1、等均设置在地下室六设备设施用房七地下停车场地下二层与公寓公用以上功能布局仅供参考，以后还需根据地块建筑规定以及施工图纸进行调整第六章项目投资概算总体建筑面积为万平米，其中地上酒店万平米，公寓万平米，地下面积万平米。分项略，未考虑土地成本初步按豪华五星级标准酒店地上投资成本约为每平方米元左右，含建筑主体及外墙装饰内装饰工程机电设施工程辅助设施工程基础设施工程以及不可预见费公寓楼部分以及地下室建筑成本部分按元平米核算，本项目总体投资估算约为亿元其中酒店部分亿元。第七章财务评价第节收入预测酒店筹备至营业尚需年左右时间，收入及成本的年均增长均忽略不计客房参照杭州市目前五星级酒店年均出租率水平，平均房价元计算客房收入合计约为万元细项略餐饮收入合计约为万元细项略娱乐收入合计约为万元细项略合计收入亿元。

2、汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁的话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店的经营带来诸多不确定性因素。第四章浙江及杭州酒店市场分析年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家，三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少的趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中湿地公园喜来登酒店筹建中另根据动力地产机构的统计，待开发的五星级及以上酒店住宅模式的楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸，另在远洋运河商务中心以及西溪也有建设中的高星级酒店住宅楼盘。根据实际销售情况分析，目前酒店住宅模式的开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值的较小，然而仅有度假型的物业，五星级酒店的配套无论在销售还是单价上。

3、后还需根据地块建筑规定以及施工图纸进行调整第六章项目投资概算总体建筑面积为万平米，其中地上酒店万平米，公寓万平米，地下面积万平米。分项略，未考虑土地成本初步按豪华五星级标准酒店地上投资成本约为每平方米元左右，含建筑主体及外墙装饰内装饰工程机电设施工程辅助设施工程基础设施工程以及不可行政酒廊西餐厅营业区面积约中餐厅包厢约个，面积含厨房明挡服务间等特色餐厅日本料理或东南亚美食宴会厅可配合用于大型会议，净内空高度建议不低于米多功能会议中心可分隔式，净内空高度建议不低于米饼屋备用三娱乐休闲总面积健身区健身房壁球台球兵兵球瑜伽室棋牌室可设置个左右包房桑拿美容美发夜总会游泳池四公共区域总面积五后勤区域地上面积预留可用于前台办公室营销办公室，多余部分还可用于出租银行或商户，其他后勤办公室员工饭堂洗衣房。

4、前售价元平米另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功该项目以北米为海外海纳川酒店本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等情况的了解，从掌握的情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前的建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置的特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过。

5、建筑面积，不含大堂餐厅后勤娱乐等设施的分摊套内建筑面积与楼层建筑面积的比率估算为，该数据仅作为经营策划和功能布局的参考，在方案设计过程中需管理方与设计师沟通就实际情况进行调整。二餐饮总面积备注大堂吧行政酒廊西餐厅营业区面积约中餐厅包厢约个，面积含厨房明挡服务间等特色餐厅日本料理或东南亚美食宴会厅可配合用于大型会议，净内空高度建议不低于米多功能会议中心可分隔式，净内空高度建议不低于米饼屋备用三娱乐休闲总面积健身区健身房壁球台球兵兵球瑜伽室棋牌室可设置个左右包房桑拿美容美发夜总会游泳池四公共区域总面积五后勤区域地上面积预留可用于前台办公室营销办公室，多余部分还可用于出租银行或商户，其他后勤办公室员工饭堂洗衣房等均设置在地下室六设备设施用房七地下停车场地下二层与公寓公用以上功能布局仅供参考，以。

6、年第二节成本预测客房成本率，全年万元餐饮成本率，全年万元娱乐成本率，全年万元人均工资参照年杭州市城镇人均工资性收入元，预计年后元年员工总数约为人元万元社保福利开支按工资总额计提万元水电能耗按照收入分摊亿元万元管理费用按收入摊销亿元万元日常维保费用按收入提取亿元万元财务费用按计提亿元万元营业税金亿元万元合计成本支出约为万元年第三节经营毛利分析毛利额万元万元万元毛利率万元万元第四节投资回报分析毛利润十年总额是亿元，所得税前投资回报率预计投资亿元，前期开办费，约万元，投资合计万元，按国家标准提取折旧，预期所得税前投资回收期为年。未计算公寓楼销售利润和土地租赁成本融资成本及银行利息。以上利润预测按十年平均计算，故省略收入预测表成本费用表现金流量表资金平衡表利润分配表第八章结论分析酒店年投资回报率。

7、，均能够起到积极的促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查详见附表根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出租率为，同比增长平均房价为元，同比增幅四星级酒店平均出租率为，同比下降平均房价为元，同比增幅。查阅历年数据对比，杭州市自年以来，高星级酒店出租率直呈下降趋势，四五星级饭店较年分别下降和个百分点平均房价增幅明显，分别较年增长约左右，随着外资品牌酒店数量的增多，四五星级酒店平均房价价差由年元增至元。高星级酒店出租率个受国际国内宏观经济形势的影响。

8、品小时热水咖啡壶茶壶国内长途电话国际长途电话电压插座浴室化妆放大镜有线卫星电视接收月份经营情况客房平均出租率平均房价元间天总体收入约杭州海外海国际酒店酒店海外海国际酒店星级准四星地址杭州市石祥路号管理公司企业性质民营电话地理位置距离机场公里距离火车站公里距离武林广场公里距离汽车北站公里房间数量间房间类型双标间大床房商务房豪华套房豪华大套房门市价散客价时价变动团队价时价变动会议设施海政厅海涟厅海韵厅半日租金面积容纳人数餐饮设施中餐厅包厢个宴会厅桌西餐厅备注杭帮菜粤菜人均宴会酒席人均娱乐休闲美容美发桑拿足浴大堂吧客源结构商务散客小型会议酒店设施商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层行政酒廊滚梯电梯残疾人客房专用商务中心公共音响系统非经营性客人休息区有可无线上网的。

9、比较直接二是市场供给每年都在增加，且单个酒店体量都比较大，平均每间酒店间客房，因此供给增幅超过了市场客源的年均增速三是增幅过快，商务人士也在控制差旅成本的支出，有部分客源分流到低端酒店市场。区内现有品牌经济型连锁酒店家，如家汉庭万好万家假日之星，出租率最高的是如家快捷，年均出租率几乎达到，如家莫干山路店和文店年均营业收入超过万元，投资回收周期基本在年左右。第五章酒店功能结构定位设想各功能面积比例地上万地下万客房平米，占总面积的餐饮娱乐会议平米，占总面积的公共配套大堂等平米，占总面积的后勤区域平米，占总面积的设备设施用房平米，占总面积的客房房型楼层建筑面积注套内建筑面积客房数量所占所需建筑面积标准间单人间豪华套房行政套房总统套房残疾人房注楼层建筑面积初步估算包括了客房走廊服务间等客房楼层的。

10、洲际集团企业性质民营电话地理位置距离机场公里距离火车站公里距离武林广场公里房间数量间房间类型高级间豪华间豪华套间俱乐部商务大床房俱乐部特色套房门市价散客价时价变动团队价时价变动会议设施展览中心大宴会厅多功能厅多功能厅多功能厅半日租金面积容纳人数餐饮设施馥咖啡韩国馆名人名家中餐厅香榭坊星宿吧怡景酒廊备注自助餐，人均韩国料理杭帮菜粤菜面点表演，人均酒吧人均娱乐休闲健身房游泳池客源结构高端会议为主酒店设施商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层行政酒廊室内游泳池滚梯电梯残疾人客房自动取款机专用商务中心多媒体演示系统公共音响系统非经营性客人休息区有可无线上网的公共区域公共区域闭路电视监控系统房间设施拖鞋针线包电热水壶备用床具遮光窗帘语音留言时钟闹钟免费瓶装水免费文具用。

11、公共区域公共区域闭路电视监控系统房间设施拖鞋针线包电热水壶备用床具遮光窗帘语音留言时钟闹钟免费瓶装水小时热水咖啡壶茶壶国内长途电话国际长途电话电压插座浴室化妆放大镜有线卫星电视接收月份经营情况客房平均出租率平均房价元间天总体收入约百瑞运河大酒店酒店海外海国际酒店星级准五星地址拱墅区金华路号管理公司百瑞旅业企业性质民营电话地理位置距离机场分钟距离火车站公里距离市中心分钟距离汽车北站分钟房间数量间房间类型高级间豪华房行政房运河景观房豪华套房门市价散客价团队价会议设施中小型会议室共个国际厅半日租金面积北京厅天津厅河北厅山东厅容纳人数人回型人课桌人剧院式餐饮设施中餐厅包厢个宴会厅桌卡诺咖啡厅餐厅备注杭帮菜粤菜人均宴会酒席人均娱乐休闲美容美发桑拿足浴大堂吧客源结构商务散客商务会议酒店设施商场酒吧健。

12、为，略低于社会平均折现值，项目具有定风险性项目所在地周边有潜在竞争对手，初步估计筹建中酒店家，未来竞争压力较大由于时间关系，未能对高星级酒店餐饮市场作深入调查，以上餐饮数据根据目前酒店日常人均消费水平和上座率判断而来本项目土地产权非我方所有，享受不到土地增值收益，经营过程中每年需部分修缮资金投入项目公寓部分收益分配方案未知，土地成本楼面地价未知，目前市面公寓楼销售均价为万平米，但杭州市场库存房源已达历史高位，未来公寓楼销售走势预期难以把握，项目总体投资成本分摊不能确认该地块建筑规划高度有限制，按前面功能布局是否能够合理分配建筑面积尚需确认倘若客房比重减少获利能力将大大减少，因此在客房数量上应保持间以上。完附表杭州海外海皇冠假日酒店酒店海外海皇冠假日酒店星级准五星地址杭州市上塘路号管理公司。

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