站西街三角地南区危改商业项目投资立项申报材料

经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件。

北京市经济的发展速度连续多年持续在以上，表现出种持续稳定增长的形势，这点从房地产投资增长势头不减也得到了佐证。

居民收入水平也在稳定增长，以北京市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，扣除价格因素，实际增长，实际增幅比上年同期提高个百分点。

城镇居民人均消费性支出元，增长，扣除价格因素，实际增长。

区域经济情况调查区域生产总值北京市中心城区年国内生产总值亿元东城区崇文区西城区宣武区国内生产总值亿元区域主要经济指标年北京市各城区主要经济指标比较地区人均国内生产总值元全社会固定资产投资万元人均社会消费品零售总额元常住户籍人口万人平均工资元东城西城崇文宣武朝阳海淀北京主要商业情况介绍北京市商业发展规划北京市商业发展的规划重点概括为以下几点促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展提高三区，即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展的水平。

繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈开拓十城，即开拓十个远郊区县中心城镇的商业中心培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街区完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。

总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三圈十城十街社区为骨干的商业网络新格局以发挥北京优势的商业为龙头以突出北京特色的辐射型服务型商业为主体的现代大都市商业体系。

区域重点商业区主要城区商业状况统计分析年大中型批发零售贸易业商品购销存总值单位万元东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区商品购进总额商品销售总额其中对居民销售额年末库存年北京市各城区各类消费品零售额比较东城西城崇文宣武朝阳丰台石景海淀区区区区区区山区合计吃的商品穿的商品用的商品烧的商品二交通及基础设施状况北京总体交通状况近几年来，北京的交通状况得到了很好的改善，建成了以北京市各城区消费品零售额比较东城区西城区崇文区宣武区朝阳区丰台区石景山海淀区合计吃的商品穿的商品用的商品烧的商品四环，三线为主体的交通网络。

同时，北京的各主要道路也进行了改造和扩建。

地铁及轻轨的修建也以初步形成了规模。

年，北京市区道路长度达到公里，新增城市道路长度公里，地铁运营线路达到公里，增长。

公共电汽车运营线路达到公里，增长。

公路总长度达到公里，增长。

但是随着年奥运会的到来和未来北京的发展趋势，现有的交通状况还不能完全满足社会的需求。

北京未来的交通发展以将方便快捷安全有序经济环保为目标，全面推进北京交通建设与管理的现代化进程。

加快轨道交通城市道路高速公路首都机场扩建等工程建设，形成以公共交通网络为主体以城市快速轨道交通为骨干对外交通发达的现代化交通体系，为保障和促进北京社会经济及城市发展提供充分的交通条件。

把城市轨道交通建设作为重点，建设北京城市轻轨地铁八通线地铁五号线地铁四号线地铁奥运支线东直门至首都机场快速轨道交通等工程。

到年，北京市新增轨道交通线路公里，总里程达到公里，地铁在城市客运出行量中的比例达到左右。

建设完成五环路六环路京密路等高速公路和批级二级公路项目，到年，全市高速公路达到公里，公路通车里程公里，公路网密度达到公里平方公里。

加强城市路网建设，加快完善由环路通道线联络线组成的快速干道系统结合旧城改建，增大城区路网密度。

到年，新建和改建城市道路公里。

加快停车场建设，缓解市区停车难问题在重点地区建立停车诱导系统优先在轨道交通换乘站和大型公交枢纽站配建定数量的机动车和自行车公共停车位。

区域交通及设施状况东城区的交通十分发达，以东长安街朝阳路朝阳北路三条平行线为主线贯穿东西，以南河沿大街王府井大街东单大街东二环为主线贯穿南北形成了本区的网状分布，东西向主要大街包括南部有北京站东街北京站西街崇文门西大街前门东大街东长安街建国门内大街中部有五四大街东四西大街朝阳门内大街地安门东大街张自忠路东四十条路北部有鼓楼东大街交道口东大街东直门内大街安定门西大街安定门东大街南北向主要大街包括西部有鼓楼外大街景山东街北池子大街南池子大街正义路中部有安定门外大街安定门内产信息的渠道以广告宣传为主体，但广告宣传与亲友意见售楼处咨询间的比例差距并不明显。

其他区域则表现出不同特点，如公主坟中关村等西部区域以广告宣传为主，东部区域则与崇文门地区呈现出相似的特点。

重点区域商业形式的分布本区公主坟西直门中关村赛特金融街集中商业商铺其他商业形式本区公主坟西直门中关村赛特金融街集中商业商铺其他注本地区的商业形式以小型商铺为中坚，与此区域个人作为资金来源的特点是相吻合的，另外，赛特金融街地区也呈现出相同特点。

重点区域商铺经营种类的分布经营种类本区公主坟西直门中关村赛特金融街餐饮娱乐贸易其他注餐饮娱乐贸易及其他经营形式所占本区公主坟西直门中关村赛特金融街餐饮娱乐贸易其他比例相当，无明显区域差异。

地区贸易其他所占比例较为突出，表现出明显的商务特征。

重点区域房产付款方式的分布付款方式本区公主坟西直门中关村赛特金融街次性按揭注次性付款的方式均低于按揭。

除赛特地区选择按揭付款的被调查者不到，其他各区则无明显差别，按揭基本在左右，次性在左右。

重点区域需求面积的分布本区公主坟西直门中关村赛特金融街次性按揭本区公主坟西直门中关村赛特金融街以下以上需求面积本区公主坟西直门中关村赛特金融街以下以上注本地区和赛特地区对商业铺面的需求集中在之间，其次是以下。

对于以上的铺面，各区的需求量很小。

因此，是最佳需求面积。

重点区域选择房产位置的分布崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街临街路口无特别要求位置崇文区公主坟西直门中关村赛特金融街临街路口无特别要求注多数被调查对象选择临街的地理位置，基本在左右，对于是否在路口则无特殊需要。

重点区域房产装修标准的分布装修标准本区公主坟西直门中关村赛特金融街毛坯精装注选择毛坯房与精装修的比例基本持平，表明消费者对本区公主坟西直门中关村赛特金融街毛坯精装于商铺的装修标准持有不同的观点重点区域客流要求的分布客流要求本区公主坟西直门中关村赛特金融街般集中非常集中注对于商铺的客流要求以相对集中为主体，对于非常集中的客流不具有特别要求。

本区域商业住宅办公的需求情况调查本区公主坟西直门中关村赛特金融街般集中非常集中商业需求面积以下房产位置临街路口无特别要求房产价位元付款方式按揭次性商业形式商铺集中商业其他商铺种类贸易餐饮娱乐客流要求集中非常集中般资金来源个人公司其他装修标准毛坯精装信息渠道广告亲友售楼处咨询住宅性别分布男女年龄分布岁婚姻状况已婚未婚工作区域朝阳东城崇文现居住区域朝阳崇文东城教育程度大学高中研究生单位性质国有外资集体职务分布般管理人普通职员部门领导交通工具公交车私家车自行车家庭收入元消费支出储蓄教育保险家庭结构三人单身两人现住房结构二居三居居意向户型二室二厅卫二室二厅二卫三室二厅二卫现住房面积以下意向面积购买目的改善条件投资其他建筑形式板楼多层塔楼现住房权属私人单位集体未来三年置业意向不确定肯定否定购买因素价格交通地段装修标准精装普装菜单式信息渠道广告售楼处咨询亲友写字楼需求面积以下房产位置无特别需求临街路口房产价位元购买因素交通价格地段资金来源公司个人其他付款方式按揭次性物业需求中档普通高档装修标准精装毛坯配套设施车位商务中心会所信息渠道广告售楼处咨询亲友三项目市场可行性的基本结论从基础开发条件分析本案的环境条件通过对项目基础条件的调查，本案所在地处于北京的老城区中心，千年北京的发展历史，悠久文脉地脉人脉特征在这里得到了最集中的体现。

北京在申奥成功后，对市政的投入必然大大加快加强南城建设，区域市政整体条件也将得到了很大改善。

除了道路交通高速发展之外，区域也加快了轨道交通的发展速度。

整个区域的重要公共设施，均集中在项目周边区域，如同仁医院汇文中学新世纪商场崇文门饭店北京游乐圆北京体育馆等大型设施。

另外，本案所属区域属于老城区，传统文化的氛围比较浓厚，对于发展旅游型商业提供了保证。

从经济情况看，北京的直处于较快的增长状态，居民的收入水平也在显著提高，但从本案所在区域的经济情况看，具有和其他区域不同特征，区域经济发展增长集中在商业零售旅游制药等行业，本案周边区域已初步形成了以商业旅游等行业为特色的客户人群。

纵上所述，从对本项目开发基础条件的调查分析，可以看出本项目所处的项目基础条件从硬件设施等方面具有较大的优势。

从整体的经济条件环境看，也具有有利方面，重点在于其区域的商业环境优势和旅游及传统文化基础。

从统计资料调查分析市场发展趋势通过对北京市场近年来项目开发市场所做的统计分析表明从商业市场的调查情况显示，北京商业市场除了大型商场以外，主要以中小型商铺的形式分散布局，从近几年的发展趋势看，特色商业街成为商业市场的支新秀，但商业街的开发模式规模经营种类等相关条件准备普遍存在不完善的特点，缺少很好的规划设计与经营管理措施，从长远目标角度上看，商铺投资和经营逐渐成为本案所在区域个新的投资热点，特别是受到外地来京经商的人群增加的影响，商铺投资经营将成为个区域发展的优势，尤其是有特色的专业商业街。

从区域市场调查分析本案市场发展的特征本案周边的商业情况来看，大型集中商业，如新世界商场，经营情况较好，从目前的情况看，要实现较好的经济效益，必须完成有效的市场定位。

从目前的写字楼市场来看，高档写字楼的销售市场与其他区域相比有较大的弱势，写字楼的销售价格和住宅销售价格比较接近。

反映出的区域商务市场并未形成。

北京的住宅市场呈现供求两旺的状态，住宅的价格因素重点集中在产品的性价比方面，即在相似区域，相似条件下，在产品的功能设计市场推广物业服务等方面产生的差异性，从