买合适花钱买开心花钱买健康成为新的消费标准。

设计要融入新观念新技术新设备新材料，合理整合资源，打造星级宾馆。

坚持质量创新原则严格按国家有关技术规范要求进行建设，要从设计施工材料采购等关键环节入手，落实责任，强化管理，为顾客提供随心舒心放心的三心居住环境。

坚持以人为本的原则宾馆客房要最大限度地满足顾客对功能环保健康的要求，认真研究顾客的消费理念。

建筑方案设计设计依据最新绿色环保室内装饰装修设计规范与验收标准实用手册金属石材幕墙工程技术规范建筑装饰装修工程质量验收规范酒店建筑装饰装修设计规范三星级酒店设计规范建筑内部装修设计防火规范二装修方案将原入口大堂的二层空间扩大，营造出个宽广空间，给宾客个良好的初步印象。

改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统照明系统给排水系统及消防系统，新增空调系统消防喷淋系统智能广播系统及弱点系统，增设观光电梯两部。

海棠宾馆装修改造工程位于昌黎县碣石大街中段，改造工程应体现时尚文化成为具有时尚风格的标志性建筑。

装修风格吸取夏威夷沿海建筑精华，具有欧洲古典建筑美的座全新度假酒店。

三外装饰改造方案原有外墙面做保温处理，正立面层为厚铜色旋转门。

采用中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳漆喷涂。

二层以上及造型为进口大理石材，窗户选用断桥铝合金窗。

四内装饰改造方案大堂原大堂地天花板装修进行拆除。

墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏灯带。

标准客房原有墙面地面天花装饰材料拆除。

墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。

客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。

餐厅小包房原有房间清除处理。

包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。

地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带。

宴会厅原有宴会厅材料拆除。

拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面天花采用轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，四周暗藏灯带，天花造型中心悬吊水晶吊灯。

走廊原有走廊地面，天花，墙面饰面材料拆除。

墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇，配电子门锁。

结构桌包房桌次天元桌洗浴中心人元营业收入客房收入万元宴会厅收入万元包房收入万元洗浴中心收入万元合计万元项目投入总资金与资金来源本项目投入总资金为万元，其中建设投资为万元。

项目建设投资和流动资金，企业自筹解决万元，银行贷款万元。

实施进度估算期根据实际情况，确定评价中的建设期为年，经营期年，估算期含建设期为年。

财务价格根据目前市场现行价格确定含税价格为平均房价为元。

成本中原材料燃料动力价格由宾馆提供。

项目基准收益率。

项目参照本行业平均收益水平并考虑本项目风险因素，项目基准收益率按估算。

税费产品营业税为，城市维护建设税按增值税计取，教育费附加按增值税的计取，所得税率，法定盈余公积金按税后利润的提取。

其他基础数据及参数折旧年限建构筑物综合折旧年限为，机械设备为。

固定资产残值率。

工资及福利定员按人估算，员工人，人均月工资元，管理人员人，工资元，福利费按工资总额的计取。

修理费率按折旧费的计取。

提取应付投资者各方股利的利率，按股东会事先约定记取运营期头两年不分配利润，以后各年按可供投资者分配利润记取，亏损年份不计取。

企业其他费用按实际情况选取。

营业收入及税金估算项目估算年营业收入为万元。

企业估算年上缴营业税为万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元。

详见附表。

成本费用估算经估算，项目计算年总成本费用万元。

详见附表。

利润总额计算年利润总额为万元。

税金计算年企业上缴所得税为万元。

利润总额与所得税见附表。

财务评价报表见附表财务评价指标盈利能力分析项目投资财务内部收益率。

净现值为万元，投资回收期含建设期，详见附表。

投资利润率投资利税率不确定性分析盈亏平衡分析计算年达到设计能力时盈亏平衡点的生产能力利用率为，相当于达到设计能力时就保本不亏。

财务评价结论海棠宾馆装修改造工程实施后，本项目需要投资总资金万元，年提供客房间，年营业收入为万元，项目投资内部收益率为，投资回收期年含建设期，项目盈利能力较强，具有定的经济效益，因此，在财务上是可行的，建议尽快建设。

社会评价本项目的建设将对昌黎县乃至秦皇岛的社会环境产生如下积极影响昌黎黄金海岸是个风景秀美气候宜人的滨海旅游地区，海棠宾馆装修改造的建成，将是对昌黎县的旅游业发展的有力支持，改变游客无处住居住环境差的局面。

增加就业岗位，吸收农村剩余劳动力，可增加农民收入，符合国家的惠民政策。

缓解就业压力，对维护安定团结的社会局面，推动和谐社会建设和积极的促进作用。

建筑工程费安装设备费合计建筑面积单位经济指标二三四五六七投资估算表序号工程及费用名称概算价值万元技术经济指标元工程名称昌黎海棠宾馆装修改造工程第部分改造工程费采暖工程给排水工程第四部分管理费施工图纸审查费室内装修工程清单编制费室外装修工程电气工程第三部分预备费室内外拆除工程概算编制费工程估算总造价工程监理费招标代理费第二部分其他费用工程设计费可研报告编制费质检费通风空调第六部分流动资金设备配套工程加固工程第五部分利息有利于提升昌黎县形象改变昌黎环境，海棠宾馆装修设计新颖造型独特，建成后必将成为昌黎县的又处标志性建筑。

结论宾馆业是旅游业的支柱，国家在十五期间将重点发展旅游业，发展旅游经济假日经济。

昌黎县海棠宾馆服务有限公司以市场为导向，抓住商机，对海棠宾馆进行装修改造，对推动当地旅游业的发展具有积极的促进作用。

该项目经济效益非常明显，盈利水平和投资回收能力很强，风险小安全度高市场前景广阔，属于政府支持的项目。

项目建成后，对满足顾客需求，缓解就业压力维护社会稳定和实现全面小康社会的宏伟目标有积极的促进作用，建议上级主管部门尽快批准该项目，抓紧实施，尽早发挥投资效益。

附表序号工作项目单位数量综合单价合计拆除内墙涂层铲除墙体拆除外墙砖拆除外墙涂层铲除天棚拆除木门拆除樘拆除地砖搬家具项拆除窗屋面拆除拆除暖气片卫生洁具拆除套拆除管道拆除电气项二加固工程加固工程项三室内装修工程室内防水内墙涂料内墙壁纸改卫生间套室内吊顶室内木门樘大厅外门项室内地砖室内地毯室内大理石地面内墙干挂石材内隔墙家具电器项四室外装修工程外墙保温外墙挂石材断桥铝合金窗玻璃幕墙屋面保温防水五给排水六电七暖八通风空调九太阳能热水系统十设备十配套工程十二合计昌黎海棠宾馆装修改造工程费明细表年第年第二年期初借款余额二当期还本付息其中还本付息三期末借款余额借款还本付息计划表序号项目名称运营期建设期序号名称合计现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加增值税维持运营投资所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量计算指标项目投资税前财务内部收益率项目投资税后财务内部收益率项目投资税前财务净现值项目投资税后财务净现值项目税前静态投资回收期年项目税后静态投资回收期年项目税前动态投资回收期年项目税后动态投资回收期年项目投资现金流量表基本报表单位万元序号名称合计现金流入营业收入补贴收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出项目资本金借款本金偿还借款利息支付经营成本营业税金及附加增值税所得税维持运营投资净现金流量计算指标资本金财务内部收益率资本金财务净现值项目资本金现金流量表基本报表单位万元序号名称合计营业收入营业税金及附加增值税总成本费用补贴收入利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税净利润期初未分配利润可供分配的利润提取法定盈余公积金可供投资者分配的利润应付优先股股利提取任意盈余公积金应付普通股股利各投资方利润分配投资方投资方未分配利润用于还款未分配利润剩余利润息税前利润息税折旧摊销前利润利润与利润分配表基本报表单位万元序号名称合计经营