神木县永乐小区房地产开发项目投资立项申报材料

从较发达区县的发展轨迹来看，神木县的房价依然有上升的空间。

从年上半年市场销售的良好表现来看，下半年房价依然会稳步上升。

刚性需求为主，投资需求为辅由于神木县当地的房地产市场依然处以单单调发展的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求直是神木楼市的主要消化力量。

所以预计在年下半年至年上半年，神木楼市仍然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求为辅。

尽管受到调控影响，神木这样个人口不到万的县城，些土地的招拍挂价格己达到万元亩。

调研报告指出，通过对鄂尔多斯陕北区域上百个投资规模在千万以上的当地投资人显示，房地产在其资产配置中，仍是最主要投资产品，占其资产配置近，而股票基金等其他投资品，配置比例很低。

商业物业迎来快速发展神木县目前大力推进城市话进程，商业物业获得了快速发展，像建设地这种配套不足的区域，商业物业规模及需求必将进步提升，于未来几年迎来快速发展。

项目实施背景大陕北次级经济区经济区域是指在长期发展的过程中自然形成的，由技术水平相近经济特征相同联系密切且位置相邻的地区所构成的经济单元，具有地缘相近经济相关文化兼容三大特征。

根据层级的高低，经济区域可分为级经济区域次级经济区域和微级经济区域三大类。

级经济区域是指按照产业联系技术水平经济结构所划分的跨省区跨流域的大型经济区域。

次级经济区域是指级经济区域内按照产业联系技术水平经济结构所形成的跨市县的中等经济区域。

微级经济区域是指次级经济区域内的小型经济区域。

陕北地区，包括延安榆林两个地级市，下辖个县区。

国土面积约万平方公里，耕地约万亩，人口约万。

各市县之间产业联系紧密，经济发展水平相近，形成了自己的特色，构成了个完整的经济单元，是个典型的次级经济区域。

陕北次级经济区的优势自然资源数量巨大，品质上乘自然资源是区域产业发展的自然物质基础，其数量多寡直接影响区域产业发展的规模大小。

自然资源的质量及其开发利用条件直接影响区域产业活动的经济效益。

同种自然资源，其质量及开发利用条件不同，则开发利用的方式不同，开发利用过程中的成本投入劳动生产率产品质量市场价格等也就不同。

因而其经济效益就存在着明显的差异。

目前陕北的煤炭资源预测储量约亿，探明储量约亿，是世界七大煤田之。

石油资源预测储量约亿，探明储量约亿，含油面积约平方千米，天然气预测储量约亿，探明储量约亿。

湖盐资源预测储量约万，探明储量约万岩盐资源预测储量约亿，约占全国岩盐资源总量的探明储量约亿表。

陕北的能矿资源，不仅数量巨大，而且质量极佳。

其煤炭资源大都为低灰低硫低磷低挥发酚的优质煤天然气资源是目前我国陆上发现的最大的整装气田湖盐和岩盐资源也是良好的食用和化工用盐。

特色农业和区域比较优势显明特色农业是利民当地特色资源，采甩特殊生产方式，开发特色产品并将其推向市场的农业生产经营活动，是独特生产技术与特有自然资源相结合而形成的具有地区竞争优势的特殊农业产业。

区域比较优势是特色农业形成和发展的基础，也是农业结构战略性调整的重要原则之。

陕北地区土地面积万，约占陕西全省土地面积的耕地面积万，占全省耕地面积的人均耕地，是全省平均面积的倍。

土地资源条件相对优越，农作物品质优良。

陕北地区属黄土高原的主体，黄土覆盖层厚达，塬梁峁沟遍布全区，因地势起伏黄土疏松，地形极易受雨水侵蚀。

过去，人们没有认识到黄土是种资源，但最新的研究表明黄土不但是土壤资源，而且是性质结构优良，化学元素和矿物成分丰富的很好的土壤资源。

由于黄土中的化合物和元素含量丰富，种类齐全，分布均匀，加上黄土高原的气候优势构成了特有的生境，决定了黄土层上生长发育的农作物品质优良。

如绿豆红小豆红枣马铃薯养麦。

因此，在不缺少或解决了水的情况下，陕北黄土高原农牧业发展的潜力是很大的。

光热资源丰富，地貌复杂多样，适宜多种作物生长。

陕北地区光热资源丰富，雨热同季，年日照时数达小时。

土层深厚贮水保肥易，气候温和，常年降雨量为。

陕北地处几大自然带的过渡区域，生物品种多，生态类型复杂，形成了鲜明的地域特色。

陕北地区是我国玉米谷子糜子高梁薯类最适生长区之，也是我国目前最大的优质水果特别是苹果最佳产区。

植物中粮食以杂粮杂豆为主，果树以红枣苹果为主树种以杨柳为优势种，动物中以羊为优势种。

特色农业发展已有定基础。

陕北地区土地资源丰富，以羊为主的畜牧业和以枣苹果杏为主的经济林果具有很大的区域优势，在陕西省占有重要地位。

陕北是世界上苹果土豆红枣杏等农作物的最佳优生区之，陕北地区烟遮阳技术控制阳光辐射和热量进入外墙的技术新型节能建材等节能效果分析节能能保温隔热本项目外立面没有采用过多的凹凸结构，形体规则，从而减小形体系数，有利十节能保温。

外墙采用保温砂浆，减缓热量进入墙体。

高强建筑材料应用目前我国高强度钢筋水泥等建筑材料应用正不断推广。

据测算，在建筑用钢方面，用替代就可以节省的钢材，替代则可节省以上的钢材，而每吨钢至少要消耗吨煤另外，在水泥与混凝土的应用中，建筑市场上的水泥是级，级其以上的仅为水泥总量的，而采用级水泥比级水泥每立方米混凝土可少用水泥约千克。

本项目全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头铸铁螺旋升降式截止阀推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。

通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少左右，全年可节约大量用水。

绿色照明本项目产外公共部分拟采用绿色照明系统，用紧凑型荧光灯代替白炽灯，节能约，每年可以节省大量能耗。

第八章项目管理与实施进度安排项目管理原则和制度项目管理原则和制度项目在建设实施过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行工程质质量领导负责制度项目法人责任制度招标投标制度合同管理制度工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。

项目建成后，应严格按照目家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。

此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集整理和归档。

项目实施方试组成精干高效的实施班子，分工负责抓好项目建设的组织计划招投标谈判采购土建安装调试和人员培训等工作，并应同时做好协调工作，采取平行交叉作业的方式进行设备的考察谈判购置安装调试和培训及土建工作。

项目招标招标范围达到下列标准之的，必须进行招标施工单价合同估算价在万元人民币以上的重要设备材料等货物的采购，单项合同估算价在万元人民币以上万元人民币以上的。

本项目在建设过程中，应严格执行中华人民共和国招投标法和陕西省房屋建筑与市政基础设施工程施工招标投标管理办法，项目勘察设计建筑施工及安装工程工程监理设备采购等均进行招标。

招标组织形式要材料等拟采用的招标组织形式为委托有资质的招标代理机构进公开招标。

项目实施进度安排建设工期根据本项目的建设内容和规模，并充分考虑建设单位的实际情况，经与本项目实施单位神木鑫禄房地产开发公司协商，项目建设期个月。

本项目预计完成各项前期准备工作需要个月，又考虑到神木冬季施工的不便性，施工阶段从第年月开始，到第二年年底全部交付使月。

第九章项目投资估算及资金筹措投资估算投资估算依据本项目投资采用估算指标法估算，各类设施按同类产品的市场价估算投资额土建工程参照同类工程造价指标计算设备价格按生产厂家提供的价格及收集到的市场价格计算其他费用按国家文件标准取费建设单位管理费依据陕西省建设工程其他费用定额建设工程监理费依据发改价格号规定市政公用设施配套费依据关于规范我省城市基础设施配套费的通知陕价行发号规定设计费依据计价格号规定可研编制费依据计价格号规定勘察费为暂估价招标代理费依据计价格号规定新型墙体专项费依据陕政办发号依据施工图审查费陕价行函号规定征地费万元亩考虑。

基本预备费按照计取。

注不含材料动态因素和政策性调价。

项目投资估算经估算，经估算，项目总投资额为万元，具体如下建筑安装工程费万元。

包括住宅万元，商业万元，地下建筑万元，总体万元。

工程建设其他费用万元。

预备费万元。

建设期贷款利息万元。

土地费用万元。

资金筹措本项目所需总投资为万元人民币，由神木县鑫禄房地产开发有限公司自筹，其余万元通过申请银行贷款解决，按照两年进度带入，现行的年期以内贷款利率计算。

建设期每年申请贷款万元。

建设期贷款利息共计万元。

按照建设项目经济评价方法与参数年第三版规定，建设期贷款利息作为固定资产投资直接计入项目总投资。

第十章财务分析项目评价依据本项目的财务评价主要根据本报告前述章节提供的建设内容建设规模建设方案及投资等参数和对同类项目日常经营费用收入情况的充分调研所掌握的数据进行的。

财务评价的方法参照国家发改委建设部颁发的建设项目经济评价方法及参数三和国家发改委年颁布试行的投资项目可行性研究指南试用版及国家现行的财税制度的有关规定，并结合了本项目的具体情况。

本财务分析中建设期年，经营销售期年。

项目财务评价项目成本分析项目固定资产投资万元，包括建设工程费工程建设其他费预备费和建设期贷款利息。

详见附表项目总成本费用估算表。

营业收入税收分析本项目建设内容包括住宅商业及酒店地下室三个部分。

根据建设成本和周边同类项目的售价，本项目价格定位为住宅价格按照元出售车位价格按照万元位商业及酒店价格按照元月出租。

其中商业及酒部分的租金据每两年的增长来测算。

商业及酒店建成后承租，按照第四年第五年达到第四年后进行测算。

该项目营业税金及附加包括营业税城市建设维护税教育附加税地方教育费水利建设基金。

其中营业税为营业收入的，城建税教育附加税和地方教育费分别为营业税的，水利基金为营业收入的。

土地增值税印花税企业所得税税率分别为应纳税额的。

城镇土地使用税根据当地元平米房产税按照租金的。

财务评价报表项目总投资估算表项目总成本费用估算表项目利润与利润分配表项目投资现金流量表。

盈利能力分析总投资收益率总投资收益率表示总投资的盈利水平，是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均利润与总投资的比率。

总投资利润率利润总额总投资总投资利润率高于行业基准值，表明用总投资收益率表示的