石龙房地产项目投资立项申报材料

停止别墅类用地的土地供应。

过量供应的地方，要认真进行清理。

普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。

进步加强房地产信贷业务管理年月日，中国人民银行下发关于进步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。

房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型大面积高档商品房别墅等项目应适当限制房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益应不低于开发项目总投资的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的，贷款期限最长不得超过年为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

东莞经济环境及增长年东莞市实现国内生产总值亿元，比上年增长，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均人民币约，元约，美元，固定资产投资总额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长地方财政收入亿元，增长年末金融机构本外币各项存款余额，亿元，比年初增长，占全国的，其中城乡居民本币储蓄存款余额亿元，增长，占全国的城镇居民年人均可支配收入，元，增长农村居民人均纯收入元，增长。

经济结构继续优化。

年三大产业比例达到。

房地产市场东莞商品房施工和竣工面积年竣工面积达到万平方米，主要原因是年市场的利好的行情刺激下的结果年后开工面积有所增长，以后的三年内增量会有所增加。

根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。

房地产投资增长上半年万平方米施工面积竣工面积东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表东莞房地产开发投资占固定资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有个百分点。

东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从年开始，投资增长率维持在以上，其中年增长率达到。

预计在年内，投资增长率将会进入调整期。

全社会固定资产投资亿元房地产业投资亿元房地产业投资社会固定资产投资东莞房地产投资增长率万平方米销售面积空置面积销售面积空置面积商品房销售面积和空置面积从房地产销售面积来看，除了在年受外销市场的影响下，其余每年在不断增长，年达万平方米。

随着市政建设的全面铺开，预计市场的需求还会扩大空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的速度，空置率呈逐年减少趋势。

房地产区域发展特点东莞市房地产发展较早的区域有城区常平樟木头和虎门，直以来城区的优势都不是十分明显。

但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平樟木头和虎门市场保持原来水平的同时，年城区销售的房地产面积约占东莞市年总销售面积的，城区成为了东莞房地产的主战场。

石龙镇经济环境石龙镇概况石龙镇位于东莞市东北部，北临增城博罗两镇，南临茶山石排两镇，西临石碣镇。

全镇总面积平方公里，其中陆地面积平方公里。

处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江自然分割为四个部分，呈工字形。

石龙镇有八百多年历史，曾与广州佛山陈村并称广东四大名镇。

至年底，全镇总人口万人户籍人口与外来人口比例约为海外华侨港澳台同胞万多人分布于世界各地。

石龙镇至莞城车程约分钟距莞深高速公路约公里，距广汕公路约公里，与相邻城市深圳广州惠州联系紧密石龙镇经济与社会商品零售总额石龙镇的经济总体保持快速发展，年增长率为，社会商品零售总额年均递增率为，社会购买力逐步提高。

年人年年年年年年年社会商品零售总额均约为美元按全镇总人口计。

年全镇城乡居民储蓄存款余额亿元，人均储蓄存款约万元。

年城镇职工工资水平元，农村居民纯收入元全社会固定资产投资总额年，全社会固定资产投资呈现快速增长。

利用外资额利用外资额从年开始迅速增长。

固定资产投资额万元同比增长利用外资额万美元同比增长年年年建设用地规模人均建设用地人总人口万人户籍人口万人暂住人口万人四石龙镇房地产市场分析市场总体特征发展历程在世纪年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年随着全国房地产建设的高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多的市政工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出年代中后期随着宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设的多为旧式小规模的多层住宅。

年，随着正龙豪园聚龙湾项目的推出，石龙房地产市场突然升温。

发展阶段由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均数值有着密切的关系，而近几年石龙经济的稳定发展，也进步带动了房地产市场的发展。

年石龙镇人均为美元，结合石龙目前房地产市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。

图国际通行的房地产发展阶段与人均数值的关系图单位美元发展时期启动期平稳发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均以上总体特征石龙镇土地已基本出让或被征用。

因体制原因，石龙镇房地产公司控制着该镇主要的建设用地，土地市场化程度低。

开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。

本地房地产中介机构数量极少，仅有少量的小型中介以地铺形式进行二手楼租售业务二级市场般是开发商自售，外地品牌中介已进入本地市场香港怡高深圳爱地时代。

老城区西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差新开发楼盘主要集中在新城区。

老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺西湖区商业以大型批发综合性商业为主新城区商业面积供给较多，销售情况良好，但商业气氛清淡。

写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺市场供给分析住宅供给区域分布与价格区间老城区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，少量高层，价格区间元西湖区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，无新项目，价格元新城区近期开发项目全部集中在此区，且住宅质素较高。

价格区间普通住宅元，别墅元主要住宅楼盘项目名称规模户型面积销售价格元销售率正龙豪园占地万，建筑面积万，期栋别墅，二期栋别墅和叠加别墅期期别墅叠加别墅期期期期聚龙湾期总建筑面积万，期栋多层，期栋层小高层，期栋高层房房房复式期均价期均价期均价期约套，销售期约套，销售期约套，销售龙升市场总建筑面积万，户，栋层住宅房复式金沙湾花园占地约万，目前规划个地块，以卖地自建方式开发别墅地块价格万元每个地块面积约新世纪丽江豪园茶山镇占地亩，总建筑面积万，产品以小高层和别墅为主洋房复式别墅洋房均价别墅均价洋房期别墅期套期套华毅花园新城区多层均价伟安花园新城区旧式多层均价信诺新村新城区旧式多层均价永和新村新城区旧式多层均价联合广场新城区旧式多层均价华南花园老城区高层均价君清居新城区旧式多层均价富林大厦老城区高层均价目前市场上只有正龙豪园聚龙湾龙升市场三个新楼盘，除此之外其它楼盘均为早期住宅楼，设计理念较落后，市场价格较低。

石龙镇南侧毗邻的茶山镇的新世纪丽江豪园由于距石龙镇较近，因此客户群中有较大比例来自石龙镇。

未来主要竞争根据市场调查，在未来年内石龙房地产市场将出现以下新的供给项目名称项目概况正龙豪园三期正在规划中，产品预计有多层聚龙湾四期占地约万，总建筑面积万，年月开工，产品以高层为主，少量多层石龙房地产公司项目占地约万，总建筑面积约万，预计年月开工，产品以中高层为主新世纪丽江豪园三四期花园洋房小高层别墅市场销售反馈要素大面积别墅中小面积别墅及联排别墅叠拼别墅复式多层小高层高层客户企业主生意人港人企业主生意人港人企业主生意人政府高层企事业单位高层企业主生意人政府高层企事业单位高层生意人企事业中高管理层高级技术人员外地人个体户总价万元万元万元万元万元年均推出量约套约套套约套约套年均消化量约套约套套个月约套约套消化量推出量结论商业供给主要商业街道路名称物业类型业态经营品种租金元月出租率绿化路沿街住宅底层街铺服装服饰鞋袜珠宝化妆品医药餐饮通讯银行兴龙路沿街住宅底层街铺服装化妆品医药家私灯饰五金裕兴路高层住宅裙楼，沿街住宅底层街铺便利店设计公司装饰材料五金车行主要大型商业物业商场名称位置规模功能分布租金元月出租率富昇百货新桥路占地万建筑面积万化妆品超市服装鞋家电文化用品部分影剧院仓库与办公大华广场红棉路总高层建筑面积万精品店化妆品麦当劳肯德基服装鞋电子游戏厅美容美发沐足阁西餐厅办公金沙湾购物广场西湖三路总高层建筑面积万服装鞋类皮具化妆品金饰超市家电品牌电器灯饰儿童娱乐城美食广场龙升市场龙升路农副产品肉菜市场商场停车场街铺柜台个层售价元未来商业供给商场名称位置规模功能分布价格元租金元月出租率大华名店城红棉路总高层服饰钟表眼镜皮具男装品牌女装西餐厅酒吧休闲装运动装汇联商业步行街新桥路占地万建筑面积万分区经营男装女装童装精品店鞋金银珠宝音像制品电器通讯书城眼镜特色食品本项目周边商业供给分析项目位置规模间隔价格元租金元月租售情况聚龙湾三期裙楼裕兴路裙楼共层，第层用于办公，第层约万，对外销售招商层铺位共约间，面积，以为主层整体对外招商层街铺层内铺未定年年中层推出约间铺，已售出间，年年中计划推出层其它内铺，目前尚未经营聚龙湾期裙楼裕兴路共间街铺，约开间进深已全部售完，在经营装饰设计餐饮美容等，有少量铺位转租金沙湾花园街铺裕兴路沿裕兴路共间街铺，约开间进深已全部售完，在经营装饰材料施行社建材售楼处地产中介食杂店，铺面有较多的二手转让华毅花园街铺裕兴路共间街铺，约开间进深早期后期早期低价已全部售完，因面积较大进深大，后期二手转让困难，经营不理想结论老城区商业以传统商业为主，满足日常生活消费，住宅底层街铺大量存在，同时，近年出现大华广场富昇百货等大型商业。

西湖区商业主要是以批发为主的大商业流通形式存在，如西湖服装批发市场五金电子批发市场以及金沙湾购物广场等。

新城区目前商业面积供给较充足，销售情况较好，但商业气氛不浓，裕兴路龙升市场龙城路等生意清淡。

主要购物