赣州市综合物流园区项目投资立项申报材料

东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安抚州两地区。

处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之。

市是江西省最大的行政区，本市辖区市县，总面积万平方千米，其中市区建成区面积章贡区和经济技术开发区平方千米，耕地面积万公顷，森林面积万公顷，森林覆盖率为。

年末总人口万人，其中市辖区万人非农业人口万人，人口自然增长率。

市地处南岭武夷诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。

地貌以丘陵山地为主，占全市土地面积的。

市位于东径3゜6゜，北纬4゜7゜之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。

市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。

本市是江西省的个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业烟叶桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡南康市为中国甜柚之乡安远县为中国九龙蜜柚之乡寻乌县为中国蜜桔之乡大余县为中国瑞香之乡石城县为中国白莲之乡崇义县为中国毛竹之乡赣县为中国板鸭之乡会昌县为中国肉兔之乡。

市矿产资源以有色稀有金属矿为主，素有世界钨都和稀有金属不稀有之称。

钨已探明的储量占世界第。

稀土探明储量居全国第二。

被称为江西省矿产资源中的五朵金花即钨铜稀土钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。

经过建国后的开采建设，成了全国重点有色金属基地之。

经过几十年的发展，全市已经形成以传统产业为主的门类较全的工业体系，在全国统划定的个工业行业大类中，涉及个行业大类。

近几年，特别是年实施主攻工业战略以来，全市突出重点抓大做强，集中力量培植壮大以稀土钨为主的有色冶金工业，以烟酒为主的食品工业和生物制药三大产业，不断改造提升以汽车摩托车零部件为主的机电制造业以新型干法水泥为主的建材工业，引进发展以造纸制鞋和服装纺织为主的轻纺业，现已成为全市工业的六大优势产业。

这六大优势产业涉及个行业，拥有规模以上工业企业户，占全市规模以上工业企业的。

年，全市规模以上工业企业完成工业增加值亿元。

规模以上工业经济效益综合指数，比上年同期提高个百分点。

资本保值增值率为，提高个百分点。

实现销售收入亿元，增长。

实现利税总额亿元，增长。

其中，利润总额亿元，增长。

企业亏损面为，比上年减少个百分点。

产业建设效益更加突显，六大主导产业实现盈利亿元，增长，新增利润的来自于六大主导产业。

六大优势产业已经成为全市工业快速稳定发展的龙头和实现利税的主要来源，对整个工业起着强劲的支撑和带动作用，也为工业的进步发展奠定了良好的产业基础。

二项目背景物流业现状公路物流年全市公路货运总量为万吨，我市公路货运车辆为辆，总吨位为吨。

其中，中心城区辆吨位为吨赣县辆，吨位为吨年，全市完成货运量万吨，货物周转量万吨公里，同比增长和按运力的权重进行估算，中心城区及赣县的货物量约万吨。

其中，经市口岸查验的集装箱进口量万吨，出口量万吨，总计万吨。

注基于沿海地区的区位优势，我市很多的进出口业务没有在报关，而是到广州深圳厦门等地报关，据业内人士保守估计，我市每年的出口货物有万吨，进口货物有万吨，绝大多数是外地报关清关，未能进入我市口岸查验的统计范围内。

市公路运输货物的主要种类有以下种煤炭及制品石油天然气及制品金属矿石钢铁矿物性建筑材料水泥木材非金属矿石化肥及农药盐粮食机械设备和电器化工原料及制品有色金属轻工医药产品农林牧副渔业产品其他。

市生产的农产品包括谷物豆类薯类油料甘蔗烟叶蔬菜瓜脐橙工业产品包括原煤铜精矿锌精矿钨精矿饲料饮料酒卷烟服装皮鞋家具人造板机制纸纸箱电石油漆水泥塑料钢材铝材发电设备灯具稀土钨钼材料萤石精粉氢氟酸。

铁路物流年车务段分品类统计装车车皮，发送吨。

年车务段卸车分品类统计卸车车皮，卸车吨。

车务段管辖的货运站有峡江八都吉水吉安吉安南泰和兴国赣县东南南康信丰龙南定南于都西江瑞金，其中年。

物流园整体绿化从办公休闲娱乐区到商业区自然切换，做到内部外部的自然环境统协调。

应充分考虑亚热带地区的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成个点线面相结合，层次分明，全方位的绿化系统。

其具体层划分为酒店及办公休闲小区绿地园区功能区绿地道路绿化。

公建设施规划为适应物流园人员车辆流动要求和商务办公要求，应在物流园内或物流园附近公里范围内建设相关公用配套设施休闲文化设施露天运动场所，高品位酒店，悠闲康乐文化等。

设在物流园的生活配套服务区大型商业购物中心设计大型超市，引入品牌组团加盟等也可设在园区内。

商业服务机构设计银行通讯等机构，商务办公配套等机构，保证办公的便捷性。

④物业管理设施环境保洁保安等安全服务机构配电供水修葺等设在物流园内。

生活服务设施公厕垃圾处理公共事业服务等，园区内各类公共生活设施附属用房建筑面积共计万平方米。

园区道路规划园区内部按功能分区自然切割，形成园区内部的道路形成三横三纵主干道结构。

近期主要打通通往南站的潭东四路，修整现站前路，完成新建的环南站连接环城高速的道路，南与新国道衔接，北与环城高速连接，整体形成公路与铁路联运的效果。

然后在园区建设期间将全部打通园区的道路系统，形成园区内部货运畅通的道路网。

园区给排水设施给水由当地自来水厂供给，取自于章江，按日生活用水量人，日工作用水量人，正常运营期间从业人员人计，则日用水量为吨。

排水本项目污水主要是生活污水，估算排水量为吨日。

排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨水收集池，雨水通过收集池直接排入园区总排水道，生活污水排入化粪池，经发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用肥其他污水由污水收集池收集，园区保洁人员定期清理，转运至城市污水处理厂处理。

园区供电及弱电设施按信息中心用房办公服务用房平方米，其他工作用房平方米计算，园区总供电负荷为。

因综合流园区面积较大，拟按亩左右为个供电区间，建设变配电设施五处，分五路供电，信息中心服务中心两个功能区能够实现两路供电同时到达，做到互为备用，以保证核心业务不因断电而中止。

整个园区应建立内部局域网，按工作区平方米信息点，生活休闲及办公服务区平方米信息点，信息中心平方米信息点设置，共需设备信息点个。

电话电视等弱电设施视需要布置，拟布点个。

园区通风暖通设施本项目处理亚热带地区，又属夏热冬冷地区，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。

散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。

园区人防设施因综合物流园区正常运营期间工作人员将达万人左右，加上各客户人员，各层次投资者和消费者，每天随物流而集中的人数将达万人，属人员密集地区，因此必须设置人民防空设施。

人防设施拟分开处建设，总面积为万平方米，以各类建筑物地下室兼作人防设施，其建设按人防工程建设相关规划标准实施。

第六章项目建设及运营方案项目建设初步安排本项目分两期建设。

首期工程年月至年月建设，投资亿元，主要建设道路给排水通信网络等基础设施，精心打造综合物流园区较好的软硬件投资环境。

主干道市政管网建设，按照八通平的高标准先期开发。

八通是道路通雨水通污水通供电通燃气通通信通宽带通有线电视通平是园区土地平整。

建设工贸配送区和商贸配送区，着手搭建信息平台，启动铁路南站的扩建工程的前期工作。

二期工程于年月至年月建设，投资额亿元。

全面开展综合物流园的各功能区域建设，包括集中仓储区包装加工区中转集散区行政服务区保税区无水港服务区生活配套区和铁路南站作业区。

二组织机构项目策划期由市现代物流产业发展协调领导小组负责，就项目可行性研究确定项目建设方案，以及项目前期相关协调工作。

建设期间，成立市综合物流园区项目建设办公室，负责对项目招商引资工程建设和工程质量进行全面管理和协调，确保项目按时高质量完成。

项目建成后，采取灵活多样的形式面向全国对物流企业招租，或整体引进大型物流服务机构。

政府相关管理机构派驻物流服务管理机构，并组建物业公司，做好物流园水电气通信及其他后勤服务等工作。

三运营期间的物业管理物业管理的前期介入物业管理的前期介入，可以把物业管理公司自身积累的些对于物业设计管理的专业经验融入到项目设计中去，这样可以弥补项目开发中的各种缺陷，并为以后的管理做好准备。

物业管理的实质就是为物流园的经营企业服务。

物流园的物业管理主要属于商业经营物业，不仅要对物流园区内物业进行管理，其重点是对物流园区物业的经营。

为了提高物流园区的管理质量，打造物流园的市场品牌，建议物业管理在项目开发时能前期介入，让进入物流园的企业主能真切感受到开发方对物业管理的重视，感到综合物流园项目有别于其他物流设施项目的真实所在，特别是如能让有定知名度的优秀物业管理公司作为物业顾问，将会极大促进综合物流园的招商引资。

优秀的物业管理顾问公司同时也会给物流园区增加新的亮点。

物业管理组织形式物业管理组织形式主要可分为二类是组建由开发方为主的物业管理公司二是委托有专业市场物业管理经验的专业公司，在开发方完成开发目标之后，市场的繁荣完全依赖于物业管理。

物业管理必须做到完成综合物流园市场品牌的延伸与发展，保持综合物流园可持续发展的空间，为广大经营企业创造更大的财富。

管理费的确定参照相关项目物业费的收取水平，根据本项目财务成本初步分析，将市场管理体制人员的支出和办公费用的支出预提人按每年每人元计入成本，计入成本时间为年，共计提万元，所以在年每平方米物业可设定在元之间，这样既符合市的基本行情，又保证物业管理水平。

对综合物流园物业管理的建议封闭式的市场管理广告资源的整合建立行业商会成立专业配送公司当地公安驻勤点小时保安专职消防安全员制专职市场广告公司保洁责任人制水电收费维修责任人制开展文明守法经营户评选第七章投资初步估算投资估算的依据建设项目经济评价方法与参数第三版江西省建筑工程综合定额年版江西省建筑工程费用定