益阳市基督教信义大楼项目投资立项申报材料

益阳市基督教协会在益阳市民族宗教事务局领导下，管理有序制度完备规章清晰，坚持民主决策。

本着自治自养自传，自主自办教会的原则，关爱社会，服务人群，充分发挥自身优势，团结和带领全市所有基督徒走爱国爱教荣神益人的道路，引导全市基督徒为构建社会主义和谐社会发挥积极作用，使益阳基督教与社会主义社会相适应。

二项目建设的必要性基督教协会自身发展需求基督教协会自成立以来，办公用房位于益阳市资江东路闸门巷号。

该办公用房建造年代久远，所处位置偏僻，交通不便，面积狭小，目前该建筑已经严重老化，整体结构变形，用电线路老化，存在安全隐患，该办公用房已无修缮改造价值。

随着益阳市基督教社会服务工作的深入开展，教会工作人员增加，教务工作繁忙，该办公用房已无法满足协会正常办公的需要。

为了提高协会办公效率，使基督教更好服务于社会，迫切需要选址另建办公用房。

落实宗教政策，实现宗教自养的需要自治自养自传，是新中国成立后在我国基督教界爱国人士的倡议下提出的宗教政策。

它充分体现了我国宗教实行的自主自办的方针，反映了我国宗教界反对任何外来势力支配和干涉内部事务的愿望，有利于切实保障我国公民的宗教信仰自由。

也是中外宗教平等交流友好合作的重要条件。

天主教和基督教传入我国，是同西方殖民主义帝国主义的对华侵略紧密联系在起的。

在旧中国，天主教和基督教完全被国外的宗教势力所控制，这是旧中国半殖民地半封建社会性质的种表现。

早在世纪年代，中国天主教和基督教中的些有识之士就提出了中国教会自治自养自传的要求，但这要求在旧中国是根本无法实现的。

新中国的成立，为中国宗教摆脱西方殖民主义帝国主义的控制，实现自主创造了条件。

于是，中国的基督教界发起了自治自养自传运动。

年，我国基督教界爱国人士发表中国基督教在新中国建设中努力的途径宣言，提出了两条基本方针是以最大的努力及有效的方法，使群众认识过去帝国主义利用基督教的事实，肃清基督教内部的帝国主义影响，警惕帝国主义利用宗教培养反动力量的阴谋二是培养广大教徒爱国民主的精神和自尊自信的心理，加速实现中国教会的自治自养自传。

在中国基督教界开展三自爱国运动的同时，我国基督教也开始了自主自办教会运动。

年月，四川省的余名天主教教徒联名发表广元天主教自立革新运动宣言。

该宣言提出基于爱祖国爱人民的立场，坚决与帝国主义割断各方面的关系，自力更生，建立自治自养自传的新教会。

宗教自养经济作为种特殊的经济活动形式，发挥着特殊的经济功能，在各宗教内部蕴涵有深层次宗教经济伦理思想，宗教经济伦理观，对社会经济伦理思想具有正面负面的双重性，克服其负面性，挖掘发挥其正面，促进社会主义市场经济伦理思想有着重要意义。

百年前，社会学大师马克斯韦伯在其里程碑著作新教伦理与资本主义精神书中，曾深刻论述基督新教伦理，在规范人的经济行为，调整人的经济心态，使之适应资本主义经济生活方面所起的作用，勤奋，忠诚，敬业精神促进了欧美经济，让人们从中看到了隐藏在制度背后的巨大精神力量。

我国五大宗教历经千年的发展，有着丰富的经济伦理思想，佛内禅宗有日不做，日不食的理念，鼓励人的自食其力，以辛勤劳动来养活自己。

伊斯兰文化中有不少关于经济行为准则的格言，如真主准许买卖，而静止重利主张在合法公平的基础上进行交易，倡导不挥霍，又不吝啬，谨守中道的适度生活消费方式。

在个片面强调竞争，优胜劣汰，尔我诈，唯利是图，奢侈浪费，物欲横流的商品经济社会中，发挥宗教经济伦理思想诚实守信，勤劳敬业，合法经营。

节俭生活等观念。

通过宗教组织的自养经济活动和亿万信教群众的影响，对浮化商业社会的不良风气，促进社会主义和谐经济的建设有着深远的意义。

宗教在实现自养的基础上，从事社会服务的实践，是建设和谐社会支重要的力量，可弥补国家政府在社会服务方面的些不足，宗教团体不以盈利为目的，比起市场化的商业经营，其社会服务在管理上更人性化，比起政府的强制管理，其社会服务更具有灵活性，因而更容易为信教群众所接受。

我国各宗教自古就有扶危济困，利益人群，服务社会的优良传统。

如佛教主张慈悲济世，利于众生道教主张齐同慈爱，济世利人，伊斯兰教主张两世吉庆，天主教，基督教主张作光作盐，荣神益人等等。

改革开放以来，我国各宗教随着自养能力的日益增强，发扬优良传统，积极开展社会慈善公益事业。

在关爱弱势群众，扶贫助学，捐救灾，办敬老院，慈善诊所，修桥补路，保护生态环境等多方面，取得了巨大的成绩，宗教界社会服务实践，树立宗教的良好社会形象，促进了宗教与社会的和谐关系理程序标准，采取工程管理体系，实行按规划立项，按项目管理，按设计施工，按效益考核，工程建设要依据设计文件进行，项目完成后及时组织检查验收，以确保建设的进度和工程的质量达到要求。

第九章投资估算投资估算编制依据湖南省建筑工程概算定额益阳市对建筑安装工程的有关规定益阳市基督教协会提供的项目相关资料。

二投资估算说明益阳基督教信义大楼总投资包括土地费用前期工程费建筑安装工程费含设备费管理费财务费其他费用及不可预见费等。

根据工程建设方案，建筑工程费根据益阳市的实际情况估算，工程装饰给排水电气消防及辅助设施工程按每平方米元估算。

本项目所需设备包括电梯空调办公用具计算机及网络系统等有关设备设施，除电梯外其它设备由建设单位另行采购，购置费不计入投资。

本项目为宗教自用及自养用房，按有关政策享受城建教育附加消防设施建设等费用的减免。

三投资估算土地费用本项目的土地为划拨土地，根据委托方提供的相关资料，益阳基督教信义大楼项目土地补偿费万元其它补偿费万元房屋拆迁补偿费万元，总计万元。

二前期工程费前期工程费主要包括前期规划设计可行性研究水文地质勘测及三通平等土地开发工程费支出，按建筑安装工程费的左右计算。

三建筑安装工程费表建筑安装工程费估算表序号项目投资额规划建筑面积单位价格备注万元元地上建筑商业用房框架结构办公用房框架结构二地下建筑含基础工程三配套公用工程四设备电梯合计管理费管理费用是指开发企业的管理部门为组织和管理工程项目的开发经营活动而发生的各项费用，本项目估算按建筑安装工程费的计取。

财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为利息和利息外的各种费用，本项目资金来源基本为自有资金，财务费用为。

其它费用其他费用主要包括工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费等，本项目估算按建安工程费的计取。

不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如三材价格变动，设计变更，般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，般以上述各项费用之和的估算，本项目以为计算基数。

四固定资产投资总额构成本项目全部工程固定资产投资总额为万元，其中土地工程及设备费用万元，占固定资产投资总额的工程建设其它费用万元，占固定资产投资总额的不可预见费万元，占固定资产投资总额的。

表投资估算表单位万元序号项目名称金额备注土地征用补偿拆迁费前期工程费建筑安装工程费含设备管理费财务费用其它费用不可预见费总投资第十章财务经济评价本项目财务评价确定计算期为年包括建设期年。

营业收入估算商铺租金收入结合目前周边区域内商铺租金水平，确定本项目商铺正常单位面积平方米租金按元月计算，正常年租金收入为万元。

办公楼租金收入除协会自用外，可提供部分办公室供商业配套办公及中小公司业务办公租用，按益阳市目前商务办公租金水平，确定本项目办公正常单位面积平方米租金按元月计算，按可提供办公面积平米计算，正常年租金收入为万元。

地下停车位停车费收入项目设计地下停车位个，除协会自用外，可提供对外停车服务车位个，按目前益阳市标准停车场收费标准元车次，车位周转频率次天，正常年停车费收入约万元。

二营业税及附加本项目营业收入主要税包括营业税及附加城市维护税教育附加，房产税印花税，按有关宗教自养税收政策进行估算。

营业税及附加按相关政策，营业税及附加城市维护税教育附加按营业收入计算。

房产税按相关政策，宗教自用与自养经营性用房产免除房产税印花税按相关政策，印花税按合同租赁价表营业收入及税收估算表序号指标单位数量单价元金额万元备注营业收入商铺租金收入月办公楼租金收入月停车费收入个车次二税收营业税收及附加房产税免印花税合同租赁价三总成本费用估算本项目本项目总成本费用主要依据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版进行估算。

总成本费用估算包括管理费房屋设备维修费财务费用其它费用等。

管理费参照商业地产企业营业成本占营业收入的比例，考虑到宗教自养经营在人力资源及政策优势，本项目管理费按收入的测算。

房屋设备维修费参照有关标准，房屋维修费按建筑重置价计算，建筑重置价按元平方米计。

财务费用财务费用主要为资金银行借款利息，本项目资金为自有资金，财务费用为。

其它费用其它费用包括办公费差旅费广告销售等费用，参照以往商业企业有关费用综合水平，其它费用按营业收入的估算。

费用估算汇总表费用估算汇总表成本项目年金额万元备注营业收入管理费营业收入房屋设备维修费建筑重置价财务费用其它费用营业收入成本费用总计四项目盈利能力分析项目损益情况分析本项目正常年收入总额为万元，营业税金及附加为万元，总成本费用为万元，计算可知利润总额为万元。

根据有关宗教政策，宗教自养性经营收入免所得税。

该项目正常年未分配利润为万元。

二投资利润率和投资利税率本项目投资利润率和投资利税率如下年利润总额投资利润率项目总投资投资总额流动资金年利润总额销售税金及附加投资利税率项目总投资投资总额流动资金五财务现金流量分析本项目财务现金流量表详见附表，资本金现金流量表详见附表。

根据现金流量分析，计算求得结果本项目财务内部收益率为税后，大于基准内部收益率，投资回收期年含建设期，说明企业盈利能力能满足基准要求，财务净现值为万元，税后大于零，该项目财务指标可以接受。

六财务敏感性分析在上述经济分析中，投资收入及成本等指标是按每年各种条件不发生改变的情况下分析出来的，而实际情况是随时间的增长在不断变化的。

为进步论证该项目在经济评