1、点。相对应的地块分别是填海区顶端文昌塔中部百姓公园北部龙文化广场。这三点的优良区位使得项目实施对整个地段的功能和活动起着有力的辐射和拉动作用，因此这三点也是整个项目启动的重点。六区顶级海景酒店区度假酒店区风情会所区四合院式奢华王室别墅区高级叠加联排别墅区高层精装修海景公寓区。各区域建设内容及比例见下页表表项目产品类型及比例分析表物业类型占地亩占面比经验容积率建面建面比度假酒店四合院式别墅独栋别墅叠加别墅高层精装公寓商业街合计注超星级酒店因是在海中建造，未占用陆域土地，故暂且不计。本项目以通海绿廊为分隔线，西边沿海为中式度假别墅带，东边依次为四合院式奢华王室别墅区独栋别墅区高级叠加联排别墅区高层精装修海景公寓区商业街。第三节投资规模暂定及利润分析由于本项目土地属于奇缺滨海土地资源，地理位。

2、成航天城最主要的物资集散地。航天城的建设将包括卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐航天商务休闲航天生活配套。据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为万人左右。对海南特别是文昌的建设会带来巨大的影响，文昌将成为个世界性的旅游基地。本项目所在地也将是观赏卫星发射的绝佳位置。能源基础设施建设的高投入为项目今后的发展提供了保障中华电力集团总投资亿元在文昌建设的个风力发电厂从年开始动工，建成后项目今后的电力以及良好的自然环境有了可靠的保障。文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新的机遇年月日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签订深化开发性金融合作协议，贷款亿元支持文昌经济文化卫生城乡基础设施等建设使之成为东部地区的骨干中心最佳城市和旅游中心。铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将。

3、司的发展需求灵活调整。即股权转让合同生效后委托国内外流规划设计公司咨询公司景观设计公司对本项目进行规划设计，将本项目地块分成若干个分项目，或自己开发，或与人合作，或引进战略投资机构。从而获得利润最大化。项目合作第三方是投资公司，其在适当时机获利退之下为碧水，地坪铺设刻有与文昌人文历史有关的地砖，水道旁的两旁种植各类热带植物和可有中国百家姓渊源的石刻，使得每条通道都成为绿色走廊文化长廊，它们有个共同点，那就是优美的绿化环境浓郁的人文环境和面向文昌塔的视线通廊。通海绿廊也是区内活动最丰富的场所之。三点文化中心文娱中心商业中心本项目地段呈带状南北长约公里，必须强化和突出本项目带状地段的整体连续性和吸引力，因此选择与带状地段联系紧密，比较均匀分布于地段北中南部的三点，作为重要的特色活力点和吸。

4、滨休闲度假胜地。本项目三面环海，非常适合建设具有海河湾港林风光特色的生态型滨海高档社区。区位优势十分明显社区。市政配套不断完善，周边开发已成气候随着文昌城市框架的拉大及城市畅通工程的启动，市政配套的不断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边的白金海岸产权式酒店度假公寓森海湾西班牙式海景公寓同创碧海城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已成气候。土地产权明晰面积适中，具备打造大盘优势项目面积达亩净地面积，土地产权明晰没有拆迁安置青苗补偿等问题面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正平整，交通便利，规划建设条件好容积率，用地性质旅游商住用地，使用年限年。文昌航天城的建设将极大地提升项目的价值本项目距文昌航天城的距离约十余公里，海上直线距离仅公里。并且清澜港将。

5、投入的填海成本计算。通过海南省最新基准地价查询系统截止年底查知文昌市清澜新区海边线住宅用地的最高价因填海区还未竣工，故尚未编制基准地价为每亩万元。如果六月底前复工，年底前可竣工验收换证，期间政策会否变动尚不可知。对应我公司股权，亩土地应缴纳由我公司承付的土地出让金为亩万元亩万元万元第四节机会分析由于原项目单位因资金链断裂，急于寻找战略投资者，故预留的操作空间大可利用较少的资金万元将项目控制住项目目前总值约亿元，收购项目所需其余资金可根据公司发展需要分批支付。七月中旬文昌市将公开拍卖块高隆湾的土地，政府计划每亩拍到万元以上。十月份航天城动工以后价格还会上涨，故项目所在地的地价增值空间较大工程峻工验收换发土地证后航天城已动工，仅土地增值部分收益即可达亿元以上。本项目开发所需的资金量可根据公。

6、置优越，自然景观有名，交通便利，基础设施比较完善，周边已经形成了投资开发热，区域环境总好。项目定位于按照以文昌龙文化广场为核心，以海上超星级酒店为龙头，高起点高规格国际化综合旅游地产项目标准规划设计，突出民族风格独特的高级接待商务办公会议功能，同时集高级疗养高级休闲度假滨海观光游乐海岛娱乐海鲜餐饮等多项服务功能为体。国家航天发射中心及航天主题公园建成后，每年将进行次以上商业卫星发射，将会有数以万计的游客来此参观旅游，应具备接待游客中不同人群的能力。项目开发与销售计划项目建设工程计划年下半年开始动工，预计年上半年全部开发完毕，施工分为五期，每期两年见表启动区首先启动超星级酒店度假酒店四合院王室别墅商业风情街。项目计划于年上半年开始销售，预计年上半年销售完毕表项目开发计划平方米项目名称合计。

7、掀起个大规模开发的高潮，必将带动文昌旅游业整体实质性提升地块周边有优越的自然景观和人文景观文昌历史悠久，从公元前年，即汉武帝元封元年，至今已有二千百多年的历史。古称紫贝县，尔后三易其名。在公元年，才改为文昌县，意为偃武修文。九九五年，撤县建市，改名文昌市。文昌市人杰地灵，名人辈出。在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称鼎三足的良吏邢宥。近现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸国民党将领陈策等位将军，称为将军之乡。出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪的宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。文昌市华侨众多，有多万华侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。椰子之乡文昌椰子的种植面积和产量均占全省的以上，有多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。高。

8、案方案投资总额亿元其中股权购置首期款万元，工程款万元，编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元亿元其中股权购置首期款万元，工程款万元，万元，编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元亿元其中股权购置费用万元办理土地换证万元和编制总规祥规项目包装等各项开支万元，不可预见开支万元万元其中开发建设投资万元人民币，项目购置费用和办理土地换证等各项开支约亿元建设周期年年年年销售总收入,万元万元,万元,万元我公司实际收入对应到我公司股权万元万元,万元万元税后纯利润万元，万元,万元万元税后纯利润率备注项目包装启动后即可整体按照项目土地价均价万元∕亩出售股权，我公司赚取土地增值利润。项目启动后即可将项目分解，公寓按照建筑面积的楼面地价均价元出售故股权我司以土地项目入股，投资方以资。

9、隆湾是海南省著名旅游风景区之。高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。与海南最富盛名的旅游区东郊椰林仅隔米宽航道。第三节劣势分析项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。在自然灾害高发期尤其明显项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益协调等因素，较之操盘机会成本大。项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提高将增大拿地成本。注依照海南省人民政府关于海域使用权证换发国有土地使用权证有关问题的批复琼府函号文件规定项目竣工验收后可以换发国有土地使用权证，但需缴纳土地出让金。出让金按验收土地时当地的基准地价扣除海域使用金和实际。

10、亩，总建筑面积约平方米，预计年项目建成销售后，其销售收入不含超星级酒店静态测算为万元。投资利润估算项目总投入资金万元，至年项目开发周期满，公司获得利润总额为万元，纯利润率。详见下表投资利润估算表表投资利润估算表序号项目名称总额万元总投资公司实投备注销售收入房产销售收入公司实得，详见股权转让合同酒店销售收入项目开发成本土地成本含土地出让金前期工程费建面元建安工程费基础设施费市政配套费建面元管理费用建安工程费不可预见费建安工程费其他费用建安成本销售费用销售收入销售税费土地增值税销售收入销售税金销售收入利润所得税利润额纯利润含超星级酒店纯利润率投资方式和利润指标根据本项目的开发特点和实际情况，我们制定了三个开发方案详见下表项目开发测算表表项目开发测算表方案小投资方案二部分投资方案三全额投资方。

11、金入股，项目建成后，我司可分得项目销售收入的。以及超星级酒店及美食风情街商铺的股权。方案最小投资即在股权转让合同生效伊始即开始制作总体规划详细规划寻找战略投资者在项目竣工验收后，以出让股权项目合作等方式联合开发。该方案优点是投资少利润丰回收快缺点是除了获取利润外，对公司的发展没有其他收益。方案二部分投资即我公司取得项目权益后将项目全面包装，分解成若干分项目，公司以土地作为投入，吸引其他投资者合作开发。该方案优点是投资较少，回收期也较短开发完毕后，公司除了获取可观利润外还拥有部分物业。缺点是对项目开发节奏不好掌控。方案三全额投资即全部由我公司投入全额资金全面开发。该方案优点是打造出阳光地产强势品牌公司既获得了可观利润，又拥有了大量物业，为公司可持续发展奠定基础。缺点是投资回收期长，投资量。

12、期二期三期四期五期超星级酒店度假酒店四合院独栋别墅,叠加别墅高层公寓,商业街,测算前提开发建设成本参照海口市的般情况。假设超星级酒店开发建设后，各经营年度盈亏平衡，只测算销售物业的经济效益。项目的销售价格按照目前价格趋势预测，按照第三年市场价格价格静态计算，届时东线铁路已开通，琼州海峡跨海通道项目已获国务院批准，航天城初具规模，海南旅游经济试验区也得到国家批准„„。总投资估算本项目总体规划亩，各功能区的用地面积建设规模投资如下项目建安成本及销售收入见下表表表项目建安成本及销售收入表物业类型占地亩容积率建面建安成本元建安总成本万元销售价格元销售额万元超星级酒店精装度假酒店精装,四合院别墅毛坯,独栋别墅毛坯,叠加别墅毛坯,高层公寓精装,商业街毛坯基础设施含地下车库，泳池合计,以上项目用地,。

参考资料：

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[3]文心兰鲜花生产出口农业基地项目投资立项申报材料（第33页，发表于2022-06-24）

[4]文山州文化馆建设工程项目投资立项申报材料（第27页，发表于2022-06-24）

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[11]文化馆建设工程项目投资立项申报材料（第27页，发表于2022-06-24）

[12]文化馆大楼，配套游泳池、篮球场、绿化广场等项目投资立项申报材料（第80页，发表于2022-06-24）

[13]文化遗址公园项目预项目投资立项申报材料（第47页，发表于2022-06-24）

[14]文化遗产保护与地域社会经济发展研究项目投资立项申报材料（第18页，发表于2022-06-24）

[15]文化街项目投资立项申报材料（第43页，发表于2022-06-24）

[16]文化艺术集聚区项目投资立项申报材料（第27页，发表于2022-06-24）

[17]文化艺术大剧院项目投资立项申报材料（第75页，发表于2022-06-24）

[18]文化艺术产业园项目投资立项申报材料（第51页，发表于2022-06-24）

[19]文化艺术中心项目投资立项申报材料（第43页，发表于2022-06-24）

[20]文化纪念景观主轴区、生态观光园区和休闲健身广场区项目投资立项申报材料（第58页，发表于2022-06-24）