1、委会有关文件精神，该地区土地开发由南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司负责，区内土地增值收益用于区内基础设施建设。因此，本项目建成后的土地开发出让等的增值收益可作为业主的收益，其土地增值收益可偿还银行贷款本息，并用于小区的开发建设和基础设施建设。项目长期借款按年长期借款，名义年利率按计算。本项目的收入为土地增值收益，按有关文件规定，主要用于开发区的基础设施建设，不缴纳土地增值税和所得税，营业税率为，城建维护税，教育费附加。法定盈余公积金提取比率，公益金提取比率。财务评价土地出让收入该项目为城市基础设施建设项目，没有直接的财务收入，其主要收入为小区内可开发土地出让的增值收入。随着城市化进程的加快和南充市向大城市转变的步伐加快，到年要实现省政府的规划和南充市城市总体规划目标，在今后年中。

2、及嘉陵江为主四横四纵八条生态廊道。城市功能分区城市功能分为四大功能区。中心商务心顺庆旧城中心商业区，高坪江东商务区工业区以制造业和化工为主的二三类工业主要布置在嘉陵区都蔚坝高教高新技术园区以科学城大学城会展中心为主，主要布置在白土坝华风燕儿窝物流园区，以铁路货运站为中心的小龙片区规划内全市的物流中心。城市对外交通体系规划铁路规划兰渝铁路从西充方向进入南充市编组站，与现状的达成铁路共线，由东站出线到重庆方向。规划远期的铁路客站北移国道和国道均移出城区。国道从西边通过，在二洞桥与成南高速立交。规划在南家沟与原国道盯接在南面城市边缘通过，在西山与原国道相联，形成条的复线客运站在城南嘉陵区城北马市铺城东各设置个客运站桥梁近期实施大东街嘉陵江三桥小龙电航桥中坝步行桥。远期实施都京坝张爷庙桥龙门大。

3、展，城市化的进程将大大加快，目前，我省城市化水平在左右，低于全国平均水平，而南充市更低。从国家经济建设向中西部地区倾斜的方针和国民经济社会发展规划来看，未来年，城市化进程将处于较快发展时期，城市的数量将不断增多，规模将不断扩大。预计到年，全省城市化水平要达到，到年将达到中区为花园住宅区，占地亩，西区为高档别墅及花园住宅区，占地亩。本项目拟开发面积为亩，主要分布在中区和西区，约有亩位于东区，东区所占土地规划为娱乐及商业用地。本项目道路及改河等工程占地约亩，可供出让的土地约亩。根据本项目的实际情况，考虑到南充市近几年城市发展情况及至年的发展规划，本项目建成后，将使该地区的土地迅速增值，可加快该区域的开发，预计在本项目建成后的年内，完成全部土地的开发。按照南充市人民政府及南充市经济技术开发区。

4、城市用地规模平方公里远景年城市人口为万人，城市用地规模平方公里。城市结构未来城市结构形成核心，两轴三环，八条廊道核即个城市核心，由旧城商业区和商坪商业区组成个拥江的中央商务区，是城市重要功能区和城市景观重点区心以嘉陵江中坝为绿心，形成以生态休闲为主的城市生态绿地两轴两条城市发展轴线。东进轴以东西交通干道大东街至高坪东方大道构成南北轴线即果州大道北干道人民南北中路南干道滨江大道江东大道三环三条城市线。内环以玉带路滨江大道构成，围绕旧城顺庆区和南门坝，主要缓解中心区的交通压力中环以小龙电航桥嘉陵江三桥及西山环路组成城市中环线，构成三区便捷的交通联系外环以绕城高速围合而成的大外环境，作为城市的快速线沟通城市外围的产业环八条生态廊道利用城市内外部自然山水环境资源，全面开发城市绿化美化亮化，规划。

5、乡人民生命安全的系统工程。它涉及地理气象河流等诸多学科。由于其直接体现的是社会效益，经济效益是间接甚至是陷性的而往往被人们所忽略。但是，随着我国改革开放进程的不断深入发展，在充分体现社会效益的同时，如何更大程度的提出和发掘其相关的经济效益亦是任何项市政建设工程都必须考虑与重视的问题。洪水的侵袭不仅使人民群众的生活国家的财产受到损害，更为严重的是，它制约了地方经济的发展，大量的土地不能开发利用周而复始的破坏，侵袭给国家和人民群众带来无穷的灾难，城镇的规划发展更是难以实现。如何有效地开发利用这些土地，完整地实施规划的开发区建设，以带动整个开发的发展是十分迫切而重要的课题。良好的投资环境，丰富的土地资源是招商引资城市腾飞的基础。加快南充市城市化进程的需要随着改革开放的不断深入和国民经济持续发。

6、，南充市平均每年要建成城区平方公里，由于绿源小区位于现城区与白土坝之间，具有较好的区位优势。由此可见，南充市绿源小区的开发建设具有非常好的前景本项目在计算期内实现亩土地的出让和开发是可行的。南充市顺庆城区的土地出让出让价格测算，南充市现有建成区内的土地在万元亩之间，市中心局部地区的土地价格已超过万元亩，根据南充市国土局南市土价号关于确认顺庆区公园国有土地使用权标定地价评估结果的批复有关精神，本地区土地平均出让价格为万元亩。靠近的迎凤路两边的土地实际出让价已达到万元亩见南充市人民政府南府函号出让国有土地使用权的批复。因此，本项目确定的土地出让平均价格是合理的，根据本地区所处的地位位置，拟定的平均价格略显偏低。预计自项目计算期的第二年起平均每年出让土地亩。项目计算期土地出让总收入为万元。计。

7、桥航空规划机场位于南坪区的黄连场，在机场与城市之间规划快速干道相联系。南充市经济技术开发区概况南充市经济技术开发区创办于年月，四川省人民政府年月正式批准成立，是南充市人民政府的派出机构，负责在经济技术开发区管辖范围内行使行政经济管理职权。管委会下设办公室财务科经济发展招商科规划建设管理科征地拆迁安置科等个职能科室，职工人数人，另设有管委会领导下的物业管理中心。规划总开发面积平方公里。经过几年建设，开发区在基础设施功能定位体制创新开发方式建设环境等方面奠定了加快发展的廊基础。年全年共完成基本建设投资万元，比年增长，工业产值实现亿元，税收入库万元，比年翻了番，初步形成了花园坝商贸小区周家坝工业小区。生态居住小区规划方案已通过评审，启动在即，燕儿窝工业小区正进行综合开发的前期准备工作。开发区。

8、基础设施建设总投资提高土地出让价格下降的间因素变化作敏感性分析，敏感分析结果见附表，敏感性分析图见附表。敏感性分析表明开发土地出让价格和项目总投资包括土地开发转让期间的土地征用成本两个因素的变化对项目全部投资内部收益率的影响都较明显。当土地出让价格降低时，项目的内部收益率所得税前降至，财务净现值为万元当项目开发总投资增加时，项目的全部投资内部收益率所得税前，财务净现值为万元由此可见，土地出让价格的变化对项目影响最为敏感。临界点分析最低出让价和最低出让面积最低出让价是指项目所开发土地下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，出让价低于这价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求，经测算，为保证本项目最低内部收益率达到，本项目能够承受的土地最低平均出让价为万元亩，在预测的平均出让价基础上可下降。

9、开发方式上突出特色，具有良好的管理体制，优惠的政策支持。区内各功能区定位准确，布局合理，基础设施建设的高投资高起点高质量高速度，进步优化了开发欧的投资环境，确定了开发区的比较优势，吸引了更多的投资者。南充市定位为省内大城市，近几年南充市城市建设将会快速发展。按规划，南充城区将向北发展小区位于城市的西北方向，属于规划的高教及高新技术开发区，是南充市近几年开发建设的主要地区，因此，南充市经济开发区所储备的土地已成为不可多得的城市发展开发用地。项目建设的必要性城市防洪的需要南充市经济技术开发区大部分都处在西河沿岸的级阶地上，地势较低，常遭受洪水威胁。随着南充市经济技术开发区经济建设的快速发展，城市化建设步伐的加快，洪水所造成的经济损失将会成倍的增长。城市防洪是项涉及城市建设，国民经济发展，城。

10、附表。财务内部收益率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资财务内部收益率所得税前自有资金财务内部收益率财务净现值全部投资财务净现值所得税后万元全部投资财务净现值所得税前万元自有资金财务净现值万元投资回收期含建设期投资回收期所得税后年投资回收期所得税前年以上分析表明，项目具有较强的盈利能力。清偿能力分析从附表交错来源与运用表可以看出，项目计算期各年收支平衡，并有盈余。资产负债表见表附表。资产负债率逐年下降，第年起长期借款偿还完，资产负债率为零，表明项目的净资产能够抵补负债。银行借款还本付息计算见附表，银行借款偿还期开始借款年算起为年按年等额还本付息估算，含两年宽限期，能满足银行要求的期限。通过以上分析可知项目具有清偿能力。不确定性分析敏感性分析考虑项目实施过程中些不确定因素的变化，分别对。

11、。最低出让量是指在预定的土地出让价下，要达到预定的最低盈利水平，所必须达到的土地出让量。经测算，在预测的土地平均出让价万元亩的情况下，要达到预定的盈利水平，本项目最低必须出让土地亩，在原定的计划出让土地面积亩的基础上可减少。最高工程费用最高工程费用是指在预定销售额下，满足预期的项目收益要求所能承受的最高工程费用。经测算，本项目最高所能承受的开发投资总额为万元，最大可增长。临界点分析见附表。通过以上分析可以看出，本项目具有定的抗风险能力。综上所述，本项目财务评价指标较好，具有定的财务盈利能力和债务清偿能力，本项目在财务上是可行的。主要经济数据及评价指标见附表。第十章经济和社会效益经济效益本工程建成后将促进的土地开发，使该区域的余亩土地由生地变为熟地，将会带来巨大的土地增值效益。由于城市基。

12、算期内各年土地出让面积出让比例及经营税金及附加，详见出让土地收入与经营税金及附加估算表及附表。项目收入估算见表。收入估算表表单位万元年份项目建设期经营期合计出让土地面积亩土地出让价万元亩土地出让收入土地征用成本费用根据南充市经济技术开发区建设投资有限责任公司提供的有关资料，绿源小区单位土地征地拆迁安置成本费用为万元亩。耕地占用税及相关税费全免。计算期内建设及出让土地成本费用为万元。本项目土地开发总成本为万元。损益及利润分配项目损益及利润分配预测见损益表附表。投资利润率投资利税率资本金净利润率项目总利润情况如下利润总额万元，经营期年平均利润总额万元税后利润万元，经营期年平均税后利润万元，以上指标表明本项目静态投资利润指标较好。财务评价指标全部投资财务现金流量表见附表，资本金财务现金流量表。

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