远山度假村项目投资立项申报材料

概况位于江西省中西部，下辖三区县总面积平方公里，总人口万，中心城区人口万。

境内以丘陵山地为主，气候温和，雨量充沛，四季分明，全年平均气温，年平均降雨量，年平均日照时间小时，年均无霜期天，素有山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜之称。

近年来，新余经济发展迅猛。

年，全市实现国内生产总值亿元，三次产业占比重为，财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元。

城镇居民人均可支配收入元，农村居民人均纯收入元。

新余城市地位研究本节我们对隶属于江西的个区市有关数据进行统计并分析新余在整个江西省所处的地位。

各设区市主要经济指标年月地区规模以上工业增加值亿元城镇固定资产投资亿元社会消费品零售额亿元外贸出口额万美元绝对值增长绝对值增长绝对值增长绝对值增长全省南昌市景德镇萍乡市九江市新余市鹰潭市赣州市吉安市宜春市抚州市上饶市地区实际外商直接投资万美元地方财政收入亿元城镇居民人均可支配收入元绝对值增长绝对值增长绝对值增长全省南昌市景德镇萍乡市九江市新余市鹰潭市赣州市吉安市宜春市抚州市上饶市注规模以上工业增加值增长按可比价计算。

由上表可见，新余在江西个地级市中规模以上增加值增长速度居第，城镇居民可支配收入第位，在江西省内圴处上游。

新余十五规划相关重点十五计划期间至年，全市国民经济和社会发展总的指导思想是以发展为主题，以提高人民生活水平为根本出发点，以充分调动全市人民的创造性和积极性为基本途径，以加速工业化为核心，围绕创生态名城，建赣西强市的总体目标，深化改革，扩大开放，加大科教兴市力度，加速工业经济发展和城镇化农业产业化进程，推动经济结构的战略性调整，大力发展区域经济，实现物质文明与精神文明共同进步，经济和社会协调发展。

全市国民经济和社会发展的主要目标是加快经济发展，提高经济增长质量和效益，为到年人均国内生产总值比年翻番奠定坚实基础区域经济创造新特色，建设成为领先于全省的区域经济发展隆起区城市建设提高到个新水平，努力把新余建设成为赣西中心城市各项改革取得重大进展，非公有制经济比重有较大提高，基本形成全方位对外开放格局建立和逐步健全社会保障体系，努力扩大就业城乡居民收入有较大增加，生活质量进步提高，生态建设和环境保护得到加强，科技教育发展加快，精神文明建设和民主法制建设取得明显成效，人口资源环境得到协调发展。

经济发展目标预期国内生产总值年均递增以上，到年国内生产总值达到亿元，三次产业结构调整为财政总收入达到亿元，年均递增全社会固定资产投资年均递增以上社会消费品零售总额年均递增以上外贸出口总额年均递增以上城镇化水平达到。

充分发挥自然生态和宗教文化优势，开发独具特色的旅游精品，积极培植旅游产业。

十五期间，旅游业总收入占国内生产总值左右，成为国民经济新的增长点。

加快旅游景区开发。

重点开发以国家级风景名胜区宗教名胜地历史人文为主的自然生态观光旅游和宗教历史文化旅游。

完善旅游基础设施。

建设旅游景区的出入通道，提高公路等级。

改善主要景区的通讯条件，开通国际国内长途电话和覆盖移动通讯网络。

对现有的宾馆酒店进行更新改造，努力提高宾馆饭店质量，各区市区都要有旅游涉外定点单位和星级饭店。

河下镇概况项目所在地行政区划河下镇现管辖个行政村，个居委会，个村民小组。

全镇总面积平方公里。

根据河下镇政府统计，年末全镇总人口人，总户数户，乡村劳动力人数人，人口密度平方公里。

仙女湖是经国务院批准的国家重点风景名胜区，景区总面积平方公里，其中水域面积平方公里。

人文历史河下镇是新余市的西部城郊镇教育重镇和江西的旅游名镇。

新余的卫星城，万亩教育城。

国家级仙女湖风景名胜区中心镇。

这里人文荟萃，有古溶洞古建筑水下古城古墓石刻古代名著革命历史遗址渔家风情等人文景观。

神话传说天仙配最早的文字记载江西第个状元户卢肇明朝权相严嵩古代科技巨著天工开物现代国画大师傅抱石等就诞生在这里。

，据我们访谈调查，多数客户反映配套不齐全，楼间距较窄是不购买的主要原因高档别墅是本地市场空白点，目前没有标本性的高档别墅项目。

根据年新余统计年鉴，年度新余人口万人口，新余人口自然增长率以口之家计算，约有万个家庭单位。

按照现有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有的家庭购买别墅，这样仅新余本地就蕴藏着套别墅的消费能力，它还未包括来自港台地区及周边省市的购买者。

综合分析说明，新余别墅市场有效需求仍有较大空间目前住宅卖方目的以居住为主，以投资为目的较少由于政府政策原因，新旧国八条等政策的影响，住宅以投资为目的大幅度减少，本地投资户投资项目主要集中在商业项目目前目标消费群体，主要是本地客源为主，约占外地客源主要集中在则长江三角洲带，约占，且外地买房者买房主要目的还是居住，以投资为目的较少而商铺有部分外地人购买用作投资。

投资形式目前是以投资兼自用主要方式是自行出租或发展商承诺回租后收取租金为主。

市场上二手房中介公司很少，二手房市场完全没有打开。

目前住宅市场房地产交易主要以新房为主，市场上二手房中介公司很少，二手房交易在本地市场限于私人交易，二手房市场完全没有打开。

综合分析由于目前仙女湖区房地产还未完全起步，因此其具备巨大的发展潜力和投资上升空间，而附加值高和理念新颖的楼盘将成为市场新宠。

第二部分产品研判项目概况为更好的对项目进行综合的分析和定位，我们认为对项目的环境及立地条件进行相关的描述是必不可少的，同时也为下文的分析奠定基础。

地理环境项目位于新余市城的西面，距新余市区仅公里，距国家级风景名胜区仙女湖仅公里。

项目拥有珍贵的自然环境优势，山水相依风景优美，原生态保持良好。

规划状况项目总占地达亩容积率用地性质年产权综合建设用地。

期占地亩约期建筑面积约。

期分个区块组团建设，预计开发周期年，于年中开发建设销售第组团。

期用地中地势高差在左右。

项目分析通过前文的分析，对本项目期的分析如下优势区域价值项目位于仙女湖区森林公园规划区内，原始生态景观保持良好地形价值天然形成绝美坡地地形，地势优良，最大落差在左右，气势轩昂景观价值项目内拥有庞大的水面资源，形成有山有水的自然风光规模价值项目体量庞大，有利于整体规划和销售推广的发挥政策价值当地政府对项目的支持力度较大区位价值项目距新余市仅公里，随着白竹路年通车，驱车只需分左右，往来市区非常便捷升值潜力年武吉高速公路的通车，使得该项目成为全省罕见临近高速公路的高档别墅，既大大延展了辐射范围，又极大降低投资风险。

以宜春温汤别墅为例，高速通车前仅万栋，通车后已升值到万栋且难求人以群分鉴于交通状况的改善车程的缩短环境的优美使此片区必将成为新余市新兴的高档别墅聚集群。

稀缺价值新余市别墅市场几乎空白，而作为地级城市，其高端购买力因为当地无好产品而被严重束缚劣势项目周边生活娱乐等配套设施较为落后，有待改善仙女湖区房地产市场处于较为落后的状态，市场投资尚不活跃仙女湖区对外交通不够发达，形式单。

机会国家宏观调控对别墅用地的控制，将使市场供应量在年内呈下降趋势，别墅将日显珍贵，有利于本项目价值的创造省市区级政府对当地旅游开发都大力支持，对本项目形象的塑造创造机会仙女湖区管委会及河下镇政府对房地产的大力扶持，将带动整体市场的有利上升。

威胁本项目的威胁也是来源于宏观层面，即国家对房地产开发的调整控制，特别是针对开发高档高价位楼盘项目。

本项目的开发趋势正好符合这控制范围内，未来宏观层面的变化势必会影响到当地的经济发展和本项目的开发进程江西省整体经济水平较为薄弱，而河下镇知名度低，威胁到本项目的推广仙女湖区虽然已被列入国家级风景名胜区，但没有特别知名的旅游品牌，将对本项目的塑造及创造高价值产生定的难度。

目标客户分析客源特点第客户物业消费承受能力强，发展潜力巨大第二客户具备充分的地域宽度第三所购客户阶层具备符合未来生活潮流的共同价值取向第四客户对项目未来的发展有充分的前瞻性，具有强烈的投资意识，普遍都拥有套以上住宅。

第五客户对项目所属区域有深深的依恋情结。

第六喜欢旅游渡假及懂得享受生活。

客源描述职业特征各类私营业主，创业型业主专业技术领域高级工程师高级建筑师电脑程式设计师高级会计师高级医师证券高级从业者高科技应用型产业研究人员高级贸易从业人员社会人文科学领域律师记者演员艺术家画家音乐家教授等部分有隐性收入的政界人员职业投资客拥有怀旧地域情怀的退役军界高官领导。

消费特征不讲究性价比，讲究性能比。

区域中消费者般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。

需要绝对私密性。

消费者非常，所以对产品的的私密性要求很高，其较注重产品的个性，喜欢独无二惟我独尊的感觉。

附庸风雅。

这些人购房不定都懂行，但定懂时尚不定都有品位，但定都追求品位。

崇尚自然原生态，追求静雅。

追求高回报率。

根据以上分析，结合本项目所处环境产品等特征，对本项目整盘的目标客户分析如下新余市内的企业家老总或高层当地及周边政府的高官工作在新余或分宜城市的的高级金领购买用作自住或旅游渡假当地的私营企业主和经商人士祖籍仙女湖区或者省内及周边城镇的退役军队高官领导旅游渡假兼投资双重目的的客户看好项目未来升值潜力的投资客项目产品总体定位项目定位的宗旨创造省级的别墅项目品牌，使得项目成为江西省的经典范例。

通过项目定位和规划，在吸引市内消费的同时，最大程度的吸引省内其他城市的客源，为项目创造最好的经济效益。

产品定位思路任何个房地产项目的成功开发都与该地区的经济环境和市场态势等息息相关，在上文已对江西的整体情况，项目区域情况进行