福州2011-10号宗地房地产项目投资立项申报材料

目前每个家庭的收入是用来小孩子的教育投资的，而投资离不开重点学校的务色。

目前福州有所重点小学，而鼓楼区就有所，如鼓楼实小即屏东小学，钱塘小，鼓小，鼓二小，附小，二附小，福州实验小学，乌山小学。

如此丰富的教育资源决定了周边房价。

近年来随着效应的显现，写字楼迈入黄金期，楼宇经济进步升华，又引来了总部经济，高档写字楼办公场所的可供给量越来越少，租金也就自然以稀为贵而水涨船高，由于需求旺盛，五四内的楼宇租金已大幅上涨二项目概况宗地号项目情况宗地号地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值不可限量。

该地块曾在去年月，经轮竞拍以万元出让，每亩单价万元，楼面地价元平方米，刷新当时福州楼面地价新高，后该地块因故被收回，此次再度公开出让。

宗地地块示意图二宗地号规划总体要求及主要技术经济指标宗地号秀冶里新村地块地块位置鼓楼区五路西侧，秀冶里新村地块占地面积平方米合亩容积率不大于土地用途住宅用地绿地率出让年限住宅用地年起始价万元起始楼面价元平方米三周边环境项目周边环境分析区位评估区位非常好，该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧，处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。

东街口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。

规划评估地处在市中心，区位价值无敌，不足之处是地块面积较小。

该地块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区。

交通评估该地块的西侧是五路，北面是津泰路，南面是古田路，交通四通八达，配套完善，且与福州各大商圈如五四路宝龙城市广场等距离近，驱车只需几分钟，是真正的市中心所在，出行非常方便。

景观评估该地块临近东街口，聚集了大量人气，人文景观丰富。

往南有五广场于山风景区福建大剧院，往北方向有五四路商务中心，西部还有冠亚广场等，往东方向有台江步行街，周边商业景观较多。

二周边生活配套设施东街口五广场永辉超市东百大洋百货新华都购物广场榕城大酒店福建大剧院长城沃尔玛五商场阿波罗大酒店福建医大附属第医院协和医院中山医院鼓楼医院福州儿童医院。

教育配套福州实验小学福州中福州小福州五中鼓二小学延安中学福州第十中学鼓楼实验小学湖滨小学。

公建配套周边公交站东街派出所福州市公安局五广场于山风景区福建大剧院法海寺鼓楼教育局建筑设计院。

周边配套示意图四项目素质分析优势地块处于日益稀缺的市中心地块交通便利，四通八达处于东街口商圈乌塔商圈五广场商圈等几大商业中心，区位优势明显配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全市中心人流量大，商业资金回笼快二劣势地块面积较小，体量不大规划为住宅用地，用途单地块周边被各建筑物环绕，没有紧邻主干道三机会位于市中心，是不可多得的纯住宅用地地铁号线东街站将助推该区域的发展城市发核心商业圈，区位优势明显周边生活配套商业配套成熟四威胁来自同区域新建项目的威胁，如五北路东侧正祥中心元平起始楼面价较高五周边项目世欧王庄目前福州城区规模最大的旧城改造项目之。

整个项目共分为个地块，总建筑面积约万平方，其中商品房万平方，安置房面积万平方，地面商业建筑面积约万平方米，加上其它商业面积后，整个王庄商业面积近万平方米，总体容积率为，世欧王庄项目规划建设数十栋层的国际化摩天住宅及大规模高档商业综合体，建成后将形成海西规模前列的超高层城市综合体。

二恒力城福州中心地标作品，位处福州市五四路，项目规划为三栋住宅和栋写字楼，层现代建筑风格住宅，层高端写字楼，以米的高度，雄踞五四路高端建筑集群。

项目规划层为福州中心品牌大型商业旗舰，汇聚国际线品牌磁力，建立福州高尚消费领地罕见的地下四层全智能化停车场，深入地下约米，机动车位约个，非机动车位约个。

六总体发展构想项目定位项目起始楼面价比较高，规划为纯住宅用地该地块位于地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值好，项目定位为中高档住宅，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，主要是吸引中高收入人群，例如东街口经商的人群，及五四路的白领阶层，还有看中该区位优势前来的投资者等。

二发展思路地块位于市中心汇聚国际线品牌磁力，建立福州高尚消费领地罕见的地下四层全智能化停车场，深入地下约米，机动车位约个，非机动车位约个。

六总体发展构想项目定位项目起始楼面价比较高，规划为纯住宅用地该地块位于地处市中心，位于东街口商圈范围内，毗邻五四路商业中心，配套完善，交通便利，区位价值好，项目定位为中高档住宅，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，主要是吸引中高收入人群，例如东街口经商的人群，及五四路的白领阶层，还有看中该区位优势前来的投资者等。

二发展思路地块位于市中心，毗邻东街口商圈和五四路的商业中心，此区位周边的世欧王庄是目前福州城区规模最大的旧城改造项目之，恒力城是福州中心地标作品，位处福州市五四路。

此区位周边目前发展势头强劲。

交通便利，区位优势明显，配套成熟，金融商贸文化科技医疗学校齐全。

因此可以在这优越的发展前景上多做宣传，突出楼盘项目周边配套的齐全，区域市场具有较大的发展潜力来吸引购房者的注意。

三总体规划理念该地块位于福州鼓楼区五路西侧，津泰路南侧，处在东街口商圈辐射范围之内，毗邻五四路商圈合五商圈，人流量充足。

东街口商圈是福州市的核心商圈之，受到政府的重点关注，而且商业配套成熟，交通四通八达，景观丰富，区位价值无敌，发展收效快，是市中心不可多得地块。

不足之处是地块面积较小。

该地块规划为纯住宅用地，由于地块高度不受限制，可建设高层住宅小区，可以最大限度的吸引购买者的购买。

七资金筹措及使用计划项目资金筹措宗地年号是被蒋先生以亿元拿下，项目资金来源于自筹资金，但由于数目庞大，其中左右的资金可能来源于银行贷款。

二项目成本分析开发成本费用表计算依据说明项目计算依据费率合计万元开发成本土地费用前期工程费土地面积三通平元建安费规划设计费万建安费策划费万建安费水文地质勘测万建安工程费实际面积住宅元实际面积办公元实际面积商业元实际面积车位元基础设施费土地面积供水元土地面积供电元土地面积煤气元土地面积绿化元土地面积排污元土地面积道路元公共配套设施费实际面积元实际面积元实际面积元建安费开发期间税费万项之和不可预见费万开发费用开发成本管理费用万销售收入销售费用万假设借款为开发成本的财务费用万合计三项目销售收入预测本项目参照周边的楼盘恒力城世欧王庄等对比楼盘的均价在元左右。

本项目的实际建筑面积土地面积容积率所以本项目的销售收入预测万元四利润预测预测利润销售收入成本万元八项目投资收益经济分析项目投资效益分析项目住宅建筑面积平方米单方成本元总成本万元目标售价元销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论该项目总利润高达亿，投资回报率超过，及具有投资价值。

二项目敏感性分析销售价格变化财务净现值万元内部收益率建设投资变化财务净现值万元内部收益率从上表可以看出，该项目的经济指标对销售收入变化的比较敏感。

对投资的敏感度很低。

所以市场的销售价格变化会引起该项目的不稳定。

因此，该项目存在的定的风险。

建议从此分析来看，建议该项目应该做好房价的价格变动所带来的影响，或着先降低价格的初始房价，就不会导致过大的变化，稳定房价比较重要。

资金预测销售周期根据公司以往开发项目的经验预测，该项目的销售周期应该在年左右。

初步结论从该项目的开发建设投资来说，投资稳定就好。

加上好的物业管理会给它带来更大的好评，以便公司打造良好品牌形象，树立个具有知名度，高品质的规模项目。

从项目投资回报率来说，该项目有较高的回报率。

所以该项目是可行的。

九项目风险分析政策风险政策风险主要来自两个方面，是国家宏观经济政策，如税收政策贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。

国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。

宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。

具体防范可以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时有效地调整，并制定相应的执行措施。

通过事前和事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。

二法律风险宗地号是受政府规划的，所以在相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。

三财务风险财务风险是指项目财务结构不合理融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。

该项目面临的财务风险主要有以下两种无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。

利率变动风险。

投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。

四购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。

购买力风险是种需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定的因素。

由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

五经营性风险印尼海啸南方暴雪汶川大地震给该地区的居民和企业带来了巨大的人身和财产损失，尽管福州