经营起来，在行业流通领域建立了深厚的基础并树立了品牌，汇集了大量的商家跟随其开拓新商业模式。这种模式对开发商要求极高，需要前期不断地投入，对人才结构资金实力都有很高的要求。相对而言，商业经营管理商与专业地产开发商进行合作开发难度不大。对于中国自贡国际产业博览城项目，开发商普润公司川润股份为开发该项目而成立之主体，是从传统制造产业切入房地产开发领域并步跨入更深生资行业主题园区生资行业流通领域，这种跨界必须要有专业的经营管理经验和能力。而川润股份自身并不具备。另外，目前自贡没有真正意义上的商业经营管理商。因此对本项目来说，项目要实现正常运营，并在生资流通领域取得突破和创新，必须寻求商业经营合作伙伴或者打造的生资流通领域品牌运营商，从无大有的打造，有相当的难度。定位原则中国自贡国际产业博览城项目在定位过程中，必须把握自贡生资行业发展机遇，在功能上商业经营模式上园区品质及形象等方面与其他市场如天津亿联投资的西南五金城形成差异化定位，成为促进自贡生资产业整体发展和自贡生资大品牌建设的新阵地。项目定位始终遵循以下原则品牌导向原则自贡生资企业以中小企业为主，企业自身缺乏建设和打造品牌的能力，因此吸引中型及以上规模生资企业，吸引建立品牌导向的竞争新次序资源整合原则借助行业协会政府等多方资源生资专业市场商业经营模式的创新原则案例借鉴万贯模式委托经营管理模式分析优势█开发商背景川润股份在自贡本地的潜在影响力和美誉度█项目的起点是集合成都金府北新及青白江乃至江浙沪等地在软硬件优劣势对比的基础上，设计吻合商家的经营需求，营商环境优越█从启动开始，即将运营管理放在首位，有利于市场永续发展，树立商家信心█板仓片区未来作为自贡物流规划核心地段，具备不可替代的物流优势█项目是川南地区最大的生资专业市场集群，将拥有最完善的配套和先进的运营管理思路█元和工房为促成项目进步完善，目前已和部分龙头企业联络并达成战略合作协议，该部分商家明确表态，在条件合适的情况下，愿意跟随元和工房进驻项目，为项目的以商引商及全面招商奠定基础，亦有利于日后项目龙头地位的打造工作█土地干净，无拆迁问题█交通便利，通过未来乐自高速京昆高速等辐射川南，影响西部。劣势█现时项目位处板仓物流商圈，属于城市外围位臵，远离城区，未有完善的公共交通系统直达项目，属于待成熟地区█开发商无房地产开发经验，更无市场运营管理经验█立项比较空泛，对于具体落地项目定位有争议█土地挂牌时间落后于对手█周边缺乏其他专业市场形成共同商气，无法形成商圈，需要自身打造。机会█基于恒之已久的三现交易模式，中游商家以增设经营点来保障及增加市场占有率为必要手段█传统五金机电及生资经营商圈已经无法满足商家需要，项目提供行业市场洗牌效应机会█现有市场经营模式落後，管理水平低，五金机电商家能接受升级换代的思想，引导空间大█业内对现代市场经营环境提升物联港及自主品牌意识强烈，但未有合适平台能全面满足发展需求█西南五金城虽然有贡井区政府的强力支持，但由于土地拆迁等问题，进展十分缓慢█西南五金城由于其投资商组成背景及北方五金城等项目的失败运营，注定其在运营上需要下功夫█西南五金城由不同企业共同投资，决策速度及思维模式很难统█项目将提出完善的运营管理模式。威胁█本项目与西南五金城项目的定位，存在雷同的模糊界限，而自贡及川南地区未有足够容量容纳两个同样定位的五金机电城█本项目在五金机电产业的知名度及操作成熟程度，远不如直接竞争对手西南五金城█来自竞争对手的其他应变措施的威胁█运营管理未能得到足够重视的问题由以上分析可以得出，本项目成功的机率较大，但有以下四个前提值得注意是注重运营管理，项目启动即旗臶鲜明提出运营管理为王的理念二是以快打慢，抓紧推进，抢在西南五金城之前切入市场三是遴选具有经验的合作团队，师夷长技以制夷四是舍得短期利润，看重长期利益，决策以长远发展为主要考虑方向。战略定位对象需求在做项目战略定位前，我们先分析下项目所涉及几个层面的需求商家需求█对旺场的需求，为商家拓展更多的采购商资源，生意机会优于现时其他经营地点，营运服务水平带来物业的升值潜力█对门面形象的需求，提升企业品牌█新增营业点实现创收，开辟新市场将业务拓展至川南乃至全国各地的需求█快速接收市场信息的需求█贷款融资的需求█对成熟物流的需求█对管理服务的需求采购商需求█种类齐全，商家质量信誉保障█能快速准确地找到需求的商品，锁定目标商家█对成熟的金融餐饮酒店住宿便捷交通等配套的需求政府需求█需要个带动自贡产业经济发展的龙头█需要张对心展示中心规划在酒店底层及旁边区域，形成集中商业展厅产权持有出租层高米或米用于品牌企业展示，大型机械装备展示等检测质检教育培训等标准写字楼办公楼产权销售或租赁部分政府服务机构可免租进驻塔楼底层集中商业，底商层可做展示中心，层高米，二三层层高，作为期配套商业存在，写字间按照米层高设计，整体层即可。政府相关服务机构工商税务等配套商业企业主专家专业人才多功能公寓式办公楼经济型酒店产权销售投资型产品小高层酒店产权销售投资性产品酒店经营管理公司经营高星级酒店星或者星级投资客经营户底商商业服务配套产权销售层商务服务服务性企业写字楼产权销售塔楼标准层同上标准总体功能布局根据功能和业态定位，初步确定亩区域由以下功能区块组成总部经济区引进国内外知名生资品牌企业入驻，通过企业品牌效应和川润博览城等母品牌效应形成聚合效应，并透过品牌企业入驻带动相关配套企业和中小企业的发展。除了品牌建设作用外，该功能区也能满足部分较大经销商做店需要。展示交易区展示交易区是整个博览城的主体部分，采取兵营式排布的联排产权商铺建筑形态至少在第期项目规划中，应考虑为以上建筑形态，集中用于五金机电装备汽摩配化工产品原辅材料纺织产品电子电器灯具灯饰等产品的展示交易场所，这是本项目产生现金流的重要部分。配套商业区充分考虑入驻企业员工的生活需求，规划出个合理的区域来满足入驻企业员工客户居住交通金融商贸医院学校办公休闲商务等的就近配套，保障博览城的生活需要。会展中心在本项目建成运营后，将定期或不定期举办川南乃至西南地区国际性大型博览会，建设必要的博览中心，是项目未来运营的必须。考虑到项目实际情况，建议尽量动静分区配套服务和交易展示分区。同时根据不同的园区发展思路，初步制定以下两种规划方向以期项目规划区域亩为标准方案容积率，该方案土地利用强度较低，但由于本项目无配套住宅等物业，强行提高容积率将会破坏项目整体均好性及资产优良率。方案物业配比表产品类型占地比例总占地面积平米总建筑面积套栋数单套建筑面积单套栋基底面积平米独栋总部商务别墅双拼商务会所订制商务别墅办公楼塔楼裙楼约自由组合酒店式公寓塔楼裙楼约展示交易区约产业博览中心塔楼，双子座裙楼约酒店塔楼裙楼约合计指标建筑密度容积率方案二容积率，该方案土地利用强度极高，但不可售或者难销售物业较多，资金沉淀相对极大。从开发商资金链的角度出发，不建议采用本方案。方案二物业配比表产品类型占地比例总占地面积平米总建筑面积套栋数单套建筑面积单套栋基底面积平米独栋总部商务别墅双拼商务会所订制商务别墅办公楼写字楼部分自由组合酒店式公寓公寓部分展示交易区约产业博览中心塔楼，双子座裙楼约酒店酒店部分合计指标建筑密度容积率交通系统建议入口由于考虑到未来展示性问题，入口处理建议采用大尺度空间的方式。做到突出项目性格档次，标识性明确。交通动线建议尽量形成环路交通系统，初步按照整体的路网结构做尽端式道路，整个项目的环路位臵做为级道路，分组团位臵做二级道路。人行道路沿车行道路和公园边缘公共空间设计布局。停车位建议停车位的布臵根据不同功能区块物业形态的差异确定不同的停车方式和停车比例，地面及地下总停车位数量在个左右。展示交易区的停车方式和数量根据商业形体和业态要求设定。配套服务区的停车方式，分为多功能办公和商务会所两种，商务会所类停车方式按照每户辆的标准进行设计多功能办公类的停车方式按照车位比例设计独栋类停车方式，按照车辆入户的方式多功能办公及酒店类的停车方式采取地下车库的停车方式。按写字楼的的停车标准在部车，考虑到本项目的地理位臵因素，车辆出行是未来主要的交通手段，建议车位数量尽量做到充足。建议车位数量按照部车的容量进行考虑，停车位臵在办公楼结合的地下半地下车位，另外考虑定数量的地面车位。由于本项目的特殊位臵，可以利用周边绿化地带预设停车位。项目开发时序建议按照第方案建议开发周期动工封顶开发产品占本类产品总面积开发量合计第批次展示交易区商务别墅根据订制情况第二批次展示交易区商务别墅第三批次博览中心办公楼第四批次酒店式公寓星级酒店合计第五章项目开发建议项目运营模式运营内容为提高自贡国际产业博览城路的管理效率和行业专业度，项目开始开发，即可由川润股份牵头组建或聘请有相关经验的商业经营企业来担当运营商，其运营的内容包含两个层次第个层次是博览城管理，第二个层次是产业运营。管理业务内容博览城管理范围包括展示交易区域和博览中心的物业，研发商务中心等商务办公区域的物业，以及培训中心等商业配套物业的管理。产业运营内容统市场拓展和形象推广国内外品牌的培育推广和集中展示，中小生产企业博览城生产管理高新技术企业进行技术研发和转让输出博览城产业运营博览城物业管理园区运营商进行生资行业生产产品贸易期货等信息集成发布进行生资行业的内部培训版权保护法律咨询检验检测文化展演等生资行业性服务资产统运营管理招商补位及商家优胜劣汰博览会的组织走出去请进来仓储物流体系建设扶持基金创业指导营运组织架构示意政策建议梳理现行的行业政策法规国家对行业的扶持政策产业园区相关的政策等，积极争取高层次的独享的优惠政策，特别是对于振兴行业计划所推行的创新研发和品牌建设活动争取更优惠的政策。此外争取包括税收土地融资投资外汇及户籍子女入学等配套政策。产业政策优惠对象优惠内容优惠依据产业层面研发企业认定扶持税收减免等政府对生产技术工业设计研发产业化的扶持政策现代服务企业认定扶持等政府关于加速发展现代服务业若干政策意