盖州市西路小镇开发项目投资立项申报材料

比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化方便迅捷的物业管理服务等等。

三商品房价值观的变化。

自年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。

年月国务院号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化适应和完善住宅供应体系发展住房金融培育和规范住房交易市场的改革目标。

这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。

居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标生活品味家庭特点及收入水平来选择。

住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。

四开发商建设理念的变化。

顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的产品观念正在走向市场营销观念和社会营销观念开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。

当前以人为本，可持续发展，将物质文化科技等等融为体，已成为众多开发商的不懈追求。

营口万瑞丰地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势其经营理念地产，诚信百年在营口地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。

盖州西路小镇项目又是营口万瑞丰地产开发公司在盖州开发的个重点项目，公司有信心有理由把她做成个优良工程精品工程。

第二节项目建设的必要性人口增长的需要中国是个人口大国且人口增速也很快。

截至年末，全国总人口数超过亿，自然增长率超过。

随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产生活必需品，必然需要大量的市场供给。

这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。

如果小康生活的居住标准按平方米人计算，那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过亿平方米，再加上这亿人工作学习休闲娱乐等需要的经营生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。

世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作组建家庭生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。

与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。

因此可以判断在未来的三十年内，我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。

同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小家庭数量增多的趋势。

年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口大家庭的家庭结构得以改变计划生育政策的沿用，使得三口之家老人独居的家庭结构越来越普遍。

因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。

城市化进程的需要目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。

根据相关数据显示，年我国城市化率为，年均增幅约为。

按十五规划要求，年我国城市化率将达到，预计年会达到。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国亿的人口总量和年均的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。

因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又重要因素。

人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。

例如，农民工青睐那些户型小价格低的民工公寓刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适交通方便的中高档社区。

收入增长的需要随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。

国家统计局的数据显示，年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为元和元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长和年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为元和元，分别实际上涨和。

根据马斯洛的需求层次理论，人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。

居者有其屋已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量大小结构交通环境舒适程度建筑风格等方面提出了更高层次的需求。

因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。

城市拆迁改造的需要随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为亿平方米，实际拆迁面积约为亿平方米。

按照国家关于拆迁安置拆建还的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之。

投资投机的需要随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显筑材料。

营运期废气项目投产后不产生废气，采暖由集中供热供给。

废水本工程投入使用后的居民生活废水。

固体废物主要为生活垃圾。

五拟采取的防治污染措施与水土保持措施施工期施工现场设置围栏，并洒水降尘。

运输路线要平整，车辆要用布封盖，车辆不得超载，以免残土撒落。

还应避免水泥扬尘的产生。

施工人员的生活污水经市政管网排入污水处理厂，处理达标后进支脉河。

夜间应停止机械作业，特别是高噪声机械作业，如打桩机推土机风钻等。

中高考期间，应严格遵守环保部门有关规定。

施工场地周围设置围墙，可起隔声挡灰作用。

施工期间生活垃圾施工残土等送往市政部门指定场所统处理。

施工期间的产生的堆土用防尘布覆盖，并尽量堆土平缓。

本项目分期施工，非施工期的土地栽种原生态植物，保持场地绿化，减少水土流失。

本项目绿化与建筑安装争取同时设计，同时完成，尽量减少项目的水土流失。

本项目仔细规划好土方平衡工作，使得取土达到最少化。

营运期项目使用后不产生废气，采暖由供热公司提供。

项目除生活污水外，无其它废水产生，污水排入市政管网，经城市污水处理厂处理后，排入支脉河。

生活垃圾将根据环卫部门的需求合理布置垃圾收集处，并实行有人管理的袋装式，确保环境整洁美观。

为了减少噪音源的干扰，加强主干道的道路绿化，公用设施尽可能布置在噪音非敏感区，与住宅保持定的缓冲距离。

六绿化为创造个优美的环境，防止污染，保护环境，坚持点线面相结合的原则，把庭院绿化道路绿化和小区中心花园绿化地有机结合起来，充分发挥绿地的保护功能和改善环境的作用，以确保小区环境优美整洁。

七环境影响评价项目属住宅小区建设，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生的少量生活污水生活垃圾经处理后，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。

第二节节约能源节能设计建筑节能设计屋面平屋面采用厚挤塑板温层，瓦屋面采用厚的聚苯板保温层外墙厚蒸压粉煤灰砖，外做厚聚苯颗粒保温层不采暖楼梯间隔墙采用厚蒸压粉煤灰砖，外做厚聚苯板保温层④门窗外围窗均为塑钢单框中空玻璃。

封阳台采用双玻塑钢窗。

分户门均采用防盗保温门门窗气密性等级为Ⅲ级。

节能指标项目单位细则限值设计指标体形系数外墙平均传热系数建筑物耗热量指标采暖耗煤量指标二采暖节能设计采暖系统采用分户计量系统，每户均设热计量表，实现了热量分户计量。

每组散热器进水管均设温控阀，可根据室外温度自动调节进入散热器的热媒流量，维持室温恒定。

采暖系统各热力入口均安装差压控制器只，保证在变流量的情况下，系统压差恒定。

三主要节能措施所有设备电器选用符合国家规定要求的节能型设备新型节能电器。

统配置太阳能热水器，节约住户洗浴用能。

小区道路灯具采用集中控制，以节约用电。

住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。

灯具以节能型为主，楼道灯具选用声光控制型，共用场所的照明安装节能控制装置，以节约用电。

采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质高强保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面保温。

推广使用新技术新工艺，各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。

水电热气等实行户表，按表收费。

加强采暖管道的保温设计和检修工作。

第九章项目管理第节物业管理项目组建小区管理委员会，向住宅小区提供社会化专业化服务，主要作用保障物业产权人使用人的合法权益，使物业保值增值为物业使用人提供高效安全优质的服务为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益社会效益和环境效益。

项目建成后，将成立住宅小区物业管理公司，物业管理公司实行经理负责制，下设办公室财务室物业管理部保安部维修部家庭服务部等部门。

物业管理公司初步考虑定员人，其中经理人，办公室人，财务室人，保安部人，维修部人，家政服务部人人员由社会公开招聘解决。

第二节招标管理概述依据中华人民共和国招标投标法规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。

根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。

二发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。

本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。

三招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。

本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。

四招标方式招标方式分为公开招标邀请招标二种类型。

由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。

建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。

第十章工程进度计划项目采用总体规划，分期实施。

工程前期手续部分已经完成，若后续各项工作进展顺利，则项目进度计划安排为可行性研究报告编制年月可行性研究报告审批年月规划设计及审批年月施工图设计年月月工程施工年月年月设备材料订货安装年月主体封顶年月总体竣工验收年月正式交付使用年月第十章投资估算和资金筹措项目投资估算根据当地工程造价以及相关费用具体收费情况估算。

土建工程造价，以非精装修考虑。

第节投资估算编制依据国家现行的有关法规和规定辽宁省建筑工程综合定额辽宁省安装工程综合定额营口地区材料预算价格营口地区类似工程造价设备供货目录或设备询价现行投资估算的有关规定。

二项目投资概算项目的总投资包括土地费用前期工程费用建设配套费建筑安装工程费用室外工程费建设监理费建设单位管理费预备费以及建设期贷款利息等项。

土地费用本项目用地平方米，每平方米价格为元，购置土地费万元契税为万元，土地费用