神山国际生态精品农业休闲度假村项目投资立项申报材料

近年来，该市通过在农村推进的村庄整治和土地置换，腾出了大量发展用地供企业选择。

去年以来，该市不断强化机关效能建设，打破了企业落户项目落地过程中的瓶颈问题，缩短了审批流程，简化了办事程序，降低了企业成本地产市场概述全椒县目前的房地产住宅以老建筑样式居多，因城市土地资源丰富和人们长久以来多年的生活习惯导致以前的住宅多为平房和四五层的普通多层楼房，随着城市现代化的发展进程，房地产开发和建设也都向着规模化产品档次化方向发展，只是目前吸收和引进的先进理念还很缺少，主要表现在住宅房型的外观户型景观等规划设计的滞后性上。

市场调查统计显示年多层住宅市场开发量增幅较大，共包含原有项目的后期建设和多个新项目的建设，上市总量约达到万，年全椒县房源供应基本满足市场需求，在进入年到现在，市场需求量增大。

年的房地产开发主要下特征开发规模扩大。

今年经济复苏，全椒加快了旧城改造的步伐，带动了新轮的开发热潮，房地产计划投资保持了较强的增长势头，开发规模明显扩大。

开发后劲增强。

随着城市化进程的加快，今年全椒县的新开工项目增多，土地开发投资加大，土地购置面积增加，房地产开发后劲增强。

产销衔接脱钩。

今年全椒县房地产开发企业在增加投资的同时，加大了对商品房销售的力度，使商品房的产销衔接脱钩，销略大于产的供求状况。

商品房销售势头良好，个人购房踊跃。

随着住房制度改革的深化和人们投资住房理念的进步增强，今年全椒县商品房销售火热。

商品房开发品牌意识增强。

目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识，在保证商品房开发质量和适用功能外，开发企业在房屋结构外观造型区内配套设施物业管理环境绿化等方面增加投资，形成了各开发企业风格迥异的建筑特色。

进入年，全县将动工多处大规模的旧房改造项目和超大规模的住宅社区的兴建，但产品建设仍停留在单化的普通多层住宅，房价也在已每年左右的速度不断攀升。

全椒县住宅市场和商业市场的发展建设与其它同类城市相类比，住宅市场开发量较大，但开发理念相对落后，具备现代化居住环境和高质量的住宅十分缺乏。

可以预测，全椒县房地产市场新轮的开发高潮期即将到来，升值空间和潜力较大，可以断言全椒县未来五年极具发展潜力的地区关键在于开发经营者是否具备独到的眼光超前的意识运用正确的策略挖掘出市场的空白点。

项目地块解析项目位置见附图。

本次可行性研究范围序号用地性质用地亩容积率综合用地项目地块解析地表状况项目地块内为林地农田荒地水塘等，地块内开发强度较低，周边湖水环绕，且无任何工业设施。

周边配套状况目前地块内几乎无任何配套设施，所有配套设施基本由我司解决。

其中，正式用电由市供电公司提供供电线路至地块红线边，自来水水源取自，污水经达标处理后排放至政府指定区域。

商业设施位于本次项目开发范围之内，其他设施将陆续建成。

规划建筑面积序号物业类型建筑面积万住宅可售建筑面积总计项目定位及发展设想项目整体市场定位根据对项目的优劣分析及周边项目竞争状况分析，我们考虑本项目适宜定位为最具性价比的旅游度假区生态居住区。

客户定位根据我们的项目特性，我们的客户主要定位为社会精英成功人士商务人员高级白领政府机关以及社会团体等等。

价格定位通过对南京市及项目周边区域的房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况，本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。

物业类型销售均价元生态住宅单价其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。

项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目的开发规模市场承接力等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设，年月开工，计划开发期约为年。

年全部竣工。

项目总进度计划图详见附表环境保护及相关措施建设项目环境现状项目地理位置本项目位于全椒县西北部，界于南京市和合肥市之间，南部与宁合高速通道相邻，距离全椒县城约公里，交通便捷，属于长三角与中部省份结合带。

土地利用现状现状土地利用强度不足千分之，主要为居住用地，地块内开发程度低，因此无公共服务设施，无市政公用设施。

建设项目水文气象本地块以山体及林地为主，拥有良好环境条件的同时，必须处理环境与人协调的生态问题。

作为区域级的景观区，因此地块临近的部分应做好周边的绿化及保护规划，留有足够的绿化开敞空间，并且尽量处理好水域山体林地居住区的之间各种关系，避免大面积的改造水面河道山体等。

本项目所在地属北亚热带季风气候，空气湿润，四季分明。

雨量适中，常年平均降水量毫米。

日照充足，年平均气温。

全年无霜期天。

除偶遭水旱外，无其它自然灾害。

道路交通现状地块内部道路为以前上山砍伐小道，道路未成系统，道路宽度约为米。

地块外围公交不可达，内部并无其他交通设施。

建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工环境现状评价结论评价区大气环境质量现状总体良好，符合环境空气质量二级标准的要求，且有较大的环境容量如山湖的现状水质按Ⅲ类标准衡量。

地区地下水质良好白天和夜间声环境质量能够达到城市区域环境噪声标准类标准要求，声环境质量良好。

施工期环境影响评价结论区内完全建成入住还需约个月左右，在此期间将不可避免地对周围居民，以及区域环境造成较大范围的明显影响，主要集中于施工机械噪声进出运输车辆噪声道路和工地扬尘建筑垃圾堆放等问题，由于施工期只是暂时的，只要建设方能够严格按照本报告中所述的环境保护措施进行施工，则施工期对周围环境的影响是可以接受的。

建成营运期环境影响评价结论本项目废气废水和噪声均可实现达标排放，不对周围环境造成影响。

本项目用地选址符合规划，项目有很好的经济效益社会效益和环境效益，可以把先进的国际化都市发展理念经营管理模式引入和县，将如山湖开发成生态休闲旅游别野融为体的生态旅游胜地。

因此认为，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，切实做到三同时，并在使用期内持之以恒加强管理，从环保角度来看，主要污染物做到达标排放，项目建设对周围环境影响不大，本项目的建设是可行的。

新型环保建筑材料的应用新型环保建筑材料的应用是保证住宅功能和舒适度的前提下，要坚持开发与节约并举，把节约放到首位。

在规划设计建造使用维护全寿命过程中，尽量减少能源土地水和材料等资源的消耗，并尽可能对资源进行循环利用，实现资源节约和循环利用的住宅。

节能是通过科学的规划布局合理的功能分区以及住区布置二是通过建筑朝向体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线的节能，来减少能源消耗。

在建筑围护材料中，本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料塑钢门窗环保材料外墙保温材料等环保节能建筑材料，以减少使用能耗减小建筑全寿命使用成本，主要节能措施如下在工程建设中普遍应用了传热系数低隔热效果好的加气混凝土隔热层技术采用密封性好节能作用明显的塑钢门窗以及外墙双层玻璃技术严格按照国家强制标准审查窗墙面积比开展墙体材料革新工作，外墙材料重点推广应用隔热性能好的加气混凝土砌块是使用环保节能型聚苯乙烯板建筑材料，增强建筑维护结构的保温隔热性能是积极引导可再生能源太阳能的应用，住宅区内普遍使用太阳能安装了太阳能路灯充分利用地下水做为自然冷源，在夏季作为冷却水为空调系统提供冷量。

节水是在项目规划中，充分考虑水资源开采利用与补给的平衡关系，以及城市供水与排水系统对节水的有效性二是在住宅区内中，通过雨水收集利用生活废水收集与处理回用等住宅节水措施和设备，解决非优质用水的来源三是在住宅区内中，通过分质供水推广应用节水器具等住宅节水措施与设备，节约用水。

节材是本项目推广应用高性能低材耗的建筑材料如高强混凝土高强钢筋等二是本项目所有物业均实行次装修到位的可选式菜单，减少耗材耗能和环境污染。

投资估算及资金筹措项目总投资估算根据测算，项目的总投资为万元含地价，折合美元亿美元，详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费财务费用合计总投资估算说明土地成本根据土地出让与租赁价格，本项目土地成本分摊成本为万元亩，计亩，土地总价约万元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费政府规费等，费用确定主要参考近期行政事业性收费览表及本项目的优惠政策，项目前期费用万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室内外配套工程等，此项费用根据项目分期开发情况，结合工程施工进度计划投入。

费用确定主要参考近期市建筑工程价格信息，项目建安工程费为万元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述项之和的计取，项目管理费为万元。

不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头企业配合，项目其他费用已充分考虑，同时我公司控制项目成本能力较强，不可预见费按总投资的计取较为合理，项目不可预见费为万元。

财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，加上少量贷款，财务费用预计为万元。

资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款，销售回款不足，则全部为自有资金，项目资金构成序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准，销售过程中将根据客户需求，提供精装修菜单，销售单价亦将随之调整。

物业类型单位面积万销售均价元总价万元生态住宅销售税金及附加测算按当地房地产销售税费计算，综合税率约为销售税率的。

项目销售税金及附加合计为万元。

销售利润经测算项目的利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表序号项目计算公式金额万元销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润销售净利润率净利润销售收入财务分析赢利能力分析经测算，总投资约为万元，开发期为约年，税后利润约为万元，税后销售净利润率为，即使考虑定财务成本及不可预见费用，项目的盈利水平也在正常范围之内。

因此，项目具有较好的盈利水平。

项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。

分析如下在