1、上海世博会机会,借助松江轨道交通号线开通机会,做好松江新城的核心项目之松江客运中心和轨道物业开发。考虑松江经济可持续的发展,我们认为战略执行的正确结果是轨道物业最终形成上海松江轨道公司的最优资产结构,表现为商业经营良好,公共文化设施填补松江空白,带动松江新城人气,最终加速松江新城的建设。九项目风险分析基本观点本项目的最大风险是销售风险和招商风险，也就是项目可售部分能否按预期的售价和进度销售，这直接影响项目建设过程中资金的回笼，其次是项目可租部分能否通过强有力的宣传推广，吸引主力商家进驻，这对项目竣工后能否有稳定的租金回报产生重要影响。特别是项目可售部分的成败将直接影响到本项目实施的可行性。分解分析如下市场销售风险本项目的销售部分回笼资金是项目开发建设中资金能否快速回收的关键，项目能否按预。

2、馆松江新区南其昌路号红与蓝大酒店松江人民北路号富悦宫商务酒店准松江新区谷阳北路商业广场弄号高唐宾馆无松江区环城路号酒店情况的特征分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。松江区老成区里几乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要目的地，旅客不足。原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。但是从发展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情况调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比。

3、区的易初莲花乐购和临近大润发。形成新区商业中心，营造了新区商业氛围。批发砖桥综合批发市场综合类批发市场包括农贸市场上海松江国际五金电器城由上海京都置业有限公司和上海江松置业有限公司合作开发的，总投资达亿元。本项目占地亩，共计多间商铺，分二期完成,期二期项目均于年年底推出。上海国际礼品城本项目西侧是佘山国家旅游度假区，西南侧是大学城和松江新城，东南侧是松江出口工业区，拥有发展规划的现代商贸服务业计划，若干核心行业主导的现代商贸服务产业群包含零售业批发业含大型商品交易市场餐饮业生活服务业物流业等快速的发展。实现松江区城两翼三片功能结构中商贸服务业将体现生活服务商务服务贸易流通和旅游休闲四大功能体系。轨道交通物业的开发需要采用知识创新战略,最大限度提前谋划,通过有效功能组合挖掘项目商业价值,借。

4、房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交易金额亿元。松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至年将增至万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道公交的换乘枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。酒店市场状况各酒店的开房率开房率年价格元天星级位置开元大酒店松江区人民北路号新晖豪生松江新区文诚路号迪文宾馆无松江新区西林北路弄号松江宾馆松江区中山东路号凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号加加村无松江区华亭老街店如家快捷酒店松江方舟园店快捷经济型松江区荣乐中路弄号江诚商务宾。

5、良好的销售业绩。酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在对于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无疑成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。松江商业前景分析及项目商业物业定位零售步行街华亭老街，庙前街，中山中路开元地中海，大学城华亭老街庙前街是松江文化旅游商业步行界，是传统现代结合，中山中路是商业中心各种商业最集中最繁华，开元地中海大学城是新区的几大商业核心圈。华亭老街万人次日庙前街万人次日中山中路万人次日松江商城万人次日开元地中海人次日百货上海第百货惠鑫百货松江商城上海第百货松江分店松江商城都在中山中路经营中高档商品。惠鑫百货在人民南路是中抵挡百货。大卖场易初莲花大润发乐购在新。

6、的售价和进度实现销售。必须在项目开发建设全过程中，做好全面营销工作，减小风险。本项目在作可行性分析时，不论是按预测的基准价格进行分析，或是对销售价格在之间变动时进行分析，测算出项目的经济效益指标都比较高，所以估计项目的市场销售风险不大。招商风险由于本项目目前所处区域成熟度不高，周边人气不旺，给项目集中式商业的招商带来较大的风险。是本项目面临的最大风险，因此必须在商业功能和招商策略做出特色，增强目标经营者的信心，在产品设计中加强与主力商家的沟通，使产品设计参数尽量满足主力商家的通用要求，采取比较灵活的招商方案和策略，最大限度的降低招商风险。项目政策风险本项目的政策风险主要来自与国家对房地产行业的宏观调控政策，预计明年国家将会进步出台房地产的宏观调控政策，银行存款准备金率和贷款利率都有提高的。

7、受欢迎的，已经交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。市场显示几乎是供不应求的。上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小镇湖畔天地等都是百分之六十以上。而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的几乎是百分之百。名称占地建面位置类型套数面积平米售价元平米销售率开元地中海新松江路号单身公寓酒店公寓至售完售完松云水苑谷阳路文翔路单身公寓蓝桥公寓文诚路单身公寓泰晤士小镇玉树路商住公寓单身公寓丁香花园三新北路单身公寓酒店式公寓特征分析年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。酒店式公寓般不是开发。

8、收回投资,长期持有万平方米左右商业物业二三个模式的建议模式政策投入我们通过研究香港和国外等地经验，发现他们许多是通过政策鼓励和引导方式，开发运营地铁轨道的。比如价将轨道交通沿线的土地划拨给投资者进行商业性开发免相关拆迁费用及轨道交通设施运营收益税收政策性金融机构如开发银行承诺相当于投资额定比例的长期低息贷款④增加其投资的补偿予投资者在轨道交通定价方面更大的自主权差异化拉动市场。这些有利的条件都是传统商圈的商业投资所无法具备的，传统商圈都是经过了时间的积累以及人气的不断聚集才形成的。所以业内人士认为轨道交通的功能有望使新商圈迅速崛起，缩短正常经营培育期的半周期。在长三角体化的大趋势下,上海经济的龙头作用需要继续加强,松江区充分利用轨道交通这个经济发展的助推器,促进特别是松江新区发展,聚集高。

9、经常是为项目产品的匹配。无论首次购房自用的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要求项目外部空间有所创新。酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。小户型设计上体现实用性和实惠性，总房价又少，对年轻人的压力不大。酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的种过渡消费，这种产品市场空间整体还有限，但是地产商最快收回投资的主力户型。现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必然将房子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业管理带来难度。结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得。

10、场风险酒店式公寓市场和住宅市场销售风险根据市场需要确定住宅产品类型，重点围绕松江区投资者和上海市区居住者以及本地居住者开发产品和户型。通过空中花园和商业网点提升生活品质。引进知名物业管理公司提升物业品质。财务风险项目建设资金不够导致中途下马本项目第阶段就是由于定位不准，资金不够而下马。方案策划公共设施与商业设施统筹建设，分类投资核算，吸纳投资者资金参与。多学科专家参与方案论证，从法律经济与文化多角度论证本项目的可操作性。流动性和变现风险本项目的站点部分在年开通轨道交通，本项目建成时间是年底，因此项目可变现能力较强。十赢利模式设计与政策建议多赢的赢利模式设计投资吸纳优秀投资公司参与项目投资政府公共设施投资项目成功经营的环境松江新城商圈统规划,以大学城站点为中心赢利方式长期持有物业销售部分物。

11、质人口。打造城市商业经济新的增长极,我们定能够迎来轨道交通物业开发与运营的繁花似锦的新局面。模式二建立以政府为主的运营实体，实施各种综合的经营商业不动产措施，把各项物业拆分与各种经营企业结成不同经营关系，共同经营好综合商业项目。而政府为主的运营公司全力做好品牌的建立管理。是将各个项目包装成各个经营项目，将项目分包出去分散运营统管理。可以成立商业运营公司娱乐公司餐饮公司等等。例如日本博多运河城管理方面也贯彻如下管理思路营销推广作为整个购物中心的核心，将项目打造成为旅游目的地，游客可以在酒店住宿，同时可以在购物中心购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。每年到福冈旅游的旅客几乎都把博多运河城作为必到的旅游目的地。将环境管理的标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。博多运河城的管理公。

12、能，银行可能会收紧银根，将给项目的融资带来风险，所以必须做好和金融机构的沟通工作，加快项目启动的进度，尽早落实好项目资金的融资工作。开发过程中的法律风险由于本项目是个改造工程，而且还有公交车站和长途车站的公建部分，同时又与轻轨号线链接，故本项目存在新旧开发单位投资单位政府和经营单位等等之间复杂关系，可能存在开发过程中的法律风险。所以建议本项目在启动过程中利用书面合同等方式协调处理好各方的关系，降低项目开发过程中的法律风险。风险类别回避措施经营风险商业开发同质化竞争，开发体量超越消费需求是项目开发较大风险。定位上与现有商业物业区别，以城市综合体作为自己定位。将项目作为消费目的地来打造。国外城市综合体开发以及上海交通枢纽型综合体为我们提供了经验和教训借鉴，例如龙之梦购物中心的开发教训深刻。市。

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