滨海康乐家园项项目投资立项申报材料

政府福利型主要是由政府组织和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。

企业盈利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。

养老服务现状分析公共资源紧缺目前我国正处于家庭养老向现代居家养老模式过渡时期。

老龄化的加剧，老人增多，导致公办养老机构床位紧张，床位缺口大，很难住进去。

养老机构管理水平与相关人才缺乏老年人的生理需求安全需求归属与爱的需求尊重需求自我实现的需求既有普遍性又有特殊性。

根据老年需求，借鉴世界上福利型国家和地区的经验，结合我国国情，开展和加强社区养老助老服务已成为我国老年社会福利工作的当务之急。

目前我国社区的养老助老服务与老年人的迫切需求相距甚远，存在观念认识不到位，政策法规不健全，基础设施差，硬件设备和服务水平跟不上需要，专业工作人员缺乏，志愿者队伍不足等现状和问题。

缺乏资金中国在经济不太发达的条件下进入了老龄型社会，老年人口已经形成个有特殊需求的庞大群体。

而此时国家相关部门虽然重视，但投入太少，致使公立养老机构不能及时满足大量老年人群。

北京养老机制发展创新与研究北京养老机构生存现状调查截至年年底，北京市的养老机构共有家。

而这家养老机构的床位总数仅仅只有万张，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有的机构养老床位仅为张，床位十分紧缺。

北京市养老主要问题是排队严重，就近养老难。

公办养老院直很难满足普通人群的养老需求。

以北京市第社会福利院为例，第福利院由政府出资承办，条件好，价钱又便宜，地理位置好。

年，中国经济周刊记者从福获悉，福床难求，目前有多人在排号等待入住。

全部满足预计要等十几年。

此外，在市区条件稍微好点的收费较贵，大月收费在四五千元左右，加上医疗等常规等花费，以目前北京市老人的养老金来支付养老费用，相对困难。

北京目前主要的养老运营模式面对近年来老龄化趋势逐渐加剧的现状，北京市政府积极探索通过政府企业医院社区等多种方式办养老机构，为辖区老人提供形式多样的养老服务，出台不少优惠政策，鼓励和扶持外资在内的社会力量进入养老服务市场，借鉴与学习发达国家的先进养老管理模式，以此积极探索出公办民营的新尝试。

所谓公办民营模式，是政府将办养老服务机构的所有权和经营权相分离，采取承包租赁股份制等形式，把经营权管理权服务权交由企业社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构法人实体运营，并根据有关政策，减免相关契税给予定的财政补贴。

实行公办民营模式的养老服务机构应保持福利服务性质，三无五保老人和孤残儿童的供养水平要符合政府有关规定，并逐步有所提高要预留为本区域其他困难老人提供福利服务的空间。

通过这样的模式，降低社会力量进入养老行业的门槛，进而压低养老院的入住价格，吸纳更多老人入住。

公办民营养老模式也是国际社会福利服务的主流趋势。

北京市在最近几年对公办民营模式做了大量工作。

中国社会科学院社会政策研究中心组织人员于年月年月就北京市社会福利社会化面临的问题与对策课题进行了专题研究，研究结果表明早在年，在北京市民政局备案的公办民营养老服务机构就已经达到家，在数量上占到了全市公办养老服务机构总数的，涉及房山通州丰台门头沟昌平海淀朝阳等个区县，床位总数张。

据北京市民政局官网显示，大部分该种类型的养老院与北京市第社会福利院第四社会福利院第五社会福利院样，都隶属于北京市民政局。

北京盈利水平较好福利院主要模式分析公立养老机构模式选址•北京目前床位供不应求的第第四第五福利院地址普遍都位于城市三四环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会家庭接触。

满足老人家庭亲情和社会交往的需要。

•周边医疗资源丰富。

利于满足住院老人的医疗应急需求。

二政府充分的资源投入带来的服务质量优势有政府的集中的持续不断的资源投入。

政府将主要资源集中投入在这几个福利院。

造成福利院本身设施设备基础非常好。

政府对养老机构每张床位有次性补贴政策，但是私立机构般由于土地产权问题不能适用该政策。

三价格优势由于公立性质和政府资源投入优势，北京公里福利院床位价格相对私立结构比较低廉，造成质优价廉的明显特色，并导致排队等候人数往往超过实际服务能力十倍以上的情况。

私立养老机构模式规模大自身投入大，依靠政府资源较少。

私立养老机构由于资金压力，对于每张床位投入无法达到公立养老院水准。

二采用金融养老模式，入住需缴纳万押金，养老机构通过收取押金后用其资金做投资获取回报。

三采用地产养老模式，将养老结构房地产销售给入住人员，获取利润。

四收费较高。

私立机构因成本原。

加强用电设备的维护和管理，以提高供电效率，降低能耗。

节水措施提倡科学合理节水，选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。

建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑冒滴漏和长流水等切浪费水的现象。

合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。

第十章组织机构及定员机构定员配备管理人员及医护人员安保财务等其他工作人员第期共计人，第二期人。

加强管理制度建设，选配名有文化善管理热心服务的负责人制定套规范的管理制度建立套完整的档案体系统制订规章制度，进步规范服务中心的管理。

发挥滨海康乐家园的综合功能作用，努力提高整体效应，努力将其发展成健康娱乐老有所托的养老地。

机构定员如表所示表部门管理人员第期管理人员第二期般员工第期般员工第二期院长副职总务主管副职财务主管副职后勤主管副职会计出纳维修洗衣厨房工作人员医务护工清洁工安保其他合计人员培训上岗培训对新员工都应进行统的上岗培训，主要目的是让新员工了解滨海康乐家园工作内容，如护理工作老人作息规律等。

专业人员必须持证上岗。

专业技术培训，主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。

在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。

第十章项目实施计划项目总体实施计划项目第期共分个阶段第阶段组建项目公司，开始项目的筹建工作第二阶段项目方案与施工图设计第三阶段完成报建工作第四阶段完成售楼招商中心的施工和装修并投入使用，第五阶段进行施工建设和质量监理第六阶段进行环境绿化及景观工程第七阶段项目运营和物业管理。

项目第二期共分个阶段第阶段组建项目公司，开始项目的筹建工作第二阶段项目方案与施工图设计第三阶段完成报建工作第四阶段完成售楼招商中心的施工和装修并投入使用，第五阶段进行施工建设和质量监理第六阶段进行环境绿化及景观工程第七阶段项目运营和物业管理。

项目假设工程实施计划表第期建筑工程实施计划表季度内容年年前期准备工作方案设计工程施工开始环境绿化装修工程交房广宣工作试营业表第二期建筑工程实施计划表季度内容年年前期准备工作方案设计工程施工开始环境绿化装修工程交房广宣工作试营业项目周期滨海康乐家园第期建设周期为个月。

即年月至年月，年月正式投入营运。

本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段地质勘探及设计阶段年月至年月年月至年月。

工程土建施工安装及调试阶段年月至年月。

广宣工作阶段年月至年月试营业阶段年月。

滨海康乐家园第二期建设周期为个月。

即年月至年月，年月正式投入营运。

本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段地质勘探及设计阶段年月至年月年月至年月。

工程土建施工安装及调试阶段年月至年月。

广宣工作阶段年月至年月试营业阶段年月。

第十二章项目投资估算项目投资估算总投资估算依据本项目估算主要依据项目建设方案设计的各项工程和其他建设任务，按方案分别计算各项建设工程量和设备购置数量，作为项目投资估算的基本依据。

投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司年编近期本地工程造价信息其他有关的各项资料。

投资费用分析及估算第期费用项目总投资万元，固定资产投资主要包括建筑物建造装修各种设施等各个层面。

各项具体费用如表所示。

表第期行政性收费项目名称数量收费标准投资额万元土地费用亩行政性收费项目报建费万平方米元平方米城市基础设施配套费万平方米元平方米前期工程费万平方米元平方米土地七通平费用亩万元亩小计表第期建筑安全费用与装修费用项目名称数量收费标准投资额万元建筑安全费用万平方米元平方米装修费用万平方米元平方米小计表第期其他费用项目名称数量收费标准投资额万元区间道路，绿化，景观，平方米元平方米消防配套平方米元平方米供电供气工程平方米元平方米道路供水排污平方米元平方米建设期管理费建安费建设期财务费用建安费项目不可预见费建安费合计第期室内设施费用项目名称数量收费标准投资额万元家居用品套家具套套活动设施厨卫设施办公设施电器其他合计第二期费用项目总投资万元，固定资产投资主要包括建筑物建造装修各种设施等各个层面。

各项具体费用如表所示。

表第二期行政性收费项目名称数量收费标准投资额万元土地费用亩行政性收费项目报建费万平方米元平方米城市基础设施配套费万平方米元平方米前期工程费万平方米元平方米土地七通平费用亩万元亩小计表第二期建筑安全费用与装修费用项目名称数量收费标准投资额万元建筑安全费万平方米元平方米装修费万平方米元平方米小计表第二期其他费用项目名称数量收费标准投资额万元区间道路，绿化，景观，平方米元平方米消防配套平方米元平方米供电供气工程平方米元平方米道路供水排污平方米元平方米建设期管理费建安费建设期财务费用建安费项目不可预见费建安费合计第二期室内设施费用项目名称数量收费标准投资额万元家居用品套家具套套活动设施厨卫设施办公设施电器其他合计项目投资使用方案表第期投资使用方案土地费用行政性收费前期工程费土地七通平费用建安工程费装修工程费道路排污等费用供电供气工程费用建设期财务管理其他费用室内设施合计投资比例总投资额表第二期投资使用方案土地费用行政性收费前期工程费土地七通平费用建安工程费装修工程费道路排污等费用供电供气工程费用建设期财务管理其他费用室内设施合计投资比例总投资额第十三章项目投资效益分析项目投资的经济效益分析遵循的有关依据企业财务通则营业税及