福安康颐养中心项目投资立项申报材料

是玉溪经济社会发展的需要玉溪市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设的任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。

因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索的重要课题。

玉溪市福安康颐养中心项目的建设正是探索福利事业社会化的排头兵。

是玉溪生态城市建设的需要老年社会服务业是生态城市建设的重要内容。

项目是个老年人颐养中心，环境的规划和建设布局是以花溪秀河茂林修竹亭台水榭假山奇石山水浑然天成为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。

旅游小镇的建设又可为项目提供强有力的外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设的根本目的。

第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业的部分，它的存在和发展是社会文明进程中的有益产物。

截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数的岁之间的老人万人，占全市人口总数的岁之间的老人万人。

站全市人口总数的岁之间的老人人，岁以上的老人位。

红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数的岁之间的老人万人，占全区人口总数的岁之间的老人万人岁之间的老人人，岁以上的老人位。

据统计，玉溪市老龄化比例以每年的增长率递增。

以上数据显示，开办养老机构有着庞大的客源，为项目建设运营奠定了坚实的市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

玉溪是适宜人类居住的地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好的老年公寓。

因此，我们投资的老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。

据此，我们对玉溪现有的两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易的两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本的电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住的人员标准上比夕阳红更高些，等待入住的人也较多，星光公寓的缺陷是床位少面积小。

据调查，老人希望环境好，有配套的健身设备娱乐设施。

对社会各阶层调查情况各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是种社会趋势件大好事。

特别是在职员工认为老年公寓式未来老人的归宿，在岁左右的人群中，大多数人认为未来的养老靠子女的可能性不大，选择入住条件较好的老年人公寓的人数较多。

从费用上来说，行政事业单位离退休干部对费用元人月左右可以承受，企业单位退休工人在元人月左右可以接受。

年玉溪市老年公寓入住人数示意图已解决余人入住问题营销方案高起点高标准功能全精心建设颐养中心颐养中心是提供老年人个性化的居住条件和人性化的服务内容，其住宅形式般要包括居家式住宅酒店式公寓及医院式的养老病房，同时颐养中心兴建在城市周边，功能设置还需提供多种生活必备设施和娱乐健身配套设施，人性化的家政服务医疗服务娱乐服务。

将老年人教育医疗康复娱乐体育等服务内容都寓于其中。

因此，福安康颐养中心牢固树立以人为本服务第满足需求共享生活的经营理念，让老年人进得来留得住有所乐有所学有所养有所为，使之能安心快乐颐养天年。

现代老人需求更多的是精神文化，追求的是安静祥和舒适优雅的环境。

福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求未入住老龄人口万人人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特传统的民间文化和现代文明，使之具备定的旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。

二营销策略老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状现代老年人特点制定恰当的营销方案。

宣传策略扩大宣传，找准选创切入点。

针对送老年人到养老院是子女不孝的表现的社会陈旧观念，岗位主要职责管理定员下属编制备注董事会主任全面负责中心管理工作属下所有员工主要为主任副主任编制财务部财务部经理协助所以财务工作负责所有财务工作行政部行政部经理负责办公室日常工作物业人事管理工作含保安人服务部服务部经理负责餐饮保洁清洗日常管理工作采供部部门经理全面负责中心所需日常物资采购管理康复护理部门经理负责康复室医疗室护理室的日常工作护理人员随规模扩大增加活动中心部门经理负责健身室娱乐室文化室的日常管理工作合计累计运作机制简介人员编制整个项目人员定员编制为人。

全面推行现代企业管理制度，采取董事会下属的中心主任负责制，中心主任对董事会股东负责，各部门经理对中心主任负责，所属员工对部门经理负责，将决策层和执行层严格区分，采用层层聘用制方法。

人员的配置，关系到整个企业的发展。

在合理设置岗位的同时，注重对人才的引进，严格按照以岗定人任人唯贤的用人机制，面向社会公开招聘主要管理人员。

加强对员工的岗位技能观念心态服务理念等培训及培养工作。

对主要管理人员实行年薪制，部门及下属员工实行绩效考核，充分调动员工的积极性，体现多劳多得的分配原则。

要求所有从业人员，从自身岗位做起，从小事做起，注重学习，形成高效团结务实关爱的企业文化内涵氛围。

所有员工必须签订劳动合同，并享受国家规定的相关养老医疗保险等福利待遇。

第九章项目实施进度项目建设期中心建设本项目建设期十八个月，控制时间年月至年月，其中年月完成筹备及规划和建设设计，年月完员配置等其他工作，年月完成主体工程建设，年月完成竣工验收并试营业。

建设期前期时间分配可行性研究和初步设计的编制审批时间需个月。

初步设计审批个月。

施工图设计招标个月。

基础设施建设个月。

主体工程完工个月。

设备采购和安装个月。

人员配置个月。

竣工验收试营业个月。

以上各建设阶段可根据情况有所交叉，具体实施进度见计划表。

项目实施进度计划祥见项目实施进度计划表项目实施计划进度表时间项目年年年完成可行性研究并上报前期工作建设场址四通平工程方案设计及施工招标管理操作人员进行筛选培训主体工程收尾试运营正式营业第十章工程的组织管理工程的组织管理本项目严格按基建程序进行申报审批，控制好建设规模，合理安排资金，积极充分扎实地抓好前期各项准备工作。

遵循国家财政部建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求，项目建立严格的财务工程监理制度。

为确保项目建设的工期质量和效益。

公司实行主要负责人，全面负责实施和管理项目的项目法人责任制，并成立人员精干的职能部门，处理日常工作事务。

主要设备土建工程及所需物资，均按照国家有关招标法律法规进行公开招标。

项目资金实行专立帐户专人管理，采用报账制支列，由项目工程承担单位提出资金预算，报董事会审定，按资金支出进度报账，并委托有关部门对资金实行监管。

严格按规定实行工程建设项目监理制，严把工期质量资金关。

严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责制。

招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第号令，设计勘察施工监理及设备采购等各个建设环节，均需按国家有关招标法规进行招投标，择优选定承建方。

招标范围工程项目的设计规划施工监理主要维修设备其他相关配套服务功能设备车辆办公用品等均全部实行招投标。

招标组织形式采用内部或者委托招标招标方式采用公开招标。

第十章投资估算及资金筹措投资估算估算范围工程费包括建筑安装工程设备购置及附属工程。

其他费用与本项目直接有关的无形及递延资产。

预备费即基本预备费及涨价预备费。

估算依据投资估算按玉溪市现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以全国统建筑工程基础定额土建工程云南省预算基价和云南省建筑安装工程综合费用定额为依据。

建筑工程按玉溪市近期同类建筑工程造价估算。

建筑工程费用指拆迁费用场地修整主体建筑场馆等工程建设费用。

单价按玉溪类似工程的费用计取。

设备及安装工程费用包括相关多功能服务项目设置设备及材料的购置和安装费用。

公用工程及辅助工程的建设费用设备及安装费用不再单列。

勘察设计费及工程建设监理费，依国家规定和本项目行业特点，费率按下限计取。

勘察设计费为第第二项费用的。

建设单位管理费按固定资产投资的计。

预备费费率按第二三项费用和的计。

本项目固定资产投资方调节税为零。

估算结果本项目总投资万元，其中固定资产投资万元，无形及递延资产万元。

资金筹措项目总投资估算万元，其中自筹万元。

银行贷款万元。

流动资金由投资方自筹。

第十二章经济效益分析及评价主营业务收入我中心是个高起点高标准功能齐全的颐养中心，综合各酒店公寓居家式的私人住宅和医院式的养老病房的收费标准，平均按每人元月标准收费，第期入住后住宿及伙食科实现收入万元，第二期建成完工后收入预计可达万元。

考虑到有部分特别护理的特殊老人，我中心计划人的床位，护理标准每人元月，可收费万元。

成本费用估算我中心投资该项社会福利事业，可为政府解决多人的就业问题，劳动定员计划第期需安置人，第二期人，共安置人固定资产计提折旧，按国家政策年计提，预计净残值率，第期完成固定资产投资万元，按第期营运承受能力，年折旧率计提年折旧万元，全部工程完工适当延长折旧年限，按年综合折旧率计提万元无形资产土地万元按国家规定的使用年限年平均摊销，年摊销万元资金费用估计我中心预计投资万元，自筹资金万元，银行解决贷款万元，计划第期贷款万元，第二期增加万元，产权式公寓约万平方米，可回收资金万元。

工程完工投入运营后，利用折旧和土地摊销万元，加上实现的部分利润，每年可回收约万元，随着借款余额及利息的减少，可以加大还款力度。

由于社会福利事业国家给与予税收政策扶持，该项目涉及税收因素对收益的影响盈利综合评